Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали сегмент столичных бизнес-центров, построенных до 2000 года, и выяснили, что в среднем вакансия в них на 7-10 п.п. выше, чем среднерыночная, а ставка аренды – выше более чем на 25%, чем в среднем по рынку за счет более привлекательных локаций.
Первые профессиональные бизнес-центры, которые появлялись в Москве в конце 90-х и начале 2000-х годов были преимущественно представлены объектами класса В – 96% (3,6 млн кв. м). Офисных центров класса А в то время было немного и объем их предложения составлял порядка 144 тыс. кв. м, учитывая начальную стадию развития рынка качественных офисных площадей. Если проекты класса B можно было реконструировать из существующего фонда, то класса A всегда предполагает новое строительство. Среди первых, наиболее крупных проектов класса A можно отметить следующие: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Романов двор I», «Голутвинский двор», «Японский дом», «Усадьба-Центр».
Одним из первых профессиональных девелоперов, который стал развивать рынок качественной офисной недвижимости в Москве, стала компания ENKA. К началу 2000-х годов в ее портфеле недвижимости были следующие объекты класса А и В: «Павелецкая Башня», Riverside Towers, «Мосэнка Плаза 2», «Мосэнка 4 Парк Плаза», «Мосэнка 6 Капитал Плаза».
На конец 2018 года доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, составляет 22%. Этот показатель значительно выше среднерыночного уровня в 12,7%. Большинство офисных объектов постройки ранее 2000-х годов располагаются в центральном деловом районе, где в целом спрос на офисы снижается в последнее время (не только на здания до 2000 года, но и на более поздние). Это во многом обусловлено высоким уровнем ставок аренды, а также трудностями с парковкой у многих проектов – ограниченное количество машиномест в самом БЦ, мало городских парковочных мест и их высокая стоимость, что порой критично, как для самих резидентов БЦ, так и для гостей. Доля вакантных площадей в более ранних годах постройки офисах класса А, расположенных внутри Бульварного кольца, составляет 17%.
Доля вакантных площадей в офисах класса А, построенных до 2000 года, увеличилась за последние 4 года (с 2014 года) на 10 п.п., в том числе рост на 5 п.п. за последний год, когда доля вакантных площадей выросла с 17% до 22%. Это связано не только с устареванием зданий, но и в целом снижением спроса на офисные объекты в центре города.
Наиболее высокая доля вакантных площадей среди бизнес-центров класса А постройки ранее 2000-х годов отмечается в следующих объектах: «Павелецкая Башня» (29%), «Голутвинский двор» (28%), Riverside Towers, строение 2 (38%). Нулевая доля вакантных площадей зафиксирована в БЦ «Чайка Плаза 5», «Усадьба-Центр».
Доля вакантных площадей в одних из самых крупных офисных центрах класса В, построенных до 2000 года, на конец 2018 года составляет в среднем 18%. Данный показатель в 2 раза превышает среднерыночное значение вакантности, которое по предварительным итогам 2018 года находится на уровне 9%.
Наиболее высокая доля вакантных площадей среди бизнес-центров класса 2000-х годовой постройки отмечается в следующих проектах: Ducat Place II (29%), «Мосэнка 4 Парк Тауэрс» (37%). Нулевая доля вакантных площадей зафиксирована в ARCUS I, «Мосэнка Плаза 2» и «Мосэнка Плаза 3».
В отличие от офисов класса А, где значение доли вакантных площадей выросло на 10 п.п. относительно 2014 года, в офисах класса В доля вакантных площадей увеличилось в 2018 году всего на 1 п.п. (с 17% до 18%). Стоит отметить, что относительно конца 2017 года, когда доля вакантных площадей составляла 23%, за 2018 года она сократилась на 5 п.п. Одной из причин того, что офисы класса В, построенные до 2000 года, являются более востребованными, чем офисы класса А можно назвать стоимость аренды – офисы класса В почти на 30% дешевле.
Средневзвешенная ставка аренды на офисы класса А, построенные до 2000 года, на конец 2018 года составляет 29,7 тысяч руб./кв. м/год (здесь и далее triple net). Данное значение на 28% ниже средневзвешенной ставки аренды на офисы класса А в центральном деловом районе, которая составляет 41,2 тысячи руб./кв. м/год.
Несмотря на рост в 2018 году средневзвешенной ставки аренды на офисы класса А относительно конца 2017 года, когда ставка выросла с 23,8 тысяч руб./кв. м/год на 25%, она не смогла достигнуть значений 2014 года, когда она была на 10% выше относительно конца 2018 года и составляла 33 тысячи руб./кв. м/год.
Наиболее высокие запрашиваемые ставки аренды в офисах класса А постройки ранее 2000-х годов на конец 2018 года зафиксированы в следующих бизнес-центрах: «Романов двор I» (44 тысячи руб./кв. м/год, «Павелецкая Башня» (41,2 тысячи руб./кв. м/год), стоит отметь, что в проектах наблюдается достаточно высокая вакансия – 20% и 29% соответственно. Наименьшая ставка аренды у БЦ «Японский дом» – 17 тысяч руб./кв. м/год.
В офисах класса В, построенных до 2000 года, средневзвешенная ставка аренды на конец 2018 составляет 23,2 тысячи руб./кв. м/год, что на 60% выше средневзвешенной ставки аренды на офисы класса В в целом по Москве. Это связано с тем, что большинство данных проектов представлено в центральном деловом районе, и частично экспонируется в долларах.
Несмотря на рост ставки на офисы класса B, постройки ранее 2000-х годов относительно конца 2017 года с 19,6 тыс. руб./кв. м/год на 18%, ставка по-прежнему ниже на 32% максимальных значений, которых она достигла в конце 2014 (34,3 тысячи руб./кв. м/год).
Наиболее высокие ставки аренды на офисы класса В, построенные до 2000 года, на конец 2018 года зафиксированы в следующих проектах: Ducat Place II (35 тысяч руб./кв. м/год), при этом вакансия в БЦ достигает 29%, «Гоголевский, 11» (31,6 тысяч руб./кв. м/год) с 6% вакансии. Наименьшая запрашиваемая ставка аренды среди анализируемых бизнес-центров отмечается у БЦ «Пост Плаза» (менее 7 тысяч руб./кв. м/год).
Как отмечает Мария Зимина, директор отдела корпоративных клиентов департамента офисной недвижимости, недвижимость достаточно консервативная отрасль, поэтому мы видим, что стоимость зданий более ранних годов постройки подчас дороже, чем новые строения. К тому же цена в большей степени определяется расположением, залоговой стоимостью актива, нежели сроком эксплуатации объекта. Рынок, безусловно, обновляется и идет новое строительством с современными технологическими решениями, однако чаще всего за пределами центральных районов города. При этом нельзя сказать, что в Москве слишком много устаревших зданий или старого фонда, потому что в России рынку качественных офисных площадей всего 20 лет. В мире мы встречаем много примеров, когда здания на Манхеттене с 50-70-летней историей сосуществует и конкурируют с современными бизнес-центрами.
