Инвестиционный рынок коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга по итогам 2025 года резко охладился после нескольких лет повышенной активности. Объём вложений сократился более чем в два раза, число сделок и их средний масштаб снизились, а структура спроса заметно изменилась. Для девелоперов, инвесторов и логистических операторов это означает переход от стратегии роста к режиму избирательности и работы с прогнозируемым денежным потоком.
Кратко
Совокупный объём инвестиций в коммерческую недвижимость двух столиц снизился с 693,5 до 332,2 млрд рублей.
Число крупных сделок сократилось почти вдвое, как и их совокупная площадь.
Офисы сохранили лидерство в Москве, но потеряли позиции в Санкт-Петербурге.
Складская недвижимость усилила позиции на Северо-Западе.
Рынок переходит от ажиотажного спроса к фазе коррекции и осторожных инвестиций.
Москва и Московский регион: резкое снижение объёмов
По предварительным итогам 2025 года объём инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и Московской области составил 295,4 млрд рублей, что более чем в два раза ниже показателя 2024 года (611,4 млрд рублей).
Инвестиционная активность сократилась не только в деньгах, но и в физическом выражении. За год в регионе было закрыто 61 крупная сделка общей площадью 1,6 млн кв. м, тогда как годом ранее рынок насчитывал 102 сделки и около 3 млн кв. м.
Такое сжатие отражает общее удлинение инвестиционного цикла: сделки проходят дольше, требования к объектам и арендаторам ужесточаются, а ошибки в расчётах становятся критичными.
Структура инвестиций в Москве: офисы удерживают лидерство
Несмотря на общее падение рынка, офисная недвижимость сохранила доминирующее положение в инвестиционной структуре столицы. По итогам года её доля выросла с 61% до 64%, хотя абсолютный объём вложений сократился почти вдвое — до 188,7 млрд рублей.
Складской сегмент, напротив, утратил часть позиций: его доля снизилась с 23% до 19,5%, а объём инвестиций составил 57,8 млрд рублей. Это указывает на временную паузу после активного роста предыдущих лет.
Ритейл и гостиничная недвижимость показали относительный рост доли, несмотря на снижение абсолютных значений. Особенно заметным оказался скачок в гостиничном сегменте — с 1% до 7%, что может свидетельствовать о переоценке внутреннего туристического потенциала и стабилизации операционных показателей.
Санкт-Петербург и Ленинградская область: смена инвестиционных приоритетов
В Северо-Западном регионе динамика оказалась схожей по масштабу падения, но иной по структуре. Общий объём инвестиций составил 36,8 млрд рублей, против 82,1 млрд рублей годом ранее.
Количество сделок сократилось с 49 до 27, а их совокупная площадь — с 1 млн до 513,4 тыс. кв. м.
Ключевое отличие Петербурга — резкое снижение интереса к офисной недвижимости. Её доля в инвестициях упала с 45% до 21%, что отражает осторожность инвесторов в отношении долгосрочного офисного спроса.
Склады и гостиницы: новые точки притяжения капитала
На этом фоне складская недвижимость стала главным бенефициаром перераспределения капитала в Санкт-Петербурге. Её доля выросла с 24% до 40%, что подтверждает устойчивый интерес к логистической инфраструктуре даже в условиях сжатия рынка.
Гостиничный сегмент также усилил позиции, увеличив долю инвестиций с 5% до 19%. Это указывает на рост привлекательности объектов с понятной операционной моделью и более коротким горизонтом окупаемости по сравнению с офисами.
Редевелопмент, напротив, утратил часть интереса инвесторов, что типично для фаз коррекции, когда капитал уходит из проектов с повышенным девелоперским риском.
Почему рынок «остыл»: макрофакторы и поведение инвесторов
По оценке участников рынка, текущая динамика является закономерной. После нескольких лет инвестиционного перегрева рынок столкнулся с ограничениями со стороны стоимости заёмного финансирования и более жёсткой оценки рисков.
Инвесторы переходят от стратегии быстрого наращивания портфелей к выбору объектов с:
-
прозрачной экономикой,
-
устойчивым арендным потоком,
-
минимальными девелоперскими рисками.
Как отмечает сооснователь и партнёр Bright Rich | CORFAC Int. Виктор Заглумин, рынок входит в фазу коррекции, но при этом коммерческая недвижимость сохраняет статус одного из наиболее устойчивых инвестиционных сегментов.
Что это значит для логистики и девелопмента
Для логистических операторов и девелоперов складской недвижимости текущая ситуация означает не спад интереса, а переход к более точечным и выверенным инвестиционным решениям. Проекты с понятным якорным арендатором, built-to-suit и региональной логистикой остаются востребованными, особенно вне перегретых локаций.
В целом рынок коммерческой недвижимости двух столиц вступил в стадию, где ключевыми становятся не объёмы, а качество активов и управляемость рисков.
Выводы
Инвестиционный спад 2025 года — не кризис, а коррекция после периода ажиотажа. Для профессиональных участников рынка это время пересмотра стратегий, фокуса на операционную устойчивость и подготовки к следующему инвестиционному циклу, который, вероятно, будет более сдержанным, но структурно зрелым.
