Инвестиционная активность в коммерческой недвижимости в 2025 году осталась сосредоточена в Москве. По оценке IBC Real Estate, объём вложений в недвижимость Московского региона по итогам года достигнет 650 млрд руб., а доля столицы в общероссийском объёме инвестиций составит 76%. При этом рынок охлаждается после рекордного 2024 года: годовой результат в Москве, по прогнозу, окажется на 37% ниже прошлогоднего пика, но на 7% выше уровня 2023 года.
Кратко
Москва удерживает 76% инвестиционных вложений в недвижимость по России в 2025 году.
Прогноз объёма сделок в Москве — 650 млрд руб. (против 636 млрд руб. по состоянию на вторую половину декабря).
Ключевые сегменты: офисы (41%), жилая недвижимость (23%), склады (18%).
В офисах более 50% вложений — покупки крупных БЦ «под собственные нужды».
Складской сегмент снизился на 35% г/г; около половины инвестиций в склады — сделки с последующим включением в ЗПИФ.
На 2026 год IBC Real Estate прогнозирует 450–500 млрд руб. инвестиций в недвижимость Москвы.
География: столица концентрирует капитал
По данным IBC Real Estate, в 2025 году инвестиционные вложения в недвижимость Москвы формируют три четверти общероссийского рынка: 76% пришлось на столицу. Доля Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократилась до 9%, оставшиеся 15% распределились по регионам.
Эта концентрация отражает несколько факторов: более высокая ликвидность столичных активов, глубина рынка и возможность структурировать крупные сделки — в том числе с участием институциональных инструментов.
Структура сделок: офисы — главный драйвер, но без рекордной базы
Наибольший объём инвестиций в Московском регионе пришёлся на офисный сегмент — 41%. Важная деталь: активность здесь в значительной степени обеспечивают сделки по приобретению крупных бизнес-центров «под собственные нужды» компаний — такие транзакции сформировали более 50% вложений в офисную недвижимость.
IBC Real Estate объясняет снижение инвестиций в офисы в 2025 году (в два раза) эффектом высокой базы 2024 года, когда сверхкрупные сделки (включая покупки со стороны РЖД, Ростеха и Банка России) обеспечили более 70% объёма сегмента. При этом текущий уровень вложений всё ещё в 2–3 раза выше средних результатов «докризисных» периодов, что подтверждает устойчивый интерес к офисам как классу активов.
Крупнейшей транзакцией года названа покупка БЦ «Белая площадь» компанией «Современные фонды недвижимости» для последующего включения в ЗПИФ.
Склады: рынок стал «ровнее», инвестиционных историй меньше
Складской сегмент занял 18% объёма инвестиций в Московском регионе, но показал снижение на 35% по сравнению с прошлым годом. По оценке IBC Real Estate, одна из причин — изменение стратегии инвесторов на фоне стабилизации ставок: рынок пришёл к относительному равновесию, и потенциал «быстрого» роста арендного потока через пересмотр условий договоров во многом исчерпан.
При этом склады остаются важным объектом для фондов: около половины совокупного объёма инвестиций в складском сегменте пришлось на приобретения с последующим включением объектов в состав ЗПИФ.
Что это означает для логистики и девелоперов (интерпретация): переход от «инвестиции в рост» к «инвестиции в стабильность» повышает ценность качественных, полностью сданных объектов с долгосрочными арендаторами. Для девелоперов это усиливает значимость модели build-to-suit и pre-let, где экономика проекта подтверждается арендатором заранее.
Жилая недвижимость: инвестиционная пауза после отмены льготной ипотеки
Доля жилой недвижимости в структуре вложений составила 23%, однако сегмент резко замедлился: инвестиционная активность снизилась более чем в два раза. В IBC Real Estate связывают это с отменой льготных ипотечных программ, что охладило спрос на жильё и, как следствие, интерес девелоперов к новым проектам.
Одновременно фиксируется тенденция к продаже девелоперами участков с утверждённой разрешительной документацией и проектов на стадии строительства — как форма адаптации инвестиционных планов к новой конъюнктуре.
Торговля и гостиницы: рост на фоне крупных сделок
На этом фоне торговая и гостиничная недвижимость стали редкими сегментами с приростом инвестиций.
-
Торговый сегмент: объём транзакций вырос в 1,5 раза г/г — за счёт крупных сделок, включая продажу ТЦ «Времена года» и Outlet Village «Белая Дача».
-
Гостиницы: объём инвестиций увеличился в 2 раза, достигнув рекордных 28 млрд руб. — максимума за всю историю наблюдений. Среди крупнейших сделок — продажа Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park и LesArt Resort.
Прогноз на 2026 год: рынок будет возвращаться к «нормальности»
IBC Real Estate отмечает, что в 2025 году рынок сдерживался высоким уровнем ключевой ставки. На 2026 год компания ожидает продолжения движения к более сбалансированному состоянию: снизится число и объём сделок с крупными офисами «под собственные нужды», сократится количество продаж активов иностранными собственниками, а девелоперы жилья сохранят выжидательную позицию до смягчения денежно-кредитной политики.
Прогноз по объёму инвестиций в недвижимость Москвы в 2026 году — 450–500 млрд руб.
Общероссийский контекст
По оценке IBC Real Estate, совокупный объём инвестиций в недвижимость в России по итогам 2025 года может составить 850 млрд руб., что на 35% ниже 2024 года и на 10% ниже 2023 года. При этом показатель всё равно существенно превышает «норму» прошлых лет: к второй половине декабря объём транзакций достиг 840 млрд руб., что более чем в 2,5 раза выше среднего годового значения за предыдущие семь лет.
Вывод
Рынок инвестиций в недвижимость России в 2025 году перешёл от «разогнанного» режима к фазе стабилизации, но Москва по-прежнему концентрирует капитал и задаёт динамику. Для складского сегмента ключевой тренд — смещение интереса инвесторов к стабилизированным объектам и рост роли фондовых структур (ЗПИФ) в крупных сделках. Для участников логистической цепочки это означает: качественные склады с долгими арендаторами остаются наиболее ликвидным активом — но инвестиционных историй «на рост» становится меньше, и требования к качеству арендного потока будут только усиливаться.
