На рынке строящихся офисов Москвы сформировался заметный перекос: самые востребованные лоты — небольшие блоки до 100 кв. м — оказались в дефиците, тогда как в крупных форматах предложение уже опережает спрос. Для девелоперов, инвесторов и компаний, покупающих офисы для собственного размещения, это важный сигнал: рынок коммерческой недвижимости все меньше зависит от логики крупных корпоративных сделок и все сильнее — от потребностей малого и среднего бизнеса.
Для практиков это означает одно: ликвидность офисного продукта сегодня определяется не только классом объекта и локацией, но и правильной нарезкой площадей. Если структура нового предложения не совпадает с реальной структурой спроса, рынок получает дефицит в самом ходовом сегменте и избыток в менее гибких форматах.
Кратко для практиков
- На рынке строящихся офисов Москвы спрос на покупку блоков до 100 кв. м превысил предложение на 45,7%: 1122 сделки против 770 лотов.
- В диапазоне 301–500 кв. м спрос также выше предложения — на 13,8%: 206 сделок против 181 лота.
- Единственная зона почти полного баланса — офисы 101–300 кв. м: 1220 сделок против 1227 предложений.
- Во всех сегментах свыше 500 кв. м предложение уже превышает спрос; наиболее сильный разрыв — в блоках 1501–3000 кв. м, где лотов на 69,9% больше, чем сделок.
- Девелоперы в последние годы в большей степени выводили крупные офисные блоки, ориентируясь на крупных корпоративных покупателей и арендаторов, но реальный спрос на покупку оказался смещен в сторону компактных форматов.
- По оценке Bright Rich | CORFAC Int., одним из ключевых драйверов рынка в ближайшие годы может стать сегмент офисных помещений «в нарезку».
- Для бизнеса это означает рост значимости компактных офисов как более доступного и гибкого продукта для размещения и инвестиций.
Что происходит на рынке строящихся офисов Москвы
На офисном рынке Москвы не хватает маленьких офисов, а крупных блоков, наоборот, слишком много. Это не локальный перекос по отдельным проектам, а структурный разрыв между тем, что выводится на рынок, и тем, что реально покупают.
По данным аналитического центра Bright Rich | CORFAC Int., за период с 2023 года по февраль 2026 года в сегменте офисов до 100 кв. м было зафиксировано 1122 сделки покупки. При этом объем предложения в строящихся бизнес-центрах классов А и В+ составляет 770 объектов. Иначе говоря, спрос в этом сегменте превысил предложение на 45,7%.
Схожая ситуация наблюдается и в диапазоне 301–500 кв. м: за тот же период прошло 206 сделок против 181 лота в строящихся проектах. Здесь превышение спроса над предложением составляет 13,8%.
Единственным сегментом, где рынок пока выглядит сбалансированным, остаются площади 101–300 кв. м. Здесь зафиксировано 1220 сделок против 1227 предложений, то есть фактически это точка равновесия между продуктом и покупательским спросом.
Почему это происходит
Основная причина перекоса в том, что девелоперы в последние годы ориентировались прежде всего на крупные офисные блоки, тогда как реальный спрос на покупку все заметнее смещался в сторону компактных помещений. В результате рынок получил не нехватку офисов вообще, а нехватку именно того формата, который нужен покупателю.
Сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int. Виктор Заглумин прямо указывает, что малый и средний бизнес активно ищет компактные офисные помещения под покупку, но новое строительство пока не предлагает достаточного числа таких вариантов. По его оценке, девелоперы выводили в большей степени крупные блоки, ориентируясь на крупных корпоративных арендаторов или покупателей, однако фактический спрос со стороны таких компаний значительно ниже.
В этом и состоит главный разворот рынка. Если раньше офисный продукт во многом подстраивался под гипотезу о спросе со стороны крупных пользователей, то теперь реальная статистика сделок показывает другую картину: наиболее ликвидным оказывается продукт меньшего масштаба, лучше соответствующий бюджету и логике размещения МСП.
Какие сегменты и участники рынка затронуты сильнее всего
Сильнее всего дисбаланс затрагивает малый и средний бизнес, покупателей офисов для собственного размещения и девелоперов строящихся бизнес-центров. Именно эти группы сегодня наиболее остро сталкиваются с разрывом между востребованным форматом и доступным предложением.
В сегменте крупных офисных блоков ситуация обратная. В диапазоне 501–1500 кв. м предложение превышает спрос на 15,4%: 259 лотов против 219 сделок. В блоках 1501–3000 кв. м разрыв достигает 69,9%: на 75 сделок приходится 249 лотов. В диапазоне 3001–5000 кв. м предложение выше спроса на 51,3% — 39 лотов против 19 сделок. Даже в сегменте свыше 5000 кв. м блоков в строящихся проектах на 33,6% больше, чем было фактически куплено: 134 объекта против 89 сделок.
Это показывает, что проблема не сводится к дефициту маленьких офисов. Рынок одновременно сталкивается и с обратной стороной этого перекоса — накоплением менее востребованного крупного продукта. Для девелопера это означает риск более медленной реализации и слабого попадания в реальный спрос.
Почему малые офисы становятся самым ликвидным форматом
Компактные офисные блоки лучше соответствуют логике покупки со стороны малого и среднего бизнеса: такой продукт проще купить, легче занять под собственные нужды и удобнее использовать без избыточной площади. Именно поэтому спрос концентрируется не в самых больших форматах, а в лотах до 300–500 кв. м.
Для рынка это важный сдвиг: ликвидность все чаще определяется не масштабом объекта, а его гибкостью.
Как это влияет на бизнес, размещение компаний и рынок коммерческой недвижимости
Дефицит компактных офисов влияет не только на девелоперские планы, но и на практические возможности бизнеса покупать площади под свои задачи. Когда рынок предлагает в основном крупные лоты, часть компаний оказывается перед выбором: покупать избыточную площадь, откладывать решение или искать ограниченное число подходящих вариантов.
Для малого и среднего бизнеса это вопрос не только бюджета, но и управленческой гибкости. Офис до 100 или до 300 кв. м — это продукт, который легче встроить в реальную бизнес-модель компании. Для инвестора это, вероятно, более ликвидный формат, если ориентироваться на статистику сделок. Для консультантов и брокеров — показатель того, куда фактически смещается рыночный центр тяжести.
Хотя тема напрямую не связана с классической транспортной логистикой или e-commerce, она важна для деловой инфраструктуры в целом. Размещение компаний, доступность небольших офисных блоков и структура нового строительства влияют на то, как бизнес распределяет сервисные, операционные и back-office функции. В этом смысле офисный рынок тоже становится частью более широкой экономики размещения бизнеса.
Что это меняет для девелоперов
Для девелоперов главный вывод прост: прежняя продуктовая логика больше не дает оптимального совпадения со спросом. Если покупатель ищет компактный лот, а проект сформирован крупными блоками, рынок теряет скорость продаж и сталкивается с избыточным предложением в менее ликвидных сегментах.
Именно поэтому тема «нарезки» помещений из технической детали превращается в стратегический вопрос.
Какие последствия возможны для рынка
Главное последствие — давление на девелоперские стратегии. Если текущий структурный разрыв сохранится, рынок будет вынужден подстраиваться под спрос не через общие разговоры о качестве офисов, а через изменение самого продукта: метража, планировочной логики и структуры предложения.
Виктор Заглумин резюмирует, что рынок нуждался в компактных офисах до 300–500 кв. м, в то время как значительная часть предложения формировалась в крупных блоках от 1000 кв. м и выше. По его оценке, это создает предпосылки для переформатирования девелоперских стратегий и роста сегмента офисных помещений «в нарезку».
Для рынка это означает не просто коррекцию отдельных проектов, а возможное изменение одного из ключевых драйверов продаж. Если компактные лоты действительно лучше соответствуют структуре спроса, то именно они могут стать наиболее важным форматом нового предложения в ближайшие годы.
Прогноз и перспективы развития
Судя по текущей структуре спроса и предложения, рынок строящихся офисов Москвы будет двигаться в сторону более мелкой нарезки и большей продуктовой гибкости. На это указывают сразу две вещи: устойчивый дефицит блоков до 100 кв. м и явный избыток предложения в крупных форматах.
По оценке Bright Rich | CORFAC Int., сегмент офисных помещений «в нарезку» в ближайшие годы может стать одним из ключевых драйверов рынка. Это не значит, что крупные офисы исчезнут. Но это означает, что будущий рост будет все сильнее зависеть от способности девелопера собирать продукт под реальную структуру сделок, а не под старую гипотезу о спросе со стороны крупных пользователей.
Для покупателей и инвесторов это хороший индикатор того, куда смещается ликвидность. Для девелоперов — прямой сигнал, что рынок требует не больше квадратных метров, а более точного формата.
FAQ
Почему в Москве не хватает маленьких офисов?
Потому что структура нового предложения не совпала со структурой спроса. Девелоперы в большей степени выводили крупные блоки, тогда как покупатели активнее искали компактные офисы, прежде всего до 100 кв. м.
Насколько велик дефицит офисов до 100 кв. м?
За период с 2023 года по февраль 2026 года в этом сегменте было 1122 сделки покупки при 770 лотах в строящихся проектах. Это означает, что спрос превысил предложение на 45,7%.
Какие офисные площади в Москве сейчас наиболее сбалансированы?
Наиболее близок к равновесию сегмент 101–300 кв. м. В нем зафиксировано 1220 сделок против 1227 предложений в строящихся бизнес-центрах.
Где на рынке офисов Москвы избыток предложения?
Избыток наблюдается во всех сегментах свыше 500 кв. м. Самый заметный разрыв — в диапазоне 1501–3000 кв. м, где предложение превышает спрос на 69,9%.
Кто формирует основной спрос на компактные офисы?
По оценке Bright Rich | CORFAC Int., наиболее активен малый и средний бизнес. Именно он ищет компактные помещения под покупку, а рынок нового строительства пока не успевает за этим спросом.
Что значит офисы «в нарезку»?
Речь идет о более мелком делении офисных площадей на компактные блоки, которые лучше соответствуют спросу покупателей. Такой формат рассматривается как один из возможных драйверов рынка в ближайшие годы.
Что это меняет для девелоперов?
Им придется пересматривать продуктовую стратегию. Рынок показывает, что спрос все сильнее смещается в сторону компактных лотов, а значит, прежняя ориентация на крупные блоки уже не дает оптимального совпадения с потребностями покупателей.
Финальный вывод
Московский рынок строящихся офисов оказался в точке, где главный дефицит возник не в квадратных метрах как таковых, а в правильном формате. Покупателю нужны компактные офисы, а рынок слишком долго строил крупные блоки. Для девелоперов это сигнал к пересборке продуктовой стратегии, для инвесторов — индикатор того, где сегодня находится ликвидность, а для бизнеса — подтверждение того, что гибкий и доступный офис становится более ценным активом, чем просто большой.
