Спрос на офисы в Москве в первом полугодии 2026 года снизился на 35% год к году, до 401 тыс. кв. м, по данным Ricci. Компании стали осторожнее: чаще остаются в действующих офисах, продлевают договоры и смещают интерес в более доступный класс B+. При этом аренда сохраняет 54% совокупного спроса, тогда как значительная часть нового строительства ориентирована на продажу.
После рекордных лет
На фоне высокой активности 2023–2025 годов падение на 35% выглядит резким, однако текущий объем сделок остается на 18% выше среднего результата первых полугодий 2016–2022 годов.
Ricci уже скорректировала ожидания на весь год. Если первоначально компания допускала объем спроса до 1,1 млн кв. м, то теперь оценивает его не более чем в 900 тыс. кв. м.
Сильнее охлаждение заметно в аренде. За шесть месяцев объем новых арендных сделок составил 218 тыс. кв. м — на 38% меньше, чем годом ранее. Ricci связывает эту динамику с более осторожными планами компаний, оптимизацией бюджетов и увеличением сроков принятия решений.
Часть бизнеса сокращает занимаемые площади, часть откладывает расширение. При этом ослабление новой аренды не означает сопоставимого сокращения потребности в офисах.
Продление вместо переезда
Доля продлений выросла до 22% объема арендных сделок против 12% годом ранее. В абсолютном выражении на них пришлось 62 тыс. кв. м.
Компания может отказаться от новой сделки, сохранив прежний объем площадей по действующему договору. В статистику новой аренды такая активность уже не попадает.
Ricci связывает рост продлений в том числе с высокими расходами на релокацию и отделку нового офиса. Смена помещения предполагает для арендатора не только новую ставку, но и капитальные затраты до начала работы.
Фактический масштаб продлений может быть выше зафиксированного: статистика консультанта преимущественно учитывает сделки с участием ведущих игроков рынка. Поэтому динамика новых договоров отражает лишь часть арендной активности.
Спрос смещается в B+
Доля офисов B+ достигла 45% количества сделок, увеличившись за полугодие на 11 процентных пунктов.
Ricci связывает рост интереса к этому сегменту с сохраняющимися высокими ставками в классе А. Компании, пересматривающие офисные бюджеты, чаще рассматривают более доступные помещения, не отказываясь от аренды как модели размещения.
Возможности для такого перераспределения ограничены: качественного предложения B+ недостаточно для свободного перехода всего ценочувствительного спроса.
Имеет значение и готовность офиса к въезду. В 2025 году лишь 12% нового арендного предложения на момент ввода имело отделку. В первом полугодии 2026 года соотношение площадей с отделкой и без нее выровнялось до 49% к 51%.
Помещение без отделки требует дополнительных вложений до начала эксплуатации. При выборе офиса компании учитывают не только ставку, но и расходы на переезд и подготовку помещения.
Читайте также: Офисное предложение растёт быстрее спроса: компании выбирают гибкость вместо расширения
Строительство идет преимущественно на продажу
Аренда сохраняет 54% совокупного спроса, но структура нового строительства выглядит иначе.
В первом полугодии на офисы, предназначенные для продажи, пришлось 297 тыс. кв. м, или 45% общего ввода. Без учета объектов build-to-suit их доля достигала 72%.
По прогнозу Ricci, по итогам 2026 года около 62% заявленного нового строительства может приходиться на продажу и только 16% — на аренду.
Высокий объем ввода не равнозначен столь же заметному расширению предложения для корпоративного арендатора. Значительная часть новых площадей изначально рассчитана на другой тип сделки, а часть арендного предложения требует вложений в отделку.
Компании по-прежнему чаще выбирают аренду, тогда как существенная доля строящихся площадей ориентирована на покупателей.
Вакансия растет, ставки держатся
Общая арендная вакансия в Москве выросла до 4,4%, прибавив 1,2 процентного пункта за год. В классе А показатель достиг 5,6%, увеличившись на 2,2 процентного пункта.
Ricci связывает рост свободного предложения с оптимизацией занимаемых площадей, отказами от части офисов и выходом помещений в субаренду. Более высокая вакансия в классе А соседствует с усилением интереса к B+, однако этих данных недостаточно, чтобы говорить о прямой массовой миграции арендаторов между сегментами.
Средние запрашиваемые ставки пока не снижаются. По данным Ricci, показатель достиг 30,3 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов, увеличившись на 4% за полугодие.
Часть роста компания характеризует как техническую: на среднее значение влияют инфляция и вымывание более дешевых вариантов из предложения. Одновременно собственники становятся гибче в переговорах, стремясь сократить сроки экспонирования помещений.
Пока изменения заметнее в условиях сделок, чем в опубликованных ставках. Рост вакансии расширяет выбор, но текущих данных недостаточно, чтобы говорить о полноценном переходе рынка на сторону арендатора.
Компании реже выходят на новые сделки и чаще сохраняют существующие офисы. Крупный объем строительства при этом лишь частично отвечает структуре спроса: значительная доля нового предложения предназначена для продажи, а часть арендных площадей требует вложений до въезда.
