В апреле—июне 2026 года Москва может получить 315 тыс. кв. м новых офисов — в 17 раз больше, чем годом ранее, по расчетам Nikoliers. Для второго квартала это максимум с 2014 года. Но за резким ростом стоит не новый строительный подъем, а отложенный выход проектов, сроки которых переносились ранее; во втором полугодии, по прогнозу консультантов, ввод снова резко сократится.
Квартальный рекорд без годового ускорения
За январь—июнь 2026 года в Москве будет введено 492 тыс. кв. м офисных площадей против 22 тыс. кв. м за аналогичный период прошлого года, оценивают в Nikoliers. Первое полугодие выглядит статистически сильным, но часть нового предложения накопилась из-за переносов сроков завершения проектов.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова связывает скачок именно с этой задержанной волной. Ввод в одном квартале отражает не только текущую строительную активность, но и календарь проектов, которые должны были выйти раньше.
Годовая картина сдержаннее. В Nikoliers прогнозируют, что за весь 2026 год в Москве появится 644 тыс. кв. м офисов — на 8,5% меньше, чем годом ранее. Эта оценка заметно ниже ожиданий, которые консультанты формировали во второй половине прошлого года: тогда ввод офисов в 2026 году оценивался в 985 тыс. кв. м.
Разрыв между первой и второй половиной года будет резким. По текущему прогнозу Nikoliers, во втором полугодии объем нового строительства составит 152 тыс. кв. м — в 4,5 раза меньше, чем за тот же период прошлого года. Заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Валентин Кусов говорит, что сроки реализации обычно переносятся для 20–30% анонсированных на год площадей.
На рынок выходят подготовленные проекты
Рекордный ввод не равен резкому увеличению свободного предложения. По словам Екатерины Беловой, девелоперы сейчас готовы выпускать на рынок преимущественно максимально распроданные и арендованные объекты. Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова оценивает занятость площадей в проектах, сданных во втором квартале 2026 года, в 80%.
При такой предварительной занятости квартальный рекорд выглядит иначе. На рынок выходят объекты, по которым значительная часть спроса уже подтверждена. Девелопер снижает риск пустующих площадей после ввода, а новая площадь не всегда становится открытым предложением для арендаторов.
Осторожность проявляется и в модели реализации. Директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба оценивает долю площадей, которые девелоперы планируют продавать в 2026 году, в 63% от запланированного к сдаче объема. Продажа позволяет снижать кредитную нагрузку и уменьшать давление высокой стоимости заемных средств на бизнес.
Для офисного девелопмента это заметный отход от прежней арендной логики. Директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова приводит данные 2019–2021 годов: тогда 80–90% строящихся офисов девелоперы сдавали в аренду. По оценке Олеси Дзюбы, ставка на продажу сохранится еще несколько лет: в 2027 году девелоперы планируют реализовать таким образом 53% строящихся площадей, в 2028 году — 76%.
Продажа не вытесняет аренду полностью, но меняет экономику проектов. Один и тот же объем ввода по-разному влияет на рынок в зависимости от того, будет ли площадь конкурировать за арендатора или за покупателя. Показатель нового строительства все хуже работает как самостоятельный индикатор состояния офисного сегмента.
Вакантность проверит качество спроса
Во втором полугодии эффект отложенных проектов ослабнет. По прогнозу Nikoliers, к концу 2026 года вакантность на офисном рынке Москвы составит 7%, увеличившись на 1,3 процентного пункта год к году.
Коммерческий директор Manufaqtury Андрей Пенушков считает, что основной спрос арендаторов будет сосредоточен на качественных проектах в ключевых деловых районах. Объекты в удалении от центра, по его оценке, могут столкнуться с проблемами заполняемости.
Локационный фактор усиливает неоднородность. Екатерина Белова из IBC Real Estate указывает, что в первом квартале 2026 года локации в пределах Третьего транспортного кольца сформировали только 27% нового ввода. При такой структуре предложения общий объем новых площадей мало говорит о положении отдельных проектов: центральные качественные объекты и площадки в менее ликвидных локациях будут проходить разную проверку спросом.
Для арендаторов это расширяет поле выбора, но не делает рынок равномерно мягче. Для девелоперов возрастает значение предварительной занятости, локации и формата реализации. Для инвесторов и покупателей офисных площадей показатель ввода становится только первым фильтром; дальше придется смотреть на то, насколько проект уже обеспечен спросом и где именно он расположен.
Рекордный ввод офисов в Москве во втором квартале 2026 года — результат перенесенных сроков и более осторожной политики девелоперов, а не признак нового цикла роста. Рынок предъявит большой объем площадей в первой половине года, затем резко замедлится. Дальше состояние офисного сегмента будет определяться не квартальным максимумом, а способностью нового предложения найти арендаторов и покупателей после выхода отложенной волны проектов.
