В 2014 - 2015 гг. девелоперы могут вложить в строительство складов 1,9 млрд. долларов США, торговых центров -1,6 млрд. долларов США
При условии стабильной макроэкономической ситуации, это станет рекордным показателем для российского рынка
Емкость потребительского рынка Москвы превышает 115 млрд. долларов США в год и по-прежнему остается магнитом для девелоперов и инвесторов. Следующие по величине города страны имеют кратно более низкую покупательную способность.
Насыщенность Московского рынка торговой и складской недвижимостью растет и быстро приближается к фазе существенного обострения конкуренции. По оценкам, данная фаза может наступить уже в ближайшие 2,5 - 3 года.
Обеспеченность качественного ритейла складскими площадями уже к 2015 году достигнет 1,9-2 кв. м. на 1 кв. м. торговых площадей, что сопоставимо с уровнями Варшавы (2,03) иПраги (1,82), но ниже уровня Парижа (2,73).
Обеспеченность населения качественными ТРЦ, соответственно, вырастет до 438 кв. м. на 1,000 человек, что приближается к европейскому уровню в 450 - 600 кв. м.
Соответственно, агрессивность игроков в обоих сегментах рынка находится на высоком уровне, т.к. фактор «преимущества первого хода» становится все более значимым.
В 2014 году инвестиции девелоперов в строительство складов впервые за последние 7 лет превысят 1 млрд. долларов, что почти в 2,15 раза больше среднегодового показателя за 2011 - 2013 гг. В 2015 году в новые проекты может быть вложено еще порядка 700 - 800 млн. долларов США.
Инвесторы, приобретающие готовые складские площади как денежный поток, всилуособенностей рынка проявляют меньшую активность, чем девелоперы. За 2011 - 2013 гг. в данный сегмент было вложено 2 млрд. долларов США, или 677 млн. долларов в среднем за год.
Вместе с тем, следует отметить, что данный сегмент характеризуется высокой активностью среди компаний, предпочитающих развивать свою логистику на собственных площадях и предпочитающих покупку аренде. Только в 2013 году объем таких покупок составил не менее 360 млн. долларов США.
Высокая активность в складском сегменте последних лет стала прямым следствием спроса со стороны ритейлеров, активно наращивающих торговые площади.
Строительный цикл в торговой недвижимости является существенно более длинным чем в складской:2-3 года против 7-12 месяцев. В результате, данный сегмент является существенно менее гибким в кризисной ситуации, что объясняет противофазу в развитии этих сегментов в 2008-2009 гг.
В 2014 году в строительство объектов торговой недвижимости в Москве будет инвестировано порядка 800 млн. долларов США, что в 1,7 раза больше, чем средний показатель 2011 - 2013 гг. В 2015 году объем инвестиций может составить еще 855 млн. долларов США, сосредоточившись преимущественно на завершении строительства уже начатых объектов.
Инвесторы в готовые объекты в данном сегменте показывали более высокую активность, нежели в девелопменте. За 2011-2013 гг. всегментбыло инвестировано 6,8 млрд. долларов США, или 2,27 млрд. долларов США в среднем за год.
Макроэкономическая конъюнктура сейчас негативно сказывается, прежде всего, на инвесторах в готовые объекты, которые фактически «взяли паузу» в течение первого полугодия 2014 года в ожидании прояснения среднесрочного сценария развития российской экономики.
За 5 месяцев 2014 года практически не было заметных инвестиционных сделок с объектами складской и торговой недвижимости. Так, в торговую недвижимость на текущий момент было вложено 45 млн. долларов США, а в складском секторе инвестиционные сделки в этом году еще не закрывались.
Во II квартале 2014 года инвесторы получили ряд достаточно сильных позитивных сигналов, которые, в том числе, привели к стабилизации курса рубля и постепенному снижению страновых рисковых премий.
Это позволяет надеяться на то, что во II полугодии 2014 года мы увидим постепенное восстановление инвестиционной активности и интереса к объектам российской коммерческой недвижимости.
