25 июня 2013 года компания Knight Frank провела презентацию, на которой представила новое исследование рынка складской недвижимости России за 2012 – 1-ое полугодие 2013 года.
В целом рынок достаточно стабилен, но есть и «сюрпризы».
Интерес девелоперов, логистических операторов и ритейлеров по-прежнему сфокусирован на центральном регионе – Москве и Санкт-Петербурге.
На сегодняшний день здесь сосредоточено около 80% всех складских площадей. Но необходимо подчеркнуть, что здесь проживает 18% населения (при этом на города-миллионники и близкие к ним по численности приходится 33% оборота).
Средние ставки в Москве остаются на уровне 135-140 долларов кв. м. в год (triple net), однако ценовая вилка расширилась. Сделки на аренду складских комплексов, расположенных не более, чем в 15 км от МКАД, заключаются по 140-150 долларов кв.м. в год, по 130-140 долларов кв. метр арендуются объекты, расположенные в пределах бетонного кольца.
Необходимо особо отметить важные изменения в структуре спроса. Интерес логистических компаний существенно снизился – их доля около 1%. Еще 2-3 года назад логистические провайдеры были одними из основных арендаторов (их доля в разные годы составляла 15-25%).
В период кризиса рынок аутсорсинга логистических услуг серьезно просел. В течение 2009-2010 года логистические операторы активно боролись за клиентов, заполняя набранные впрок свободные площадки.
Рис. 1. Распределение общего объема складских площадей по типам арендаторов:
Источник: Knight Frank Research, 2013
Сейчас логисты более осторожны и арендуют новые площади только под конкретные контракты с клиентами. С другой стороны, крупные производители и ритейлеры предпочитают заключать договор аренды с девелоперами напрямую и, в некоторых случаях, приглашают оперировать логистического провайдера.
Выросла доля дистрибуторов, которые ищут новые направления для развития и нередко начинают предлагать логистические услуги производителям на основе собственной сети.
Наиболее востребованными направлениями остаются Запад, Юг и Юго-Восток. Это связано, как с серьезной загрузкой Северного направления, реконструкцией бетонного кольца, так и с отсутствием свободных объектов.
По прогнозам Knight Frank, в 2013 году на московский рынок будет выведено около 700 000 – 800 000 кв. м. качественных складских площадей.
Примечательно, что на рынок стали выходить «новые» девелоперы с проектами от 10 000 кв. м. Это компании, владеющие землей и/или имеющие свободные финансовые ресурсы, но никогда ранее не занимавшиеся строительством.
Картина на региональных рынках практически не изменилась. Низкий уровень доходов и потребления, неразвитая инфраструктура – все эти факторы снижают интерес компаний к развитию складских проектов. Значимым фактором, как отмечает директор департамента складской и индустриальной недвижимости, земли Knight Frank Russia&CIS Вячеслав Холопов, является низкий уровень доверия клиентов к региональным девелоперам (качество и сроки не всегда соответствуют требуемым). Федеральные девелоперы не спешат со спекулятивным развитием в регионах. Девелоперам интересны проекты площадью от 50 000 кв. м., а запросы на региональные объекты со стороны потенциальных пользователей складов составляют не более 5 000 кв. м.
Путем сравнения развития регионов России по основным показателям (численность населения, доходы, розничный товарооборот, объем внутреннего производства), были определены наиболее перспективные.
В список вошли города с уже развитой логистической инфраструктурой (Екатеринбург, Новосибирск, Нижний Новгород, и др.), так и те, где современных складских комплексов практически нет (Кемерово, Иркутск, Тюмень, Челябинск).
Наибольший объем предложения сосредоточен в Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Нижнем Новгороде и Краснодаре.
Рис. 2. Географическое распределение общего объема предложения качественных складских площадей России по состоянию на середину 2013 г.
Источник: Knight Frank Research, 2013
Средние запрашиваемые ставки аренды на складские помещения класса «А» в региональных городах находятся на уровне 90-115 долларов кв. м. в год, что примерно на 20% ниже, чем в Московском регионе.
Самый высокий уровень показателя зафиксирован в Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске – 100-115 долларов кв. м. в год. Наименьшие значения отмечаются в Самаре, Уфе и Казани – 90-100 долларов кв. м. в год.
Средний срок возврата инвестиций в складскую недвижимость не изменился и составляет в Московском регионе – 7-8 лет, в регионах - около 10 лет. Стоимость строительства осталась на прежнем уровне - около 800 долларов кв. м., как в столице, так и в регионах.
Интересные цифры:
- С начала 2012 по май 2013 года в Московском регионе было введено около 450 000 кв. м. складских площадей класса «А».
- Средний размер сделки в Москве – 14 000 кв. м..
- В регионах - около 5 000 кв. м.
- В 2013 году на московский рынок будет выведено около 700 000 кв. м.
- Средние ставки в Москве – 135-140 долларов кв.м. в год.
- Средние ставки в регионах - 90-115 долларов кв. м. в год.
Полный текст Обзора рынка складской недвижимости России за 1-е полугодие 2013 года компании Knight Frank доступен по запросу.
Винокурова Полина, менеджер по маркетингу, Логистическая компания МОЛКОМ, эксперт Logistics.ru
