"Мал золотник, да дорог" - эту поговорку вполне можно отнести на счет городских складов. В Москве их весьма приличное количество. Многие едва ли соответствуют современным требованиям логистики, но они по-прежнему пользуются спросом, даже несмотря на кризис. Естественно, финансовые неурядицы сказались на деятельности Столичного складского хозяйства, но не более чем в других сегментах рынка. Сегодня многих волнует другой вопрос: что ждет городские объекты хранения товаров после кризиса? Заинтересуется ли ими крупный бизнес и какова вероятность появления в пределах МКАД новых высококачественных логистических комплексов?
Спрятать от глаз
Идеальное местоположение для склада - это промзона, территория бывших заводов, товарных станций железной дороги или же причалов товарного порта. Такие помещения, как правило, скрыты от глаз обывателя, что вполне логично: горожане и гости столицы должны любоваться архитектурой, ландшафтным дизайном, но никак не серыми производственными постройками. Склады, расположенные в городской черте, представляют собой обычно строения в три-четыре этажа. Высота потолков - 4,5-6 м, обязательно есть грузовые лифты. Общий метраж объекта от 1000 до 10 000 кв. м и более. "Таких помещений в столице много, и расположены они во всех округах, - замечает Владислав Рябов, директор департамента складской и индустриальной недвижимости, Cottiers Internationat. - А вот качественные объекты можно пересчитать по пальцам".
По словам Андрея Бушина, генерального директора "МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость", городские объекты логистики можно разделить натри основные категории. Первая - профессиональные комплексы, построенные еще в советские времена, в них входят плодоовощные базы, склады министерств и ведомств, хладокомбинаты. В основном это многоэтажные здания с погрузочной рампой для автотранспорта, нередко на их территории есть железнодорожные ветки и рампы для разгрузки вагонов. Расположены такие базы в промышленных кластерах. Например, в районе Магистральной улицы находится Краснопресненская плодоовощная база (САО), во 2-м Котляковском переулке - Москворецкая плодоовощная база (ЮАО) и др.
Вторая категория - это промышленные предприятия, здания которых переоборудованы из производственных в складские. Чаще всего такие помещения не очень удобны с точки зрения организации разгрузочно-погрузочных работ. Еще один существенный минус в том, что в отличие от профессиональных складских баз доставка на этажи осуществляется меньшим количеством лифтов с меньшей грузоподъемностью, что отрицательно сказывается на скорости обработки грузов.
И, наконец, к третьей категории эксперт относит современные склады. Их в городе крайне мало. Они либо построены вновь, либо перестроены из старых зданий, но с учетом современных требований и расположены также в промышленных районах города.
Приоритеты логистики
Увы, но городская складская недвижимость по нескольким параметрам уступает загородной. "В таких помещениях более низкие потолки (4,5-6, а не 12 м), частый шаг колонн (через 6, а не 12 м), - объясняет В. Рябов. -Кроме того, отсутствует спринклерная система пожаротушения... Собственники одноэтажных помещений предлагают меньшее количество услуг по эксплуатации. Договоры аренды в городских складах действуют непродолжительное время, как правило, не более года".
Чаще всего склады в городе служат перевалочными пунктами между производством и точками реализации продукции либо между крупными складами, расположенными за городом, и опять же точками сбыта товаров, но уже в регионах. Иногда в них располагаются небольшие склады компаний, которые прямо на месте реализуют товары конечному потребителю. Такие позиции вполне устраивают определенных игроков рынка и удобны для них. В то же время имеются и недостатки. "Городской склад может иметь ограниченные возможности для подъезда крупномерного транспорта, - поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. - Например, еврофуре обычно нужна площадка не менее 32 м в длину для совершения маневров, в городе такая площадка может оказаться недоступной роскошью. Поэтому городской склад часто планируется с учетом возможности подъезда одной-двух фур и значительно большего числа автомобилей ЗИЛ, КамАЗ, "Бычок" или "Газель". Это также связано и с тем, что внутригородская доставка, к примеру, по Москве, в пределах Третьего транспортного кольца, в дневное время может осуществляться только на "Газелях".
Между тем загородные склады имеют удобные подъездные пути, площадки для отстоя грузовиков и многие другие элементы, составляющие инфраструктуру логистического центра. Именно поэтому в последние годы логистические комплексы, отвечающие всем требованиям современного хранения и обработки грузов, активно строили не в столице, а за ее пределами. А. Бушин объясняет это еще и тем, что для реализации таких проектов необходимы большие участки правильной геометрической формы. В городе реализовать подобный проект проблематично из-за отсутствия подходящих территорий. Кроме того, высокая стоимость земли в Москве, по словам эксперта, делает проект строительства склада экономически нецелесообразным.
Как день и ночь
Помещения старого фонда, которые составляют 90 % складской недвижимости города, относятся к классам С, D, за редким исключением В. Хотя бытует и иное мнение. "Городской склад не ограничен по классности. Здесь все зависит от требований будущих арендаторов. Чаще всего подобная недвижимость не выше класса В, которая представляет собою приспособленные под склад производственные помещения, старые склады с минимальным ремонтом или достаточно современные объекты, хорошо оснащенные технически, но это обычно комплексы, строившиеся под конкретного заказчика с его потребностями", - отмечает К. Королев.
Вообще-то, использование склада, расположенного на территории мегаполиса, должно быть экономически обосновано, поскольку за пределами столицы можно найти куда более заманчивые предложения. "Столичные площади недешевы, а за одну и ту же цену можно арендовать помещение для хранения продукции в городе и пригороде, отличающиеся друг от друга как день и ночь, - считает К. Королев. - Например, при цене порядка 4-5 тыс. руб. за 1 кв. м в год в Москве можно снять складское помещение практически без оборудования, в весьма запущенном состоянии. За эту же цену в Подмосковье предложат минимум объект класса В с охраной и высокопрофессиональным обслуживанием". Поэтому в столице обычно арендуют склад те компании и частные предприниматели, которым необходимо небольшое помещение для оперативной доставки груза клиенту. Не случайно самое распространенное предложение сегодня - 20-350 кв. м. При таких объемах требования арендаторов минимальны: наличие хотя бы каких-нибудь подъездных путей, энергообеспечения и сносного климатического режима.
По словам А. Бушина, на рынке существует достаточно стабильный спрос на городские объекты логистики, который в основном формируется за счет малого и среднего бизнеса. "Нередко склад и офис таких компаний находятся рядом, - говорит эксперт, - чему способствует большой объем административных площадей, расположенных на территории бывших производственных предприятий. Здесь можно снять офис почти любой площади за сравнительно небольшую арендную плату. Многие предприятия, которые предоставляют в аренду складские, производственные и административные помещения, по сути можно смело назвать столичными технопарками". Наибольшей популярностью пользуются отапливаемые склады с погрузочной рампой, высотой потолков 6 м. Большинство арендаторов предпочитают первые этажи. Это связано с удобством хранения и обработки грузов. "Поэтому первые этажи на профессиональных складских базах заняты арендаторами всегда", - утверждает эксперт.
Предпочитают аренду
Некоторые специалисты считают, что сегодня, в условиях кризиса, выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость. Ответить однозначно на вопрос, относится ли сказанное к городским складам, эксперты затрудняются. "Инвестиции в городскую складскую недвижимость - наисложнейший вопрос как в докризисные времена, так и сейчас, - считает А. Бушин. - Главная проблема - в сложной экономике проекта: при высокой стоимости земли и коммуникаций - невысокая арендная плата (в сравнении с офисной и торговой недвижимостью). Все это делает строительство складов в городе непривлекательным для инвесторов". Конечно, используя современные технологии и увеличивая этажность строений, по словам эксперта, можно получить более сносные экономические показатели проекта, чем при одноэтажном строительстве. Но в тоже время этажи пользуются меньшим спросом у арендаторов. "Так что риски достаточно высоки и необходимо все тщательно проанализировать, прежде чем войти в проект", - говорит эксперт.
Существует еще одна причина, по которой некоторые инвесторы отложили реализацию новых проектов до лучших времен. "Сейчас стало очень выгодно арендовать новые качественные складские площади, причем сделать это можно по ставкам, близким к ставкам на склады класса В, а иногда даже и С, - поясняет В. Рябов. - Такая ситуация стала способствовать тому, что многие компании, планирующие строительство собственных логистических объектов, отказались от этой идеи и теперь рассматривают предложения по аренде".
Что касается коммерческой недвижимости в целом, то, по мнению К. Королева, сейчас выгодно приобретать ее для собственного пользования. Однако получение прибыли возможно только в долгосрочной перспективе, поскольку сложно прогнозировать, с какой скоростью рынок будет возвращаться на прежние высоты. "Городские склады вполне могут быть востребованы частными инвесторами, но практически полное отсутствие сколько-нибудь крупных объектов в этом сегменте подсказывает, что серьезным игрокам небольшие помещения вряд ли будут интересны, - считает К. Королев. - Если уж возводить что-то новое, то можно найти идеи значительно прибыльнее, чем строительство городских складов".
