Интервью Татьяны Ломакиной
Недавно на конференции, посвященной складской недвижимости, один эксперт рынка высказал интересную мысль: "Можно сколько угодно говорить о том, что Россия отстает от Запада. Но ведь это ее преимущество! То, что сегодня происходит на Западе, завтра придет в Москву. А значит, мы можем со 100-процентной точностью предсказывать будущее, планировать свой бизнес. Мы жалуемся, вместо того чтобы понять, как хорошо мы устроились!" Действительно, складская недвижимость имеет определенные законы развития, неважно, о какой стране идет речь. О глобализации рынка складских комплексов, его стандартизации в мировом масштабе рассказывает и Ли Хэйлс.
Ли Хэйлс-президент компании Richard Muther& Associates - является автором и соавтором ряда книг по промышленному планированию. В прошлом - руководитель отдела планирования и проектирования промышленных объектов Института по организации производства (Institute of Industrial Engineers), член университетского промышленного совета по обучению в сфере транспортной переработки грузов. В качестве консультанта г-н Хэйлс принимал участие во многих проектах в США, Азии, Европе и Южной Америке.
Вы работали более чем в 10 странах мира. Можете выделить особенности западной складской индустрии на примере нескольких интересных с этой точки зрения государств?
В каждом регионе свои особенности. Традиционно складская индустрия зависит от многих факторов - географического положения, климата, стоимости земли, дорожных сетей, цен на топливо, демографической ситуации, развития секторов обрабатывающей промышленности и т. д. К примеру, Скандинавия, Северная Европа и Япония уже давно отдают предпочтение многоэтажным механизированным и автоматизированным складским помещениям, расположенным вблизи крупных городских центров. В Северной Америке склады, наоборот, в основном невысокие и предназначены для автопогрузчиков. Они могут находиться на окраине крупного города или даже в 250 километрах от рынков сбыта, которые они обслуживают.
Исторически склады в развивающихся странах Центральной и Южной Америки были очень маленькими - площадью до 3000 кв. м и высотой менее 6 м, что отражало местные особенности распределения в этих странах.
Увеличение сферы влияния межнациональных компаний-производителей и появление мировых компаний, оказывающих логистические услуги, приводит к созданию своего рода всемирной стандартизации в проектировании новых складских помещений. Современный склад в Москве мало отличается от комплекса где-нибудь в Мемфисе или Манчестере, особенно если его проектировала межнациональная компания, занимающаяся недвижимостью.
Говоря о проектировании складских комплексов могли бы вы гипотетически выделить несколько особенностей проектирования и строительства, характерных только для нашей страны: климатические особенности, грунтовые возможности, ветра и т. д.
Я не большой специалист российского рынка. Но, в общем, могу сказать, что почти всегда уникальными или специфическими для определенного региона факторами можно назвать стоимость различных стройматериалов и оборудования, цену земли, зональные и строительные нормы и правила, а также требования по парковке для грузовиков. Климат и погодные условия обычно отражаются на особенностях теплоизоляции, отопления и вентиляции, на конструкции погрузочно-разгрузочной площадки.
Там, где цены на землю очень высоки, для большей вместительности рекомендуется строить более высокие склады и не помещать погрузочно-разгрузочные площадки на противоположных сторонах здания (сквозные).
В странах с крайне холодным или крайне жарким климатом подъемные двери склада должны быть стандартными, с одной лишь оговоркой - необходимо использование воздушных экранов для сохранения температуры.
В России сегодня возник невероятный ажиотаж вокруг классификации складской недвижимости. На рынке уже было несколько довольно крупных споров - что считать классом А, что - классом В, при том что большинство помещений на сегодняшний день - это класс С. Как к классификации относятся на Западе? Какую роль она играет? Является ли определяющей при выборе складских комплексов?
Должен отметить, что классификация сама по себе большой роли не играет. Наши клиенты хотят, чтобы конфигурация склада позволяла максимально эффективно выполнять стоящие перед ними бизнес-задачи. Арендаторам нужно "правильное" расположение здания - удобное с точки зрения доставки товара, присутствия достаточного количества рабочей силы и оптимальное с точки зрения налогообложения. И, конечно, низкие цены. А то, к какой категории принадлежит объект - А или В, абсолютно не важно.
Безусловно, существуют клиенты, которым приходится думать о классности. Например, компании, нуждающиеся в очень больших площадях. Заказывая строительство масштабного проекта "под себя", они прекрасно понимают, что никто не строит "с нуля" помещения уровня В и С.
Чем характеризуются на Западе классы А и В? Как варьируется стоимость в зависимости от категории здания? Как известно, в России разница между помещениями классов А и В весьма незначительна.
Брокеры обычно присваивают класс А объектам высокого качества и/или складам с наиболее выгодным расположением. Класс В - это качественные объекты, востребованные большинством арендаторов, но не имеющие достаточно характеристик, чтобы владельцы могли устанавливать на них максимальную арендную ставку. В зданиях класса С мало технологических возможностей, коммунальных удобств, но они могут стать экономически выгодным вариантом для тех арендаторов, которые нетребовательны к внешнему виду помещения.
На практике к классу А относятся новые или недавно построенные здания с удобными офисными помещениями. В основном к классу А принадлежат здания, возведенные в пределах промышленного парка или плановой складской застройки. Помещения этого уровня имеют широкую погрузочно-разгрузочную площадку, позволяющую задействовать по крайней мере одну сторону склада целиком под погрузочно-разгрузочные работы. Для склада класса А характерны ровные антипылевые полы, большое расстояние между колоннами (12 м), достаточная высота потолков (от 7 до 11 м).
К классу В в основном можно отнести современные помещения в хорошем состоянии, изначально построенные под склады. В комплексах этого уровня предусмотрены просторные офисы, вместительные погрузочно-разгрузочные площадки, товарные платформы и стоянки. Перекрытия должны быть в хорошем состоянии, первый ярус на высоте погрузочно-разгрузочной площадки - как минимум с одной рампой. Полезная высота потолков - не меньше 5,5-6 м.
Диапазон колебания цен достаточно велик, все зависит от расположения склада и требований девелопера к арендаторам комплекса. Цены изменяются в зависимости от срока аренды, иногда они могут превышать среднестатистические по данной классификации. Например, если помещение класса В находится в очень хорошем состоянии.
Брокеры, работающие на российском рынке, не устают повторять, что ему необходимы склады класса А. На ваш взгляд, насколько принципиальны склады высшего уровня для рынка, который только начинает развиваться?
Чтобы ответить на ваш вопрос, нужно понять, какие сегменты рынка развиваются в России наиболее динамично. Класс А необходим для привлечения крупных межнациональных корпораций, которым требуются просторные комплексы, а также услуги по управлению недвижимостью. Класс В обычно подходит развивающимся предприятиям среднего звена, которым не нужна инфраструктура крупных парков. Класс С идеален для небольших компаний либо для игроков "средней руки", которым необходимо хранить излишки продукции вне основных складских мощностей В-класса.
В каждом регионе должна быть комбинация старого и нового, большого и малого, независимо от зрелости рынка. В каждом регионе нужны небольшие помещения в центре с низкой арендной платой и большие комплексы для именитых игроков рынка.
В районе Лос-Анджелеса в настоящее время строятся в основном крупные парки с эффективными складами класса А. Их занимают фирмы с узнаваемым брендом. Ближе к центральной, деловой части города расположен промышленный район Вернон. Ему уже 100 лет, и он состоит из небольших низких помещений старой постройки (класса В или С), хозяевами которых являются дистрибьюторские компании. Это развивающиеся и прибыльные предприятия, принадлежащие семейному бизнесу или иммигрантам, которые никогда бы не стал и тратиться на помещения класса А. У них другие задачи. Недорогая рабочая сила и близость к местным потребителям делает этот район с его старыми строениями на редкость привлекательным.
При том, что нехватка нормальных складских помещений очевидна, она далеко не самая главная проблема современной российской логистики... Многие отечественные компании не до конца осознают, что склад - это не только потолок и стены, но и площадка для выполнения различных логистических функций. Есть примеры, когда при правильном зонировании территории склада, при нужной высоте потолка в помещении неэффективно располагаются стеллажи, оставляет желать лучшего система управления складом. Какие показатели, на ваш взгляд, являются определяющими для эффективного современного склада?
Главными характеристиками современного складского помещения являются: продуктивное хранение и грамотная методика комплектования заказов; эффективное построение всех процессов; правильная методика осуществления погрузочно-разгрузочных операций; надежные системы обработки информации (сканирование штрихкодов товара и определение его местонахождения). Следует отметить, что все это осуществимо в помещениях класса А, В и С. Фактически характеристики объекта и здания вторичны по сравнению с планированием работ и управлением процессами. Кроме того, в большинстве случаев эти характеристики складам обеспечивают арендаторы, а не девелоперы или владельцы. Исключением являются, естественно, договорные склады.
Важнейшими характеристиками здания являются: достаточное количество погрузочно-разгрузочных площадок для предотвращения заторов или возникновения дополнительного объема работ; достаточное количество грузовых площадок и стоянок снаружи для трейлеров и контейнеров; вместительная стоянка для автомобилей сотрудников и посетителей; высота потолков, отвечающая требованиям эффективного хранения и обработки товара; ровный и прочный пол.
Ставки на складские помещения в Московской области сегодня уступают разве что лондонским. Как бы вы охарактеризовали понятие "оптимальная цена", если речь идет о рынке складской недвижимости? Существует ли здесь такое понятие, как психологический предел, когда потенциал для роста уже исчерпан?
В США, как только цены за 1 кв. м начинают расти, складские помещения "переезжают" на окраину, где цены ниже. Однако в особых случаях, например вблизи Нью-Йорка и Лос-Анджелеса, слишком высокие цены окупаются быстротой доставок и низкими транспортными расходами. Крупные корпорации с громким именем могут позволить себе платить большую аренду "на пути к клиенту". Но в целом высокие ставки пугают арендатора, здраво подходящего к вопросу цены.
Мне неизвестно о существовании психологического барьера относительно стоимости аренды склада. Мы, анализируя затраты и выгоды, стараемся принимать правильное решение. Высокая арендная плата может быть оправданна, если благодаря расположению склада понижаются транспортные расходы либо высокие потолки уменьшают потребность в больших площадях для хранения, а также если на объекте существуют дополнительные технологические опции - кондиционирование воздуха, упрочненные полы, дополнительное освещение. Высокие цены могут быть приемлемы и в случае удобного расположения комплекса - например, близость к гостиницам и аэропортам существенно облегчает сотрудничество с заказчиками и поставщиками.
Рентабельность российского складского рынка сегодня признается довольно высокой - около 20% годовых. Российскими компаниями рынок еще не поделен, складских помещений все еще не хватает, но западные компании пока не спешат идти к нам. Как вы думаете, с чем связано такое положение дел? Неужели иностранцев непрозрачность рынка отпугивает настолько, что они не готовы рисковать даже за такой весомый процент?
Я недостаточно компетентен, чтобы дать исчерпывающий комментарий. Мне известны лишь факты, полученные из отчетов некоторых консалтинговых компаний и СМИ. В них говорится, что западные компании сталкиваются с ограниченным доступом к большим участкам земли, испытывают сложности с получением прав на землю и вынуждены предварительно вступать в партнерства с влиятельными местными компаниями.
Как бы то ни было, Россия развивается очень динамично. Бесспорно, у всех развивающихся рынков много проблем. Тем не менее ошибки и проблемы всегда свидетельствуют о движении, которое рано или поздно приведет к результату.
