В Москве 9-10 июня состоялась общероссийская конференция "Девелопмент. Логистика. Ретейл. Три взгляда на рынок складской недвижимости". Двухдневный форум, организованный компанией Infor-Media Russia, стал очередным мероприятием, направленным на укрепление деловых отношений между девелоперами, ретейлерами и представителями логистических компаний.
***
Анализ транспортного потенциала регионов РФ
[Графические материалы:
Материалы доступны в бумажной версии издания]
Источник: компания "Евразия Логисгик"
***
Ряд докладчиков, имеющих непосредственное отношение к рынку, обрисовали присутствующим ситуацию на рынке логистики и складской недвижимости в России.
Общеизвестно, что за последние десять лет отечественная торговля активно развивалась, прирост ВВП сейчас достаточно высок, а валютные резервы страны постоянно увеличиваются, что вызывает существенный прирост инвестиций в экономику и увеличение доходов населения. Все это провоцирует высокую покупательскую способность и большой интерес сетевых ретейлеров не только к Москве и Санкт-Петербургу, но и к регионам. Если говорить о динамике объема розничного товарооборота, то в последние годы наблюдается снижение значения двух российских столиц и большой рост популярности региональных рынков.
В Москве общая площадь профессиональных ТЦ составляет 3 млн 547 тыс. кв. м, прочих торговых площадей - 855 тыс. кв. м, что в среднем составляет 177 кв. м площади профессиональных ТЦ на 1000 жителей.
По оценкам экспертов, для нашей страны это очень хороший показатель.
К реализации заявлен целый ряд крупных проектов. Правда, по мнению специалистов, большая доля объектов так и останется на стадии разработки. И это характерно не только для бизнес-, но и логистических проектов.
С точки зрения логистики Москва и Санкт-Петербург являются основными точками входа товаров в другие города-миллионники, которые составляют российскую логистическую цепь. Если говорить о товарообороте и входящих грузах, по статистике на конец 2007 года порядка 90-95 % грузов имели как точку входа либо Москву, либо Санкт-Петербург. Но в последнее время многие девелоперы стали все больше обращать внимание на города с населением 300-500 тыс. человек.
"Как бы бурно ни развивался ретейл, он очень сильно нуждается в качественных складских помещениях и логистике, организованной на высоком уровне. Но при этом логистика - как в McDonald's: чем проще, тем лучше", - говорит Максим Шакиров, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Colliers International.
'Повышение благосостояния населения, потребительский бум, улучшение экономики, развитие инфраструктуры и появление новых игроков - все это создает хорошие предпосылки для развития складского сегмента в Москве и области. При этом порядка 55-65 % грузов, которые находятся на московских складах, предназначено для регионов.
По мнению экспертов рынка, необходимо улучшать сервис и увеличивать количество отгрузок, чтобы сделать товаропотоки более интенсивными. Перед сетевыми ретейлерами стоит задача снижения издержек любыми путями - эту проблему участники конференции выделили как особенно важную.
Кроме того, необходимо увеличить количество логистических помещений для кросс-докинга(1. Кросс-докинг (англ, cross-docking) - система товародвижения внутри склада, когда прием и отправка товара осуществляется напрямую внутри склада без его размещения в зоне хранения.) в регионах. Такие склады позволяют очень быстро и эффективно обрабатывать большое количество грузов и продолжать распределять их по регионам. К тому же подобные склады могут быть частью регионально-распределительного комплекса.
Участники рынка часто задают вопрос: "Что выгоднее - арендовать склад или построить собственный?" Однозначного ответа на этот вопрос нет - все зависит от стратегии и задач конкретной компании. Например, "ИКЕА", "Пятерочка" и "Перекресток" имеют собственные регионально-распределительные центры - товаро - и грузопотоки компаний постоянно росли, было необходимо снижать издержки, уменьшать воровство и т. д. Однако такие компании, как, скажем, "Эльдорадо", Auchan, Procter & Gamble, предпочитают работать через ретейл-операторов. Арендовать площадь удобно с точки зрения выигрыша времени. Проект постройки своего склада потребует не менее двух-трех лет и отвлечения собственного капитала. При строительстве своего склада надо учитывать проектные ограничения. Можно столкнуться с рисками, ошибками в оценке проекта, компетенции. "Совместные проекты - ключ к успеху", - считают эксперты.
Говоря о распределительных центрах, надо отметить, что, прежде всего, их основным преимуществом является возможность брать крупные партии товаров, оптимизировать торгово-технологические складские операции, транспортные потоки и контролировать качество.
Если в 2004-2005 годах строительством региональных складских комплексов занимались в основном локальные девелоперы, которые строили единичные объекты, то за последние два года появился ряд сетевых складских проектов. Ими занимаются такие компании, как "Евразия", Raven Russia Ltd и Avalon Group, работающие не только в столице, но и в регионах.
На 95-100 % рынок складских помещений представляет собой площади класса В-минус и С-плюс. Работать в таких помещениях достаточно тяжело. Девелоперы, выходящие в регионы, стремятся использовать качественные складские помещения. В этом отношении привлекательными городами сейчас являются Новосибирск, Самара, Екатеринбург, Челябинск, Уфа и Краснодар (это связано с ожидаемыми Олимпийскими играми).
Многим компаниям, выходящим в регионы, приходится пользоваться складскими помещениями, построенными в 1950-1960-х годах. Это неудобно и дорого, но зачастую они находятся в черте города, что очень важно для компаний, нацеленых на дистрибьюцию непосредственно в городе. Но, по убеждениям профессионалов, будущее - за новым строительством, результаты которого будут отвечать современным требованиям.
В 2007 году рост количества новых проектов, готовых к использованию, в два раза превысил показатели 2006 года. Некоторым крупным компаниям, например "Евразии", строить объекты площадью 10-20 тыс. кв. м невыгодно. Соответственно, города с населением 300-500 тыс. жителей для них являются непривлекательными.
В 2007 году в Москве было введено в строй свыше 2 млн кв. м площадей. Как утверждают участники рынка, в ближайшие два года коэффициент по заявкам и вводу проектов в столице будет снижаться. В 2008-м общая площадь складских помещений в Москве составит 800 тыс. кв. м, в 2009-м - около 500 тыс. Причинами снижения количества проектов являются рост их стоимости и кризис ликвидности, который наблюдается сейчас на рынке.
Если не брать в расчет Москву, рынок России сегодня переживает ситуацию, которая наблюдалась в столице три-четыре года назад. В регионах растет потребительский спрос, и, как следствие, увеличивается розничный товарооборот. До настоящего момента площади, удовлетворяющие потребностям крупных ретейлерских и дистрибьюторских компаний, практически отсутствовали - это были либо реконструированные площади, либо склады типа ангаров.
Наиболее эффективны складские помещения класса А. Такие площадки позволяют оптимально использовать складское пространство. Спрос на них продолжает расти, впрочем, как и арендные ставки: по Москве они приближаются к 150 долл. за 1 кв. м в год. В регионах ставки чуть ниже, но не существенно. Сокращаются заявленные инвестиционные программы - темпы развития, в том числе региональной экспансии, по крупным логистическим проектам снижаются.
Для компании, которая занимается девелопментом складской недвижимости и реализует проекты площадью 10-20 тыс. кв. м, затраты вполне оправданны. При строительстве складских комплексов возникает целый ряд рисков - как строительных, административных, так и финансовых. Очень часто возникают перебои финансирования. Еще одним фактором задержки строительства может стать отсутствие технических условий. Из-за кризиса ликвидности стали происходить задержки вывода проектов на стадии строительства. Существенным фактором риска может стать и транспорт. Пока Россия находится в начале решения этой проблемы.
Тенденцией становятся крупные локопарки - производители, дистрибьюторские логистические компании и ретейлеры объединяются, создавая тем самым синергетический эффект. Бывает, что с одного склада производителя товар переезжает на склад клиента, которым является крупная торговая сеть. С профессиональными девелоперами можно работать по сетевому принципу, устанавливая долгосрочные партнерские отношения. Можно планировать развитие с учетом выхода новых складских проектов на территории России. "Удобство крупных проектов в том, что вся их инфраструктура нацелена на наиболее удобное использование площадей арендаторами", - говорит Александр Перфильев, менеджер по работе с ключевыми клиентами компании "Евразия Логистик".
Владимир Горичев, директор по логистике компании "Лента", рассказывает, что, когда представители сетей "Эльдорадо" и "Техносила" вошли в регионы, в их гипермаркетах все технические помещения и пожарные выходы заставили товаром, а потребители, приходя в магазины и сталкиваясь с отсутствием популярных наименований товаров, были вынуждены ждать нужной продукции по три-четыре дня. Тогда покупатели переключили свое внимание с объектов федерального ретейла на магазины более дорогие, но имеющие в наличии товар.
Логистический оператор в регионах не может ограничиться стандартным набором услуг. Грузопереработка как направление более прибыльна, чем статическое хранение - к тому же в регионах.
Какие склады нужны сетям? Готовые в срок. С готовыми подъездными путями. С качественным сервисом. Между клиентом и складом должен быть налажен обмен данными и согласованы процедуры работы. Необходимым условием для хранения товара является наличие штрихкода или другой маркировки на товаре.
Эрван Гуни, директор по развитию логистики компании "Мосмарт", рассказал присутствующим о планах сети: в будущем "Мосмарт" откроет крупный склад площадью 20 тыс. кв. м. На складе будет возможно хранение трех с половиной тысяч наименований. При кросс-докинге и пик-бай-лайне(2. Пик-бай-лайн (англ, pick-by-line) - разновидность кросс-докинга. Эта технология используется для быстрой обработки грузов ретейл-компаний в тех случаях, когда можно четко разделить потоки от поставщиков по магазинам еще на входе на склад. (По данным сайта http://www.lobanov-logist.ru)) склад сможет обслуживать 8 тыс.
наименований товаров, а товар остается на складе не больше трех дней. Что касается хранения - не больше 12-15 дней. Специалисты компании подсчитали, что "Мосмарту" придется повышать затраты на 3-3, 5 %. И это только складские затраты. "Это самое выгодное, что нам предлагали операторы. Но для достижения этого нам потребуется по меньшей мере год. Склад будет обслуживать магазины как Москвы и области, так и крупных регионов. Нам выгоднее держать потоки на складе, чем отдавать на аутсорсинг. Аутсорсинг - это хорошо, но мы хотим построить логистику на пять лет вперед, и потому выбрали такой путь. К тому же мы хотим сбалансировать складские затраты и затраты на аутсорсинг", - говорит Эрван Гуни.
Вообще, себестоимость обработки товаров при кросс-докинге в полтора раза отличается от стоимости стеллажного хранения. Его применение для товаров кросс-докинга - это лишние затраты.
На конференции также было отмечено, что у некоторых логистических компаний возникают проблемы с персоналом. "Много времени уходит на то, чтобы обучить людей работе с товаром", - жалуется специалист по рекламе Национальной логистической компании Полина Винокурова. Она отметила также такие проблемы, как плохо развитое транспортное сообщение в России и проблемы с доставками ввиду дорожных пробок.
По данным информационно-аналитического агентства RWAY, рост арендных ставок за 2007 год в среднем составил 8-12%. К концу 2007 года ставки на складские помещения в логистических комплексах класса А составили 120-140 долл. за кв. м в год. В классе В - 95-120 долл. за кв. м в год без НДС и операционных расходов (с учетом всех платежей - не более 200 долл. в год).
"Только оптимизируя потоки груза и издержки, можно сделать бизнес привлекательным для ретейлеров, логистов и выгодным для девелоперов. Логистика - крайне прагматичная вещь", - сошлись во мнении участники конференции.
***
Динамика развития девелопмента в России
[Графические материалы:
Материалы доступны в бумажной версии издания]
Источник: Multinational Logistics Partnership
***
Обеспеченность качественными складскими площадями, кв. м на 1000 человек
[Графические материалы:
Материалы доступны в бумажной версии издания]
Источник: компания PRAEDIUM
***
Динамика изменения роста арендных ставок и затрат на общестроительные работы, долл./кв. м
[Графические материалы:
Материалы доступны в бумажной версии издания]
Источник: Multinational Logistics Partnership
