Рынок складских помещений активно развивается, следуя за ростом торговли, а также увеличением покупательной способности населения. Поскольку основным рынком потребления сегодня по-прежнему является Москва, то наибольший спрос на качественные складские помещения также сконцентрирован вокруг столицы. Этому способствует и историческое строение транспортной инфраструктуры России: Москва - крупнейший транспортный узел.
По оценкам Jones Lang LaSalle, в Москве и области в настоящее время насчитывается около 887 700 м2 качественных складских помещений, из которых только 475 700 м2 соответствуют помещениям класса А, при этом процент незанятых площадей равен нулю. Такая ситуация, естественно, приводит к высокому уровню арендных ставок - около 125-155 дол. за 1 м2 (без НДС), при этом отложенный совокупный спрос в области составляет около 1 млн м2 качественных складских помещений.
В настоящее время основными девелоперами являются российские компании, такие как Кулон (построено около 20 000 м2 высококлассных помещений) и Интеркомплекс (около 50 000 м2). Ряд логистических компаний сами построили свои склады, отвечающие их логистическим технологиям, - FM Logistic (около 90 000 м2) и Национальная логистическая компания (около 140 000 м2). Российский рынок становится все более интересен и западным профессиональным девелоперам, в связи с чем такие компании, как AIG/Lincoln и Prologis, проводят оценку рынка и подыскивают подходящие земельные участки для дальнейшего развития.
Спрос в основном идет со стороны логистических компаний, которым нужно арендовать большие складские площади (10 000 - 20 000 м2) для обслуживания своих клиентов, а также со стороны западных и российских производственных и торговых компаний. Многие из конечных пользователей имеют свою логистическую службу.
При выборе склада потенциальные арендаторы могут предъявлять разные требования в зависимости от системы логистики и складских технологий, используемых в компании. Тем не менее есть ряд типичных основных критериев: удобный подъезд для автотранспорта, отопление для поддержания приемлемых условий для работы внутри склада, эффективные погрузочно-разгрузочные площадки и достаточная площадь для маневрирования, наличие парковочных мест, достаточная высота потолков и нагрузка на пол, телекоммуникации, охраняемая территория.
Система движения грузопотока организована таким образом, что импорт товаров осуществляется через порт Санкт-Петербург и затем перевозится в Москву (Ленинградское шоссе) или проходит через Беларусь (Минское шоссе). Соответственно эти направления являются востребованными, но из-за плотного транспортного потока часто бывают перегружены.
В настоящее время интерес представляют южное и юго-восточное направления (Новокаширское, Новорязанское шоссе) из-за относительно свободного трафика, а также привлекательности этих направлений для экспорта товаров в развитые регионы России. При этом основное строительство сконцентрировано в пределах кольцевой дороги А-107 "бетонка", т. е. в пределах 30-35 км от МКАД рядом с основными магистралями.
Наибольшим препятствием являются непрозрачность и сложность при приобретении земельных участков, долгий и неопределенный процесс перевода земли в промышленное использование, отсутствие современной инфраструктуры и сложность в оценке требуемых инвестиций в землю. Российские девелоперы вполне могут преодолеть эти риски, используя свой локальный опыт и знание рынка. Для западных девелоперов земельный фактор по-прежнему остается наибольшим препятствием при выходе на российский рынок. Графические материалы:
Аренда складских площадей
Материал доступен в бумажной версии издания
