Одно из основных направлений работы КУГИ в 2005 году - приватизация городского имущества. Мы весьма успешно реализовали контрольные пакеты акций крупных гостиниц - "Москва" и "Октябрьский". Эти аукционы принесли в бюджет Петербурга почти $90 млн. , стартовые цены акций были превышены в 2, 5-4, 5 раза.
По данным на конец ноября, за 2005 год Фонд имущества реализовал на торгах около 300 нежилых помещений. С мая город стал выставлять на аукционы низкодоходные "встройки" и здания, арендная плата за которые не превышает 30 у. е. кв. м/год (одна условная единица соответствует 35 руб.). В основном это объекты, расположенные на окраинах, во вторых-третьих дворах, подвалы и т. п. , занятые предприятиями малого бизнеса. Около 450 таких помещений готовятся к продаже. По итогам аукционов цены увеличились в среднем в 1, 8 раза, достигнув $500 за кв. м.
114 из реализованных объектов обременены договорами аренды. Действующее законодательство не разрешает их целевую продажу пользователям. Однако опыт торгов показал: опасения арендаторов, связанные с тем, что недвижимость скупят крупные фирмы, несостоятельны. По нашим подсчетам, около 64 % арендаторов, пожелавших участвовать в торгах, победили. На некоторые помещения вообще не было подано заявок. Это значит, что их обитатели могли выиграть в отсутствие конкурентов. Городские власти заинтересованы в том, чтобы в торгах побеждали именно добросовестные арендаторы. Есть банки, которые готовы предоставлять им кредиты на покупку площадей.
Круг объектов, подлежащих приватизации, постепенно будет расширяться. С ноября КУГИ стал выставлять на торги помещения, оцененные до 50 у. е. кв. м/год. А с января 2006-го арендаторы, которые платят за площади от 50 до 75 у. е. кв. м/год, смогут сами подать заявку на выкуп. Правда, им тоже придется пройти через конкурсную процедуру.
С 1 октября по городскому закону были отменены льготы по арендной плате для всех коммерческих структур (за редким исключением). Их лишились примерно 900 организаций.
В этом году закончена работа над новой методикой расчета арендных ставок. Она вступит в силу с 1 января будущего года. В результате в течение 2006 года арендная плата за нежилой фонд, принадлежащий городу, увеличится в среднем на 75 %.
Все это непопулярные меры, но они необходимы. Разница между городскими и рыночными ставками очень ощутима. Получается, что мы за счет бюджета дотируем одних предпринимателей, ущемляя интересы других. Нам не нужно лишнего. Мы хотим получать за городскую недвижимость ровно столько, сколько она стоит сегодня на свободном рынке.
Сомнений в том, что реформа в сфере аренды необходима, у нас нет. Задача КУГИ - сделать ее по возможности мягкой. Плата будет повышаться постепенно и выйдет на новый уровень только к концу 2006 года. Для льготников переходный период продлится полтора года. Сейчас мы думаем над тем, как дополнительно защитить малый бизнес. Кроме того, арендатор, который не согласится со ставкой, вычисленной по массовой методике, вправе обратиться к независимому оценщику.
Из-за того, что городские площади подорожают, безусловно, начнется ротация арендаторов. Однако я не думаю, что таких компаний будет много. Все страхи, связанные с тем или иным новшеством, как правило, проявляются до его введения. А дальше бизнес принимает изменившиеся правила и начинает по ним работать.
В 2005 году мы подготовили несколько зданий для передачи в доверительное управление частным компаниям. Я считаю это направление очень перспективным, хотя все будет зависеть от того, насколько успешным окажется первый опыт.
Еще одно из важных достижений года - объявленный конкурс по Новой Голландии. Это один из самых масштабных, дорогостоящих и сложных городских проектов. Судьба острова, расположенного в центре Петербурга, должна решиться уже в феврале.
Александр Ольховский, заместитель председателя правления ЗАО "ВТБ-Капитал"
Знаковое событие этого года - изменение инвестиционной карты Петербурга. Реализация крупных городских проектов, связанных с развитием транспортной и инженерной инфраструктуры (строительство кольцевой автодороги, Западного скоростного диаметра и др.), существенно расширяет перечень привлекательных для коммерческого строительства территорий. В еще недавно депрессивных районах возникают новые зоны инвестиционной активности. Девелоперы переходят от запуска точечных объектов к освоению крупных площадок, а такие проекты по силам только профессиональным игрокам.
На рынке появились компании, которые целенаправленно скупают сельхозтерритории, формируя портфели участков. По сути, они создают вторичный рынок земли.
2005 год также ознаменовался приходом в Петербург инвесторов, оперирующих суммами в $100 млн. и больше. Они приступили к реализации крупномасштабных проектов в сфере коммерческой недвижимости. IKEA начала строительство сразу двух комплексов "Мега"; финский холдинг Stockmann приобрел у ЗАО "Знаменская" проект, связанный с созданием крупного торгово-развлекательного комплекса на пл. Восстания; итальянские девелоперы приступили к организации ритейл-парка "Северный молл"; москвичи приобрели права на котлован РАО "ВСМ" у Московского вокзала Эти проекты способны стать точками роста для окрестных территорий.
Обозначенные выше тенденции накладываются друг на друга, и в результате возникает синергетический эффект, позволяющий говорить о том, что Петербург не только провозглашает себя инвестиционно привлекательным городом, но и становится им.
Юрий Борисов, управляющий партнер компании "АйБи Групп", президент НП "Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости"
Из тех проектов по строительству торгово-развлекательных комплексов, которые наша компания сопровождает в качестве эксклюзивного агента и управляющего, в 2005 году должны были финишировать пять. Начали работать только три комплекса - "Галерея 1814" (на пл. Стачек), "Румба" (на пр. Стачек) и "Масштаб" (на Пулковском шоссе). Их общая площадь - более 50 тыс. кв. м. Открытие двух других, более крупных и сложных объектов - "Южный Полюс" и "Планета Нептун" - перенесено на начало 2006 года, несмотря на их полную строительную готовность и заполняемость около 90 %. Причины объективные: часть инженерных и интерьерных решений "Южного Полюса" пришлось корректировать в соответствии с требованиями новых "якорей"; запуск "Планеты Нептун" тормозится из-за того, что в океанариум, который должен стать основным "магнитом" ТРК, не успели завезти экзотических рыб. Хотя, возможно, частично эти комплексы все же заработают до Нового года.
Основные выводы, к которым мы пришли при таком "поточном производстве" ТРК, таковы: во-первых, управляющая компания должна иметь собственную службу заказчика, поскольку главная цель структур, созданных владельцами комплексов, - просто построить здание; во-вторых, чем сильнее ТРК по набору операторов и чем выше их требования, тем большим будет период между завершением строительных работ и реальным запуском комплекса (естественно, в разумных пределах). Желание собственника как можно раньше начать зарабатывать на своем объекте вполне естественно. Но такая "гонка на выживание" вредит проекту и приводит к его слабому старту.
Активность сетевиков сохранялась на высоком уровне в течение всего года, на петербургский рынок продолжают выходить новые марки. Все сильнее обостряется конкуренция в сегменте бытовой техники и продовольственных товаров (особенно между московскими операторами). Активно развивается фаст-фуд: постоянно появляются новые форматы, конкуренция за места в фуд-кортах уже очень высока.
Основной вопрос, который задают сетевики, принимая решение об участии в том или ином проекте: а кто еще будет присутствовать в комплексе? Поэтому управляющему при сдаче площадей в аренду приходится решать классическую проблему "яйца и курицы". Зато на определенной стадии реализации проекта начинается цепная реакция. Сейчас мы наблюдаем ее в "Южном Полюсе".
Задача управляющего - правильно "разогреть" комплекс.
Арендные ставки в 2005 году оставались стабильными. В целом год оказался не очень урожайным на новые проекты, 2006-й обещает быть более интересным.
Что касается Гильдии управляющих и девелоперов, в 2005 году стало ясно: объединение, формально не являющееся всероссийским, по факту им уже стало. В планах на 2006 год - дальнейшее расширение ГУД. Мы хотели бы привлечь в свои ряды больше консультантов, в том числе международных. Важным итогом года стали первые конкурсы на право доверительного управления городской недвижимостью. ГУД очень активно лоббировала эту идею во власти.
Олег Жеребцов, председатель правления компании "Лента"
Этот год сеть завершает с девятью торговыми комплексами в Петербурге. Мы, как и планировали, точно по графику запустили три новые "Ленты". Впервые наш комплекс открылся в центральной части города, на месте бывшей заводской площадки на наб. Обводного канала. Параллельно была осуществлена реконструкция первых крупных магазинов сети (на пр. Энергетиков и на ул. Савушкина). В 2005 году заключен договор о сотрудничестве с британской компанией Kingfisher, которой принадлежат около
600 гипер- и супермаркетов, реализующих товары для дома в Европе и Азии. Ее первый в России гипермаркет под вывеской Castorama расположится рядом с "Лентой" на Дальневосточном проспекте (Невский район). Иностранные ритейлеры освоят примерно 4 из 10 гектаров, которые городское правительство выделило нашей компании под застройку.
Начато строительство магазина на Васильевском острове, его запуск намечен на март 2006 года. Изначально мы планировали открыть в Петербурге до 12 комплексов. То есть городская программа близка к завершению, по крайней мере ее активная фаза. Теперь фокус внимания смещается в регионы. В этом году заложены фундаменты гипермаркетов в Астрахани и Новосибирске. Это будут стандартные комплексы общей площадью по 12 тыс. кв. м.
Интерес для сети представляют не только российские миллионники. Я считаю, "Лента" вполне успешно может работать и в городах с населением 200-300 тыс. человек. До конца 2006 года мы надеемся получить до 20 участков под застройку в регионах. По прогнозу, оборот компании в 2005 году составит $650 млн. (это примерно на $200 млн. больше, чем в 2004-м). Мы продолжаем работать в формате низких цен и четко организованной логистики, поэтому особой конкуренции не ощущаем.
Александр Шарапов, президент группы компаний "Бекар"
В этом году "Бекар" открыл офис в Москве, поэтому невольно начинаешь сравнивать рынки обеих столиц. Заметнее всего Петербург отстает от первопрестольной по количеству высококлассных складов. Они в городе практически отсутствуют. По прогнозу, в 2005 году будут открыты современные логистические и складские комплексы общей площадью 75 тыс. кв. м. На 2006-й намечен запуск уже 500 тыс. кв. м. Однако маловероятно, что все эти проекты будут реализованы. За год цены купли-продажи производственно-складских помещений увеличились на 60 % (!). Это свидетельство очень острого дефицита объектов и колоссального недофинансирования.
В Петербурге за три квартала 2005 года было введено в эксплуатацию немногим более 62 тыс. кв. м офисов в новых и реконструированных зданиях, в Москве за тот же период - 625 тыс. кв. м. Примерно такой же разрыв сохранится и по итогам года. Причем по качеству столичные бизнес-центры классов А и В тоже выигрывают у петербургских.
Недостаток площадей, естественно, порождает рост арендных ставок - за прошедший год они повысились на 15-20 %. В Москве этот показатель существенно скромнее. Одна из серьезнейших проблем петербургских девелоперов, работающих в офисном секторе, - запрет на высотное строительство в центре города и отсутствие сформированного Сити. Пока что в Петербурге его роль играет Выборгская сторона. Однако городские власти не прикладывают никаких усилий для вывода промышленных предприятий из этой зоны. В результате банкротство заводов и их захват становятся нормой. Причем сегодня петербургскими предприятиями активно интересуются и московские рейдеры.
В секторе торговой недвижимости дела обстоят благополучно. В 2005 году рынок ТК пополнился качественными объектами, а его объем увеличился практически на треть. При мерно такой же объем ввода - 500-600 тыс. кв. м - заявлен и на 2006 год. Практически все сетевики, присутствующие в столице, уже пришли в Петербург. Причем за счет более низкого, если сравнивать с Москвой, уровня арендных ставок операторы имеют возможность получать достаточно высокий доход.
Петербург сегодня притягивает столичных игроков, которые готовы вкладываться по-крупному. Среди них - банки, пенсионные фонды и другие институциональные инвесторы.
В городе зарождается рынок действующего бизнеса. Первые сделки, например продажа гостиницы Radisson SAS, прошли именно в 2005 году. Развитие этого сектора тормозят дефицит качественных объектов и завышенные требования собственников.
Валерий Хламкин, управляющий сетью бизнес-центров "Сенатор"
В 2005 году наша офисная сеть пополнилась тремя объектами. Это бизнес-центры класса В+ на ул. Чапаева, 15, на 7-й линии Васильевского острова, 76, и на 6-й Красноармейской ул. , 7 (1-я очередь). Общая площадь этих деловых комплексов - почти 35 тыс. кв. м. На сегодня в городе работают уже шесть "Сенаторов". Еще три по плану открываются в I квартале 2006 года. Из них два объекта - на ул. Чайковского, 1, и на Садовой ул. , 10 - претендуют на класс А.
Сеть принадлежит холдингу "Империя". Все его проекты связаны с перепрофилированием административных или производственных площадей. Например, в здании на ул. Чайковского прежде располагалась баня (от нее, естественно, остались только несущие стены и перекрытия). Наша стратегия развития ориентирована на центр Петербурга. Найти здесь свободные участки крайне сложно, кроме того, в исторической части города действуют жесткие градостроительные ограничения. Поэтому мы занимаемся реконструкцией, выбирая достаточно крепкие здания. Стоимость работ по разным объектам в среднем составляет $450-600 за кв. м. Холдинг использует как собственные, так и заемные средства.
Все наши объекты, как правило, заполняются в течение полугода после запуска. Средняя арендная ставка в новых бизнес-центрах составляет 33 у. е. кв. м/месяц (по курсу 33 руб.). Больше половины арендаторов, которые пришли к нам в 2005 году, - это российские представительства иностранных компаний. Высок спрос на крупные помещения. Например, в бизнес-центре на ул. Чапаева, где была возможность свободной нарезки площадей, арендаторы заняли блоки от 300 до 1500 кв. м.
В планах - дальнейшее расширение сети и укрупнение проектов. Так, мы задумали создать целый офисный квартал (общей площадью около 40 тыс. кв. м) на Васильевском острове. Другой крупный объект - бизнес-центр на ул. Профессора Попова.
Людмила Рева, руководитель департамента коммерческой недвижимости
В 2005 году рынок торговых площадей продолжал активно развиваться. Однако через 2-3 года, когда в эксплуатацию будут введены все заявленные на сегодня проекты, неизбежно наступит перенасыщение. Тогда на рынке скорее всего останутся только торговые комплексы с хорошо проработанной концепцией.
Характерно, что в городских районах, наиболее насыщенных ТК (в Выборгском, Приморском и Московском), активнее всего продолжается их возведение. Правда, в этих районах идет и масштабное жилищное строительство, однако рост потребительских доходов петербуржцев и спроса на торговые площади со стороны серьезных арендаторов все равно не успевает за темпами ввода новых комплексов.
В структуре рынка торговых площадей значительную долю (порядка 45 %) занимают встроенные помещения. Сейчас преобладает тенденция перемещения ритейлеров из "встроек" в ТК, где соседство операторов создает синергетический эффект. Однако в ближайшие 2-3 года, я думаю, будет наблюдаться обратная тенденция. Многие сетевики предпочитают развивать основной бренд во встроенных помещениях, а под новые марки брать площади в ТК.
В уходящем году около 35 % заявок на покупку коммерческих площадей поступало от лиц, заинтересованных в том, чтобы сдавать приобретенные объекты в аренду. Однако рынок ликвидных помещений уже давно поделен, а цены продажи растут быстрее арендных ставок. В результате срок окупаемости таких инвестиций за год вырос с 4-5 до 8-10 лет (для объектов в основных торговых коридорах) и превысил 10 лет (для не очень ликвидных вариантов). На центральных улицах встречаются интересные помещения, однако из-за высоких цен они не так быстро находят своего покупателя.
Поскольку КУГИ с 1 января повышает арендные ставки на городские площади, частные собственники тоже будут стремиться к этому. Хотя им все же придется учитывать соотношение спроса и предложения.
В Петербурге принят новый закон о переводе жилых помещений в нежилой фонд. Сейчас процедура только отрабатывается. Поэтому в 2005 году перевод практически застопорился. Если городские власти выработают разумные правила игры, то в 2006 году процесс активизируется, и это послужит очередным толчком к развитию стрит-ритейла.
Андрей Лушников, генеральный директор ЗАО "МТЛ. Эксплуатация недвижимости"
В этом году мы заключили контракты на эксплуатацию торговых комплексов "Опера", "Румба" и бизнес-центра "Энергия". Все они получены на конкурсной основе. Основной итог года состоит в том, что бизнес развивается по плану, хотя не так быстро, как нам бы хотелось.
Очень перспективное направление - консалтинг в этой сфере. В месяц мы заключаем несколько таких договоров. Девелоперы становятся более профессиональными. Уже есть компании, которые задумываются об эксплуатации будущих торговых и офисных комплексов еще на стадии их строительства и даже проектирования.
Тем не менее, по нашим оценкам, пока не более 10 % коммерческих объектов обслуживаются специализированными компаниями. Причина, препятствующая развитию нашего бизнеса, - непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Собственники опасаются отдавать эксплуатацию на аутсорсинг, потому что не хотят раскрывать информацию об арендных ставках, уплаченных налогах и т. п.
По мере того как в России будет формироваться рынок готовых объектов и предметом купли-продажи станут действующие ТК и офисные центры, потребность в услугах профессиональных управляющих будет расти.
Рентабельность эксплуатационного бизнеса составляет в среднем 15-20 %. Оборот нашей компании в течение 2005 года вырос примерно на 40 % и, по прогнозу, достигнет $5 млн. При этом за счет оптимизации работ штат МТЛ увеличился лишь на 20 % и сейчас составляет около 700 человек.
На 2006 год мы запланировали рост оборота на 30-50 %. Хотя за счет слияния бизнеса и образования удачных альянсов - такую возможность мы тоже рассматриваем - его можно было бы увеличить в 2-3 раза.
Виктор Гордейчук, президент ЗАО "Компания "Симтекс" (управляет сетью магазинов "Техношок") Наша сеть работает на петербургском рынке уже 10 лет. Этот год как раз юбилейный. Сейчас в городе функционируют 14 магазинов, из них пять - гипермаркеты бытовой техники и электроники (площадью по 2-3 тыс. кв. м каждый и с ассортиментом, насчитывающим более 10 тыс. наименований товаров). Наша задача - постепенно перевести в такой формат все магазины.
В 2005 году мы рассчитывали открыть в Петербурге 4-5 крупных торговых точек. Однако эти планы пришлось отложить из-за дефицита подходящих помещений. Заработал только один гипермаркет - на Ленинском проспекте. Инвестиции в его открытие составили более $1 млн. Сейчас компания рассматривает самые разные схемы приобретения недвижимости: аренду, покупку, долевое участие в строительстве.
Например, около 2500 кв. м приобретено в строящемся уст. м. "Комендантский проспект"ТК"Променад".
В 2006 году мы надеемся наверстать упущенное и открыть в Петербурге минимум пять магазинов, три из них - в торговых центрах.
В этом году компания начала региональную экспансию. Первый магазин площадью 1000 кв. м заработал в ноябре в Нижневартовске. В программе на 2006 год - не менее пяти объектов за пределами Петербурга. Подробности нашей региональной программы пока предпочитаем не афишировать.
По итогам 2004 года оборот сети составил $143 млн. По итогам 2005-го мы рассчитываем увеличить эту цифру на 35-40 %.
Андрей Шустов, директор по развитию бизнеса ООО "Теремок - Русские блины"
Наша сеть началась в 1999 г. с нескольких блинных киосков у станций метро. Сейчас в нее входят 26 киосков и 7 ресторанов, пять из которых открыты в 2005 г. В этом году компания активно осваивала нишу фуд-кортов. Наши рестораны заработали в ТК "Галерея 1814", "Французский бульвар", "Рамстор", "Гранд Каньон". Кроме того, мы запустили просторный имиджевый ресторан на Невском пр. , 60 площадью около 250 кв. м. Завершаются работы на Владимирском пр. , 3, где наш ресторан тоже открывается в отдельном встроенном помещении. Сумма инвестиций в развитие сети в 2005 году составила примерно 30 млн. руб. Главным образом это собственные средства, хотя в небольшом объеме привлекаем и кредиты.
Все помещения берутся в аренду - это политика компании. Мы заинтересованы в том, чтобы открыть как можно больше новых точек, поэтому не можем позволить себе замораживать в недвижимости крупные суммы.
Наиболее перспективными объектами считаем фуд-корты и киоски. В планах на 2006 год - открытие 15 ресторанов в ТК и минимум 10 киосков. Оборудование фаст-фудов во "встройках" на центральных магистралях требует существенных затрат на ремонт - это сложные проекты с длительной окупаемостью. Например, в ресторан на Невском мы вложили около $400 тыс. , а открытие предприятия в фуд-корте обходится в 1, 5-1, 7 млн. руб. (почти в 10 раз дешевле). Киоски еще более выгодны: если ресторан в ТК окупается в среднем за полтора года, то наиболее удачный киоск - за полтора месяца. Однако в этом сегменте достаточно высоки риски, связанные с политикой городских властей в отношении мелкой розницы. Сейчас, например, ее убирают от станций метро.
Наши киоски обслуживают от 350 до 650 человек в день; рестораны в фуд-кортах - от 290 до 580 посетителей; отдельные рестораны - 500-700(а в пиковые дни, например в Масленицу, - до 1500 человек).
В 2005 году оборот сети фактически удвоился, увеличившись со 180 до 300 млн. руб. В компании работает 451 человек (год назад было 243). Чтобы обеспечить потребности сети в 2006 году, мы намерены построить новый производственный комплекс площадью 4 тыс. кв. м. В планах - развитие в регионах.
Недавно компания провела масштабный социологический опрос и выяснила, что около 70 % горожан лояльно относятся именно к русской кухне. Так что планы у нас амбициозные: к 2008 году войти в тройку лидеров петербургского фаст-фуда.
