Наверное, в ночь на 2005 год специалисты рынка складской недвижимости, будучи не в состоянии даже под залп фейерверков и брызги шампанского забыть о любимом детище, загадали заветное желание: чтобы наступающий год наконец стал переломным для рынка складов. Посмотрел Дед Мороз на этих "несчастных" - на то, как они раскладывают пасьянсы, гадают на кофейной гуще, смотрятся в зеркало, - и сжалился. Делая скидку на возраст новогоднего волшебника, можно констатировать: дедушка постарался на славу. Несколько добротных складов, интерес к рынку заморских инвесторов и активность в городах российских - его посоха дело Ну а если серьезно, то 2005 год для этого рынка стал действительно знаковым. Наконец-то мы почувствовали себя не зрителями, наблюдающими за действом из темного зала, а участниками освещенной софитами сцены. Может, в 2006 году нас ждут цветы и овации?
Логистический парк "Пушкино"
Логистический парк "Пушкино" - проект общей площадью 210 335 кв. м - расположен на Ярославском шоссе, в 15 км от МКАД и в 300 м от главного шоссе, на участке размером 35 га. Инвесторами проекта выступила компания Capital Partners, она же совместно с Lone Star Ventures занимается девелопментом. Эксклюзивный брокер - компания Jones Lang LaSalle.
Проект представляет собой комплекс складских и офисных помещений, состоящий из трех фаз. Первая - площадью около 70 тыс. кв. м - должна была выйти на рынок еще летом 2005 года, но этого не произошло. На момент подписания номера в печать первая очередь так и не была сдана. В связи с задержкой строительства первой очереди можно прогнозировать и несоблюдение сроков по остальным очередям проекта. Между тем, как нам сообщили в компании Jones Lang LaSalle, второе здание - почти 70 тыс. кв. м - будет готово к въезду с февраля 2006 года, третье - около 73 тыс. кв. м - примет арендаторов с мая 2006 года. Впрочем, формулировка "готово к въезду" отнюдь не означает сдачу комплекса в эксплуатацию.
Базовая арендная ставка проекта - $130, не включая НДС. В настоящий момент"Пушкино" почти поровну "поделили" три компании-арендатора. Relogix арендовала 70 тыс. кв. м складских площадей, DNL и НЛК 50 тыс. и 70 тыс. кв. м соответственно.
Логистический парк "НЛК-Крекшино"
"НЛК-Крекшино" появится в Нарофоминском районе Подмосковья, в 24 км от МКАД, между Киевским и Минским шоссе. По оценкам специалистов, общий объем инвестиций в проект составит около $300 млн. Финансирование осуществляет компания "РосЕвроДевелопмент" с привлечением западных инвесторов и кредитных ресурсов ряда европейских банков. По данным пресс-службы "РосЕвроДевелопмента", первая очередь - 33 192, 7 кв. м - будет введена в эксплуатацию в декабре 2005 года (на момент подготовки материала этого не произошло). Второе здание (29 390, 3 кв. м) планируется к сдаче в августе 2006 года, третье (30 797 кв. м) и четвертое (27 220, 8 кв. м), соответственно, в ноябре и декабре 2006 года.
Логистический парк целиком предназначен для сдачи в аренду. Якорный арендатор комплекса - "Национальная логистическая компания" - полностью займет складские помещения трех фаз застройки. Площади четвертой очереди пока вакантны. Управление логистическим парком возьмет на себя сам девелопер. Арендные ставки структурированы, а сумма арендных платежей разглашается только в отношении последней стадии проекта и составляет $110-125 на складские помещения и $250 - на офисные.
"ТЛК-Томилино"
Комплекс "ТЛК-Томилино" расположен на Новорязанском шоссе в 6 км от МКАД. Здесь на базе бывшей томилинской птицефабрики появится около 600 тыс. кв. м складских площадей классов А и В.
Объем инвестиций в проект, по оценкам специалистов, составит около полумиллиарда долларов. "ТЛК-Томилино" выступает девелопером, объединяя для реализации объекта инвесторов, цель которых - получение дохода, и конечных пользователей, интересующихся объектами built-to-suit. Предусматривается также строительство складских комплексов по требованию заказчиков. В рамках реализации проекта рассматривается и соинвестирование, которое предполагает уровень доходности до 20 % годовых.
Введение 600 тыс. кв. м складов планируется в пять этапов. На начало 2006 года намечен выход на рынок второй очереди - в эксплуатацию будет введено около 70 тыс. кв. м. Арендные ставки здесь составят $170-190 кв. м/год, стоимость продажи будет колебаться от $1000 до $1300 за кв. м. Окупаемость комплекса, по оптимистичным прогнозам, составит 5 лет.
Логистический комплекс "Белый Парк"
Логистический комплекс "Белый Парк" общей площадью 1 млн. кв. м расположится в 30 км от МКАД на трассе Москва-Дон. Объем площади первой очереди проекта составит более 500 тыс. кв. м. Начальная фаза первой очереди - 145 тыс. кв. м - планируется к сдаче в эксплуатацию в IV квартале 2006 года. Последующие четыре фазы будут введены в эксплуатацию в 2007-2008 гг. Девелоперами проекта выступает компания COALCO. По оценкам экспертов рынка, проект обойдется COALCO в $550-600 млн.
Ленинградский терминал МЛП
Ленинградский терминал МЛП расположен в 13 км от МКАД по Ленинградскому шоссе на территории 42 га. Общая площадь проекта - 200 тыс. кв. м. Из них объем складских помещений составит 172 тыс. кв. м, мезонина - 16 тыс. , офисных площадей - 12 тыс. Девелопер проекта - компания Multinational Logistics Parthership, финансирование комплекса осуществляет консорциум российских и иностранных инвесторов. Общий объем инвестиций - порядка $120 млн.
Первую фазу намечено сдать в эксплуатацию в первом квартале 2006 г. , вторую и третью - по 30 тыс. кв. м - во втором, четвертая и пятая очереди общей площадью 58 тыс. кв. м выйдут на рынок, по оценкам авторов проекта, в декабре 2006 г.
Арендные ставки составят $115-125 и будут формироваться по принципу triple net.
