В России дефицит логистических терминалов
Скромный складской бизнес становится одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости. Активное развитие этому рынку сегодня пророчат все эксперты, что объясняется дефицитом качественных площадей и быстрой окупаемостью проектов. Это оценили и крупные западные инвесторы.
Наиболее привлекательными для создания складских центров являются земли у МКАД: крупная транспортная магистраль, много свободных участков, концепция которых не выработана. Однако в настоящее время большинство подобных центров размещено на удалении 20-30 км от столицы. Эту расстановку может серьезно изменить строительство Центральной кольцевой автодороги, которая пройдет в 50 км от столицы: власти Подмосковья предусматривают большие площади отдать под строительство крупных терминалов.
Свободных мест нет
Возврат средств, вложенных в логистические комплексы, происходит гораздо быстрее, чем в других секторах рынка. Строительство качественного склада занимает не больше сезона и обходится инвестору в сумму до 500 долларов за кв. метр. При этом годовые арендные ставки составляют 135-160 долларов за "квадрат". То есть при грамотном расположении, даже с учетом операционных расходов (20-25 долларов за кв. метр), окупаемость терминалов происходит в течение 4-5 лет. Для сравнения: на офисном рынке этот срок в среднем больше в полтора раза.
При этом спрос на качественную складскую недвижимость в столице превышает предложение практически вдвое. По данным компании Praedium, доля свободных площадей складских помещений класса В - около 3%, а в классе А их нет вообще. В прошлом году в Москве и области практически все построенные логистические комплексы, общая площадь которых составила 380 тыс. кв. м, нашли арендаторов еще на стадии строительства. Сегодня общий объем складов классов А и В составляет 740 тыс. кв. м, а до конца года планируется запустить еще 670 тыс. кв. м. Однако проблемы это не решит: по данным Praedium, общий объем неудовлетворенного спроса доходит до 1 млн. кв. метров.
Инвестор, пришедший с Запада
В последние годы в стране наблюдается настоящий подъем ритейла: на рынок выходят все новые и новые западные бренды, привыкшие работать в комфортных условиях. За ними подтягиваются логистические фирмы, девелоперы, а также инвестиционные компании. Последних гонит в Россию снижение доходности коммерческой недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы: по данным руководителя департамента инвестиций в компании DTZ Zadelhoff Tie Leung Стефано Карози, в настоящее время она лишь на 0, 75-1, 5% выше западных показателей.
"Около 5 лет назад в Польше, до ее вступления в Евросоюз, в связи с отсутствием качественных логистических комплексов аренда квадратного метра складской недвижимости составляла 100-110 долларов в год, - делится старший консультант отдела финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Виктор Малеванкин. - Сегодня предложение равно спросу, а арендные ставки упали почти вдвое, до 60-70 долларов в год". Поэтому крупные инвесторы все больше обращают внимание на рынки развивающихся стран: Китая, Турции, Бразилии и России.
Год перелома
Прошлый год ознаменовался выходом на складской рынок нашей страны первых крупных инвестиционных фондов. В декабре Raven Russia за 10 млн. долларов приобрел у "РосЕвроДевелопмента" логистический комплекс "Крекшино" площадью 115 тыс. кв. м. Крупный семейный фонд Fleming Family & Partners ограничился небольшим - в 15 тыс. кв. м - складом в Петербурге. А знаковым событием 2006 года стало приобретение американской компанией AIG European Real Estate Fund у логистической компании FM Logistic складского комплекса площадью 70 тыс. кв. м в 4 км от международного аэропорта Шереметьево-2. Стоимость сделки оценивается в 60-70 млн. долларов.
Похожая тенденция наблюдалась несколько лет назад в Восточной Европе. По словам исполнительного директора УК "Blackwood Фонды Недвижимости" Артема Цогоева, вначале на складской рынок Чехии вышли небольшие инвестиционные фонды, а затем они продали свои портфели недвижимости американскому трасту недвижимости Prologis. "He исключено, что инвестиционные компании, действующие сейчас в РФ, работают по такому же сценарию", - предполагает он. Продажи на российском складском рынке сейчас редки: многие владельцы терминалов ждут массового выхода на российский рынок крупных инвестиционных фондов с западным капиталом. Тогда-то и может начаться волна перепродаж. По прогнозам Цогоева, случится это через 2-4 года. В отличие от Восточной Европы перегрева рынка ожидать не стоит: российский рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития и в ближайшие 5-10 лет спрос будет превышать предложение.
[Графические материалы:
Данные по складским помещениям на конец 1 кв. 2006 года
Материал доступен в бумажной версии издания]
