Привлеченные высоким уровнем текущей доходности, а также ожиданиями капитальной прибыли инвесторы сохраняют высокую активность во всех секторах коммерческой недвижимости. Между тем уровень доходности в среднесрочной перспективе имеет тенденцию к снижению. Уже второй год подряд темпы роста ВВП в России находятся на уровне 7%, согласно большинству прогнозов падения цен на нефть не произойдет, а значит, существенного замедления экономического роста в стране быть не должно. При этом дефицит перспективных инвестиционных проектов на фоне высокой заинтересованности в них структур, желающих удачно вложить свои нефтедоллары, а также появление новых институциональных инвесторов способствуют дальнейшему снижению ставок капитализации во всех секторах. Еще один фактор, который влияет на падение уровня текущей доходности, - более гибкие условия инвестиционного финансирования. Рефинансирование приносящих доход качественных объектов недвижимости сегодня доступно по ставкам от LIBOR +5%. Причем ожидается дальнейшее снижение банковской маржи. Поэтому можно ожидать сближения между ставками капитализации и процентными ставками.
Строительство примерно 380 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В было завершено в течение первого полугодия текущего года. Причем офисы самого высшего класса составляют из количества вышедших на рынок площадей 30%, что на 3-4% превышает показатели прошлых лет. Объем новых площадей, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2004 года, оценивается в 300-350 тыс. кв. м.
Спрос на офисные площади по-прежнему достаточно высок из-за растущей деловой активности: более 400 тыс. кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду и проданы уже в первом полугодии нынешнего года, что составляет почти две трети от результатов всего предыдущего года.
Спрос, как и раньше, превышает предложение. Уровень вакантных площадей в зданиях класса А составляет чуть более 5%, класса В - 8,3%. При этом уровень арендных ставок остается практически неизменным: средняя ставка для класса А составляет 600 долларов 37 центов за кв. м в год без учета НДС, включая эксплуатационные расходы. Соответствующий показатель для класса В - 400 долларов. Цены продаж продолжают расти, превышая, по экспертным оценкам, показатели 2003 года на 15%.
Структура и объем спроса на складские помещения не претерпели значительных изменений. Спрос на качественные площади для хранения по-прежнему высок (примерный объем - от 0,5 до 1,5 млн кв. м) и не удовлетворен. Потребителями являются как российские, так и международные компании - производители и импортеры ТНП и продуктов питания, ритейлеры, крупно- и мелкооптовые торговые компании.
Анализируя запросы на складские помещения, можно сделать вывод, что площадь до 2-3 тыс. кв. м является по нынешним меркам небольшой, от 3 до 6-7 тыс. кв. м - средней, до 15-20 тыс. кв. м - крупной. Потребность в площадях свыше 20 тыс. "квадратов" встречается редко, но есть и такие арендаторы.
Сейчас ориентировочная ставка аренды складских помещений, отвечающих международным стандартам, составляет 150 долларов за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы. Однако в последнее время наметилась тенденция роста последних. Сегодня они могут составить до 20 долларов за кв. м в год.Во взаимоотношениях арендодателей и арендаторов сохраняется ситуация, когда арендная ставка тем меньше, чем больше арендуемая площадь.
Рынок земельных участков, пригодных для размещения складов, остается исключительно сложным как с юридической, так и с коммерческой точки зрения. Подавляющее большинство участков, интересных для складской застройки, имеет целевое сельхозназначение. Процедура изменения их статуса в последнее время только усложнилась. К тому же нет четких правил приобретения земли, находящихся в ведении районных властей. На практике соответствующая процедура бывает очень непредсказуема и по-разному толкуется даже в принципе, не говоря уже о нюансах. По сути, эти проблемы на сегодня являются единственным сдерживающим фактором на пути развития складского рынка. Хотя в нынешнем году был совершен ряд приобретений земельных участков, очень привлекательных для складского девелопмента, целью этих покупок была последующая перепродажа по более высокой цене, а следовательно, их функциональное применение откладывается до лучших времен.
Примерные цены на землю под складскую застройку имеют устойчивую тенденцию к росту и на сегодня составляют около 250-300 тыс. долларов за гектар без учета затрат на инфраструктуру (коммуникации, подъездные пути, железную дорогу и т. д.).
Графические материалы:
Новое строительство и предложение офисов на начало года (1999-2005 гг.)
Новое строительство офисов в I полугодии 2004 г. (по месторасположению)
Материалы доступны в бумажной версии издания
По данным компании "Коллиерз Интернешнл"
