На рынке загородного жилья меняются приоритеты
Собственный загородный дом в Подмосковье хочет не только представитель бизнес-элиты, крупный чиновник или безупречный политик. Представитель среднего класса тоже не прочь купить домик в охраняемом коттеджном поселке с развитой инфраструктурой и приятным соседством. До сих пор на рынке загородных новостроек адекватных предложений практически не было. С насыщением спроса на элитные коттеджи на Рублевке строительный рынок начал осваивать другие направления и ценовые сегменты.
Нужное направление
Новорижское шоссе, которое в последние годы стало альтернативой Рублево-Успенскому направлению, все еще пользуется повышенным спросом, но его популярность под угрозой. Феликс Лещенко, консультант по загородной недвижимости компании "Кирсанова Риэлти" , считает, что "Новая Рига, взяв свою верхнюю ценовую планку, будет постепенно сдавать позиции, во многом завоеванные грамотными РR-акциями крупных владельцев земель по этому направлению".
- Не прибавляет оптимизма и перспектива развития на Новой Риге сектора логистики: складские комплексы - не лучшее соседство для поселков, претендующих на элитарность. А неконтролируемый рост предложений и только зарождающаяся инфраструктура будут снижать темпы роста цен, переводя интерес потребителей обратно на Рублевку или на другие направления, - говорит он.
По данным Марины Маркаровой, управляющего директора компании Blackwood, после Новорижского и Рублево-Успенского шоссе следующие по популярности - Калужское, Дмитровское и Минское направления. "В последние два года заметно выросла популярность Дмитровского направления, - говорит Маркарова, - главным образом из-за природного окружения: здесь есть несколько крупных водоемов, из 2, 16 кв. км территории района больше половины занимают лесные массивы, здесь расположено много известных спортивно-развлекательных комплексов, наконец, именно этот регион выбрал для загородной резиденции президент".
Ведущий аналитик Penny Lane Realty Александр Рыков считает, что с точки зрения потенциальных объемов строительства в ближайшее время первенство останется за Новорижским шоссе. А руководитель аналитического отдела инвестиционно-строительной компании "Новая площадь" Дмитрий Попов уверен, что "в дальнейшем более активное развитие получат удаленные (50 - 80 км от МКАД) от Москвы проекты по Новорижскому направлению".
- Во-первых, трасса М-9 является одной из наименее загруженных скоростных автодорог, что вместе с перспективой создания Краснопресненского проспекта делает транспортное сообщение с центром Москвы наиболее удобным и быстрым именно с Новорижского шоссе. Во-вторых, за 50-километровой отметкой по Новой Риге находится "большая вода" - Истринское и Рузское водохранилища, а также несколько озер. Кроме того, стоимость земли за 50-километровой чертой от МКАД в разы меньше, чем на близлежащие участки, что существенно снижает себестоимость объектов, - говорит он.
Цена вопроса
Цена подмосковной земли зависит от популярности направлений. На Рублево-
Успенском направлении, например, земля стоит до $90 тыс. за сотку. "Минимальный бюджет для Рублево-Успенского шоссе - $1 - 1, 3 млн. За эти деньги можно найти хороший дом на 23-м километре, в застроенном охраняемом поселке, "под чистовую отделку" , площадью 450 - 550 кв. м, с грамотной планировкой, - рассказывает Феликс Лещенко. - Верхней планки для Рублевки практически не существует, хотя даже большие ($6 - 8 млн) бюджеты не гарантируют быстрого успеха в поиске дома своей мечты".
Подбираются к лидеру Новорижское и Дмитровское направления, где покупателей привлекают удобные дорожные развязки и широкие полосы шоссе. "Наиболее ликвидные участки на этих перспективных направлениях стоят до $35 тыс. за сотку, - говорит Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Экономичный вариант - поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений. Самые дорогие участки здесь стоят не более $6 тыс. за сотку, в среднем же цена колеблется около $3 тыс. "
Дмитрий Попов предлагает еще более экономный вариант: "Можно приобрести участок с основными коммуникациями по $ 1 - 1, 5 тыс. за сотку в "неорганизованном поселке" в 30 - 50 км от МКАД и самому построить коттедж. Он обойдется в $60 - 150 тыс. в зависимости от площади участка и проекта дома: за $ 150 тыс. можно приобрести 0, 5 га поля и построить дом площадью 200 - 250 кв. м".
В поисках "фишки"
Покупатели загородной недвижимости класса А становятся разборчивее и требовательнее. Качество предлагаемых коттеджных поселков не всегда соответствует их требованием.
- Название "элитный" не является критерием качества, - утверждает Феликс Лещенко. - Зачастую застройщики присваивают этот статус бизнес-поселкам, не наполняя его соответствующим содержанием, а потом удивленно разводят руками - а где же клиенты? А клиенты стали очень разборчивы. Им нужны поселки с яркой индивидуальностью, с "фишкой" , выгодно выделяющей их на общем фоне. Немногие девелоперы способны создать качественный, востребованный рынком продукт, который со временем только повысит свои котировки. Настоящая элитная недвижимость продается без шумной рекламной кампании, под девизом "только для своих" по внутренним клиентским базам компании и по рекомендациям компаний-партнеров.
Каким же требованиям должен соответствовать загородный дом? Дмитрий Попов отмечает, что покупатели хотят жить в капитальном, желательно кирпичном доме, построенном по собственному проекту. "Проект дома, как правило, каждый хочет свой, уникально-индивидуальный, и по этой причине даже возможность выбора из нескольких сотен (!) проектов обычно не дает результата - клиент все равно заказывает собственный проект, - говорит он. - Наиболее востребованы дома площадью 250 - 350 кв. м. Коммуникации и инфраструктура должны обеспечивать возможность круглогодичного проживания. Охрана присутствует во всех без исключения коттеджных поселках, хотя уровень профессионализма охраны разительно отличается: от ограды и КПП на въезде до многоуровневой и военизированной. Электричество обязательно, магистральный газ существенно повышает ценность участка, водопровод и канализация тоже, а вот городской телефон не является обязательным".
Требования к инфраструктуре поселков тоже возросли. Как отмечает Феликс Лещенко, обязательными стали пешеходные дорожки для прогулок с детьми и детские площадки. Наличие в поселке или на его границе дошкольного образовательного учреждения, детского клуба существенно повышают его привлекательность в глазах клиентов, ищущих дом для постоянного проживания семьи, а таких большинство. Поэтому они выбирают "европейские" поселки с открытыми пространствами, невысокими заборами, большими площадями под прогулочные зоны и инфраструктуру и с соседями своего круга.
[Графические материалы
Таблица СКОЛЬКО СТОИТ ЗАГОРОДНЫЙ ДОМ (СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО ЦЕНЕ)
Таблица Стоимость коттеджей по направлениям, $ за кв. м
Материалы доступны в бумажной версии]
