В 2006 году российский рынок складской недвижимости сделал в своем развитии большой шаг вперед: определились ключевые игроки, заметно увеличилась инвестиционная активность, были заявлены первые крупные сетевые проекты. Более того, по мнению экспертов, спрос и предложение скоро должны достигнуть баланса. И тогда-то между девелоперами, которых становится все больше, развернется по-настоящему жесткая конкуренция за внимание арендаторов, чьи требования к качеству и набору предоставляемых складом услуг постоянно растут. О настоящем и будущем данной сферы рассказывает Алексей Новиков, директор отдела складской и индустриальной недвижимости компании Knight Frank.
Складская недвижимость, пожалуй, наиболее динамично развивающийся сектор. Его инвестиционная привлекательность очевидна, а кроме того, он притягивает российских и иностранных игроков тем, что становится все более прозрачным и предсказуемым.
Из-за нехватки качественных складов, в полной мере отвечающих запросам клиентов, договоры часто заключают в отношении объектов, которые только строятся или вообще находятся на стадии проектирования.
- Складскую недвижимость считают одним из наиболее инвестиционное привлекательных сегментов рынка. Буквально ежедневно появляются новые игроки, в том числе крупные западные фирмы, растет число непрофильных инвесторов. Как вы думаете, с чем это связано?
- Действительно, складская недвижимость, пожалуй, наиболее динамично развивающийся сектор. Его инвестиционная привлекательность очевидна, а кроме того, он притягивает российских и иностранных игроков тем, что становится все более прозрачным и предсказуемым. С каждым днем доверие инвесторов растет. Даже довольно консервативные зарубежные фирмы хотят не только вкладывать средства в уже готовые объекты, но и выступать в качестве девелоперов. Кроме того, это относительно простой бизнес по сравнению с офисным или торговым сегментами рынка коммерческой недвижимости. Строительство складских помещений технологически проще, затраты и финансовые риски инвестора и девелопера более предсказуемы, а краткость срока реализации проектов обеспечивает более быстрый возврат вложенных средств на всех ее этапах. К тому же в данной сфере наблюдается устойчивый спрос, в том числе со стороны "серьезных" клиентов - логистических предприятий, крупных российских и международных ретейлеров и т. п., готовых заключать долгосрочные договоры аренды больших площадей на основе ставки triple net
Активное развитие у нас рассматриваемого сегмента давно вызывает большой интерес со стороны иностранных инвесторов, в том числе финансовых институтов. Доказательством служат, например, инвестиционная деятельность компании Raven Group (недавно осуществившей форвардное финансирование и покупку логистического терминала "Крекшино"), создание совместного предприятия между санкт-петербургской RBI Holding и Deutsche Bank Opportunity Funds, а также недавнее приобретение Morgan Stanley десяти процентов акций "РосЕвроДевелопмент". Последний случай особенно показателен, поскольку свидетельствует о желании западного вкладчика участвовать в реализации не отдельного проекта, а целой стратегии развития фирмы. Разумеется, при условии, что российские девелоперы складской и индустриальной недвижимости готовы вести прозрачную деятельность, а также имеют успешный опыт подобной работы, доказывающий их надежность.
- Сильно ли отстает Подмосковье по количественным и качественным показателям предложения коммерческой недвижимости (в частности складов) от спроса? - Спрос, в разы превышающий предложение, - главная особенность данного сегмента на сегодняшний день. К концу второго квартала текущего года было построено всего 2,69 млн. кв. м площадей класса А и В. Из-за нехватки качественных складов, в полной мере отвечающих запросам клиентов, договоры часто заключают в отношении объектов, которые только строятся или вообще находятся на стадии проектирования. Если говорить о структуре спроса, то наиболее востребованы помещения от 5 до 10 тыс. кв. м. Интерес к ним увеличился по сравнению с прошлым годом почти на 20%. В то же время спрос на терминалы от 1000 до 3000 кв. м заметно снизился и составил 11 % против 23 % в 2005 году.
В настоящее время около 80 % складских площадей снимают блоками свыше 10 тыс. кв. м.
- По какому принципу склады делят на классы?
- Согласно классификации, разработанной компанией Knight Frank, можно выделить следующие категории: класс А (с делением на подклассы А+ и А), В (с делением на подклассы В+ и В), С и D. Обычно в расчет берут преимущественно технические характеристики объекта без поправки на его месторасположение. Тем не менее последний критерий, в частности транспортная доступность терминала и его удаленность от главных магистралей, - один из решающих для клиента.
Объекты класса А - это современные одноэтажные здания, в идеале -из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей. Склады категории А и А+ имеют в целом одинаковый набор необходимых параметров, разница заключается лишь в некоторых количественных показателях. Например, высшая категория (А+) предполагает полное отсутствие колонн или шаг не менее 12м, в остальных случаях минимально допустимый шаг колонн составляет 10м. Обязательно наличие высоких потолков (позволяющих установить многоуровневое стеллажное оборудование), регулируемого температурного режима и системы вентиляции, автоматической системы пожаротушения, оптико-волоконных коммуникаций. Многоступенчатая система контроля доступа на объект и круглосуточное видео наблюдение обеспечивают сохранность груза, а возможность здесь же взять в аренду офис представляет собой дополнительное удобство для клиентов. Разумеется, высококлассные складские помещения должны располагаться вблизи центральных магистралей (оптимально, если рядом будет проходить еще и железнодорожная ветка) и иметь достаточно площадок для маневрирования и отстоя большегрузных машин. Чтобы объект работал как часы, понадобится профессиональная система управления. Категория А+ предполагает также наличие опытного девелопера с именем и превосходной репутацией.
Здания складов класса В могут быть новыми или реконструированными, лучше одноэтажными (В+) или в несколько этажей. В целом технические требования к объектам категории В+ те же, что и к зданиям класса А. Скажем, тут непременно должны быть автоматические ворота докового типа, регулируемые погрузочно-разгрузочные площадки, регулируемый температурный режим, оптико-волоконная связь. А помещения категории В могут обойтись пандусами для разгрузки автотранспорта, наличием отопления и телефона. Объекты класса С и D - самый многочисленный и хаотичный сегмент, плохо поддающийся учету и оценке, представленный производственными помещениями, утепленными или холодными ангарами, подвалами. Они часто не соответствуют даже основным техническим требованиям и, по сути, мало пригодны для использования в заявленном качестве. Тем не менее за счет низких ставок и общего дефицита предложения и такие комплексы находят своих съемщиков.
- Насколько и кем востребованы сегодня высококачественные склады?
- По нашим оценкам, спрос в Московском регионе составляет минимум 1 млн кв. м, причем по количеству запросов и требуемой суммарной площади логистические операторы являются абсолютными лидерами. Как правило, их клиенты - международные компании, предъявляющие весьма высокие требования к качеству объектов. С другой стороны, из-за больших оборотов крупным логистикам приходится искать способы оптимального использования площадей при сохранении высокого качества предоставляемых услуг. Поэтому, например, обязательные для складов класса А высокие потолки (минимум 10-13 м) очень удобны для солидных арендаторов, поскольку позволяют им ставить многоэтажные стеллажи. Именно из-за неудовлетворенного спроса со стороны международных логистических операторов интересы девелоперов сосредоточены в основном в сегменте складов высшей категории.
- Получается, объекты класса В менее привлекательны для инвесторов?
- Рынок помещений класса В, разумеется, будет развиваться, и довольно активно, но не в ближайшее время. Отдаленность перспектив объясняется тем, что самым крупным и платежеспособным клиентам - логистическим компаниям - нужны, как правило, комплексы класса А. Это еще до конца не занятая и весьма инвестиционно привлекательная ниша, ведь объекты, соответствующие международным стандартам, у нас стали возводить сравнительно недавно. Спрос на них крайне высок, и вложенные в постройку средства быстро окупаются.
А вот количество складов класса В и С практически не растет, поскольку себестоимость строительства и цены на землю слишком высоки. Так что если девелоперы берутся за проект, то это обычно объект категории А, позволяющий сразу снять сливки - надолго посадить крупного арендатора на дорогие площади.
- Учитывая высокий спрос на складские здания, могут ли девелоперы позволить себе совершать ошибки при разработке и реализации проектов? Есть ли яркие примеры успешных объектов подобного плана?
- Хотя рынок складской недвижимости все еще остается рынком продавца, конкуренция уже набирает обороты, и любой промах может дорого стоить девелоперу. Среди игроков, особенно не слишком опытных, пока бытует мнение, что стать логистическим оператором легко. Однако добиться успеха в этой сфере не так просто.
Чрезвычайно распространенная ошибка - стремление построить идеальный (читай - универсальный) склад. На самом деле нужно четко представлять, на кого ориентирован проект, и на основании этого разрабатывать концепцию. Международные фирмы - крайне взыскательные клиенты, прекрасно понимающие, какие именно услуги и за какую цену они хотят получить. За ними подтягиваются и россияне, чьи требования тоже растут. Поэтому так важна роль профессиональной управляющей компании, причем с самого первого этапа реализации проекта.
Наконец, инвестиционная привлекательность объекта напрямую зависит от его качества, и инвесторы, особенно западные, занимают по этому вопросу довольно жесткую позицию, так что ни о каких ошибках и речи быть не может.
На сегодняшний день к наиболее успешным проектам можно отнести склады MLP ("Международное логистическое партнерство") - крупного инвестора и девелопера, занимающегося созданием большой сети терминалов класса А общей площадью до 1,3 млн кв. м в России и на Украине. Безусловно, стоит отметить логистический парк "Томилино" и терминал "Крекшино".
- Рассматриваемый рынок пока не поспевает за бурным развитием торговли, выходом на российский рынок крупных западных операторов, экспансией в регионы федеральных сетей. Сегодня многим предприятиям приходится самим строить для себя складские комплексы. Будет ли такой формат развиваться и дальше, когда рынок начнет насыщаться?
- Сегодня мы имеем два типа объектов: спекулятивные, предназначенные для сдачи в аренду, и склады для собственного использования. В Московском регионе в силу концентрации тут финансово-экономического потенциала главенствует спекулятивный тип. В других областях, отстающих от столицы, превалируют объекты, построенные под заказчика. Однако из-за дефицита предложения качественных площадей крупные фирмы, такие, как "Техносила" и "Эльдорадо", занялись возведением собственных терминалов в Подмосковье и регионах. Несмотря на то, что подобное строительство несет определенные выгоды (надежные инвестиции, увеличение капитализации и др.), для многих это прежде всего вынужденная мера.
- На что сегодня спрос больше: на услуги по ответственному хранению или прямую аренду?
- Помещения в современных комплексах класса А предназначены исключительно для прямой аренды, в то время как оказанием услуг по ответственному хранению занимаются в основном склады категории В. Кроме того, в Подмосковье спрос на такие услуги невысок, данная схема считается устаревшей. Спрос формируют крупные фирмы, работающие с логистическими операторами, а им интересна именно прямая аренда.
- Какие факторы, на ваш взгляд, влияют на ценообразование в рассматриваемой сфере? Возможны ли в ближайшей и среднесрочной перспективе сюрпризы со стороны арендных ставок и стоимости услуг по ответственному хранению?
- Среди факторов, существенно увеличивающих ставки аренды, прежде всего следует назвать рост себестоимости строительства. Например, в 2006 году цены на сталь (прокат) выросли на 10-12 %, бетон - на 50 %, арматуру - на 70 %, не говоря уже о затратах на прокладку коммуникаций и подключение к ним. Дорожает и рабочая сила. В силу ограниченности предложения пригодных для строительства земельных участков их стоимость тоже растет. Коррекция же ставок в обратную строну вероятна при условии высокой конкуренции между девелоперами, уменьшения их аппетитов в отношении сроков окупаемости и доходности объектов, а также снижения стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых для финансирования проектов.
- Ваш прогноз развития ситуации на рынке складской недвижимости Подмосковья и России в целом.
- В течение года не исключено существенное увеличение предложения в сегменте объектов класса А на южном направлении за счет появления логистических парков М4 Crosspoint и "Евразия". Тем не менее арендные ставки и их составляющие (операционные расходы, коммунальные платежи и т. п.) также продолжат расти.
