Спрос на склады в Москве и Подмосковье восстанавливается, но предложение растет быстрее. Ricci прогнозирует увеличение годового объема сделок на 8%, до 1,5 млн кв. м, и одновременно оценивает вакантность к концу года в 7,7%. IBC Real Estate рассчитывает на снижение арендных ставок на 9,5%, до 9,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Для арендаторов сочетание большего выбора и более низкой цены становится одним из главных последствий нового баланса на рынке.
Спрос возвращается быстрее прежних ожиданий
Еще недавно прогнозы были заметно слабее. NF Group допускала сокращение объема сделок по итогам года на 20–30%, до 1,1–1,3 млн кв. м. Теперь Ricci оценивает возможный результат в 1,5 млн кв. м — на 8% выше уровня предыдущего года.
Часть восстановления уже произошла. По расчетам директора департамента складской недвижимости Ricci Сергея Бахмурова, за первое полугодие объем сделок в Москве и Подмосковье вырос на 8% год к году и достиг 600 тыс. кв. м.
Коммерческий директор RDS Александра Шакола связывает оживление с возвращением компаний к отложенным решениям, сезонным ростом деловой активности и расширением складских мощностей.
Заметную роль сохраняет e-commerce. По данным руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, на онлайн-операторов пришлось 31% всех складских сделок первого полугодия.
Дополнительный спрос на готовые площади может возникнуть из-за выбытия части действующей инфраструктуры. Ricci оценивает объем поврежденной складской недвижимости, выбывшей из рынка к августу, в 584 тыс. кв. м. Бахмуров считает, что маркетплейсам потребуется создавать резервные мощности. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов указывает на фактор времени: если утраченные площади нужно заместить быстро, предпочтение будет отдаваться уже готовым объектам.
Однако рост сделок пока не возвращает рынок к прежнему дефициту.
Новые площади опережают поглощение
По расчетам Ricci, доля свободных складских площадей к концу года увеличится на 3 процентных пункта, до 7,7%. Рост спроса этому не противоречит: значительная часть объектов, выходящих на рынок сейчас, была заложена несколько лет назад, при другой конъюнктуре.
Remain оценивает новый складской ввод по итогам года в 2,3 млн кв. м, на 11% больше, чем годом ранее. Рынок одновременно получает новых арендаторов и крупный объем площадей, строительство которых было начато раньше.
Поэтому увеличение числа сделок само по себе мало говорит о дефиците или профиците. Вакантность растет потому, что новые площади поступают на рынок быстрее, чем арендаторы успевают их занимать.
Для собственников это усиливает конкуренцию за спрос. Для арендаторов — расширяет выбор.
Ставки идут вслед за вакантностью
Избыток свободных площадей отражается и на цене. IBC Real Estate прогнозирует снижение ставок в Москве и Подмосковье на 9,5% год к году — до 9,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Высокая вакантность сдерживает возможности собственников повышать стоимость аренды: чем больше доступных объектов, тем труднее удерживать условия, характерные для дефицитного рынка.
При этом общерыночная статистика не описывает положение каждого конкретного склада. В приведенных оценках нет разбивки по направлениям Московского региона, классам объектов и отдельным коммерческим условиям, поэтому одинаковую динамику ставок для всех сегментов предполагать нельзя.
Нет оснований считать гарантированным и дальнейшее удешевление аренды. Бахмуров допускает изменение ценового тренда и указывает, что некоторые собственники уже начали повышать ставки. Пока это отдельный сигнал, а не разворот рынка.
Читайте также: Рост спроса может остановить снижение складских ставок в Подмосковье
Роль маркетплейсов
Онлайн-операторы остаются крупнейшей группой спроса и способны заметно влиять на динамику вакантности. Их доля в сделках уже достигла 31%, а необходимость быстро заместить выбывшие мощности может поддержать аренду готовых логопарков.
Этого, однако, недостаточно, чтобы снять давление нового предложения. Прогноз Ricci одновременно предполагает рост сделок и увеличение вакантности до 7,7%. Дальнейшая динамика будет зависеть от темпа, с которым арендаторы смогут поглощать новые и уже свободные площади.
Причем спрос не сводится к e-commerce. Возврат других компаний к отложенным проектам также поддерживает сделки, но имеющихся данных недостаточно, чтобы оценить, насколько быстро эта активность способна сократить накопившуюся вакантность.
Следующий строительный цикл может быть слабее
Нынешний рост предложения во многом сформирован решениями прошлых лет. Новые проекты девелоперы рассматривают осторожнее.
Бахмуров считает, что выход новых спекулятивных объектов будет ограничен, а часть проектов на ранних стадиях может быть приостановлена. По оценке Ахмедзянова, себестоимость строительства логопарков за пять лет выросла на 80%; дополнительным ограничением остается неопределенность будущей заполняемости.
Текущий избыток предложения поэтому еще не доказывает долгосрочного профицита. На рынок продолжают поступать проекты, запущенные раньше, тогда как следующий объем ввода может оказаться скромнее.
Продолжительность нынешней конъюнктуры будет определяться двумя величинами: скоростью поглощения уже построенных площадей и масштабом новых очередей строительства. Данных для уверенной оценки момента разворота ставок пока недостаточно.
Складской рынок Москвы и Подмосковья сейчас остается благоприятнее для арендаторов, чем в период дефицита: свободных площадей больше, ставки находятся под давлением, а спрос еще не успевает за предложением. Насколько устойчивым окажется этот баланс, станет понятно по мере того, как рынок начнет поглощать уже введенные площади и девелоперы определятся с новыми проектами.
