После пяти кварталов снижения арендных ставок складской рынок Московского региона начал подавать первые признаки стабилизации. NF Group оценивает вакантность в 6,5% с учетом субаренды, CMWP — в 7,8%, однако с конца июля спрос на площади вырос. Пока этого недостаточно для разворота цен: рынку еще предстоит проверить новые запросы реальными сделками и сокращением свободного предложения.
Строительный бум оставил избыток площадей
Снижение ставок стало следствием накопившегося предложения. Дефицит складов в 2021 году запустил активное строительство, и новые объекты продолжили выходить на рынок уже при более умеренном спросе.
По данным IBC Real Estate, к середине 2026 года объем свободных складских площадей в России более чем вдвое превысил прошлогодний показатель и достиг 3 млн кв. м. В Московском регионе насчитывалось 16 готовых зданий совокупной площадью 540 тыс. кв. м, которые не вводились в эксплуатацию из-за отсутствия арендаторов.
Строительство при этом оставалось интенсивным. В Москве и Московской области за первое полугодие было введено 987 тыс. кв. м складов — лишь на 5% меньше рекордных 1,037 млн кв. м годом ранее.
Спрос отставал. По данным NF Group, объем сделок в первом полугодии сократился на 42% год к году, до 815 тыс. кв. м. Средневзвешенная запрашиваемая ставка для складов класса А снизилась до 10 250 рублей за кв. м в год — на 6% с начала 2026 года и на 17% за последние 12 месяцев. IBC Real Estate фиксирует падение ставок уже пять кварталов подряд.
Вакантность продолжала расти, хотя во втором квартале ее прирост замедлился. NF Group оценивает показатель в 6,5% с учетом субаренды, на 2,2 п.п. выше январского уровня. По расчетам CMWP, вакантность достигла 7,8%, или примерно 1,8 млн кв. м.
При таком соотношении спроса и предложения собственникам приходилось конкурировать за арендатора ценой. К середине года рынок по-прежнему располагал крупным объемом свободных и вновь вводимых площадей, тогда как сделочная активность заметно уступала прошлогодней.
У спроса появилось несколько источников
С конца июля картина усложнилась. Рост числа запросов фиксируют участники сразу нескольких сегментов складского рынка, и причины этой активности различаются.
NF Group связывает значительную ее часть с реализацией отложенного спроса. Одновременно новые площади понадобились компаниям, меняющим размещение после повреждения отдельных логистических объектов, а также селлерам, переводящим часть операций на модель FBS.
При FBS, или fulfillment by seller, продавец хранит товар и комплектует заказ самостоятельно, после чего передает подготовленную отправку маркетплейсу или оператору. В модели FBO хранение находится на стороне маркетплейса. Переход к FBS переносит потребность в складских мощностях на самого продавца или его логистического партнера.
В инвестиционной группе Accent также фиксируют рост активности логистических операторов. Директор департамента складской недвижимости Антон Комаров связывает его прежде всего с переходом части операций от FBO к FBS. При такой схеме возрастает значение расположения склада: для селлера становится важнее возможность быстрее передавать заказы дальше по цепочке доставки.
Дополнительный спрос формируют и сами маркетплейсы. В начале августа Ozon арендовал 60 тыс. кв. м в логопарке «Инсити Радищево» на Ленинградском шоссе и еще 80 тыс. кв. м в комплексе «Никольское-2» в Дмитровском районе Подмосковья.
Эти сделки не меняют общерыночную картину сами по себе. Но спрос теперь складывается не только из отложенных решений арендаторов: к нему добавились потребности селлеров, логистических операторов и онлайн-площадок.
Читайте также: Готовые склады без арендаторов давят на ставки в Московском регионе
Средняя вакантность скрывает различия между локациями
Показатель свободных площадей по Московскому региону не отражает, насколько легко найти подходящий объект на конкретном направлении.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости «Инвест7» Александр Перфильев обращает внимание, что в отдельных частях Московской области практически вся вакансия может приходиться на два-три крупных предложения. Их уход с рынка способен быстро изменить локальное соотношение свободных площадей и спроса.
Поэтому вакантность в 6,5–7,8% не равнозначна одинаковому избытку складов во всех локациях. Для арендатора имеют значение размер блока, расположение объекта и его готовность к использованию. Эти параметры особенно существенны для спроса, связанного с FBS и необходимостью быстро перестроить хранение.
Появился интерес и к готовым, но еще не введенным объектам. В Accent связывают его с необходимостью быстро восполнить складские мощности.
Такая неоднородность допускает локальную стабилизацию ставок даже при высокой вакантности в среднем по региону. Оснований говорить о сформировавшемся дефиците, однако, пока нет: свободное предложение остается значительным.
Рост запросов еще должен стать ростом сделок
Разворот арендных ставок зависит не от количества запросов как такового. Новая активность должна перейти в договоры, а затем — в сокращение вакантности.
Перфильев пока не считает нынешний спрос свидетельством серьезного оживления. Часть запросов, по его оценке, связана с подготовкой резервных вариантов размещения на случай срочного переезда. При этом сокращение нескольких крупных вакансий на отдельных направлениях может остановить снижение ставок и локально подтолкнуть их вверх относительно уровня первого квартала.
CMWP также ставит дальнейшую динамику в зависимость от фактических сделок. Руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Егор Дорофеев считает, что при конвертации текущих запросов в аренду вакантность может начать снижаться, создавая условия для стабилизации ставок.
Более оптимистично ситуацию оценивают в Accent. Комаров считает, что физическое выбытие части площадей сократит вакантность и приведет к росту ставок.
Против быстрого повышения цен работают большой объем свободных складов, продолжающийся ввод и слабая статистика сделок первого полугодия. В то же время часть собственников уже рассчитывает заключать договоры по ставкам выше сложившегося уровня, из-за чего переговоры с арендаторами могут затягиваться.
Пять кварталов снижения ставок еще нельзя считать завершившимися. Но прежняя траектория больше не выглядит безусловной.
Если рост запросов сохранится и перейдет в сделки, первой изменится вакантность — на отдельных направлениях быстрее, чем по рынку в целом. Только после этого появится основание говорить о стабилизации ставок. Пока же рынок остается в промежуточной точке: избыток предложения сохраняется, но давление, толкавшее аренду вниз последние кварталы, уже сталкивается с восстановлением спроса.
