Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды существующего сухого склада класса А в Московском регионе опустилась к концу II квартала 2026 года до 9 500 рублей за кв. м в год — на 17% ниже, чем годом ранее. По данным IBC Real Estate, снижение продолжается уже пять кварталов, а объем свободных площадей за год вырос более чем вдвое. Рынок, еще недавно ограниченный дефицитом качественных объектов, входит в фазу жесткой конкуренции между собственниками.
Пять кварталов вниз
За II квартал средняя запрашиваемая ставка сократилась еще на 3%. Относительно конца июня 2025 года показатель уменьшился на 17%.
Речь идет о запрашиваемых ставках существующих объектов. Фактическая цена сделки может отличаться в зависимости от площади, срока аренды и других коммерческих условий. Однако продолжительность снижения уже выводит рынок за рамки краткосрочной коррекции.
Сильнее всего меняются условия по строящимся зданиям высокой степени готовности. Для объектов, ввод которых затягивается, запрашиваемые ставки достигли 8 900 рублей за кв. м в год. В отдельных предложениях крупных игроков дисконты доходят до 10% от заявленной цены.
На ранних стадиях строительства девелоперы действуют иначе. Они замедляют реализацию проектов, но сохраняют маркетируемые ставки на уровне 10 000–11 000 рублей за кв. м в год, рассчитывая завершить объекты после восстановления рынка. Средняя ставка все хуже описывает реальный диапазон предложения: цена зависит не только от класса склада, но и от стадии готовности здания и срочности его коммерциализации.
Вакантность удвоила давление
В июне 2026 года доля свободных складских площадей в Московском регионе достигла 7,7%, или 3 млн кв. м. Годом ранее вакантность составляла 4,2%, а объем свободного предложения — 1,4 млн кв. м.
За двенадцать месяцев объем незанятых площадей увеличился примерно на 1,6 млн кв. м. Строительная активность при этом не снизилась сопоставимыми темпами. В первом полугодии 2026 года в Московском регионе ввели 987 тыс. кв. м складов классов А и В — примерно столько же, сколько за аналогичный период 2025 года.
IBC Real Estate связывает рост вакантности с высокой динамикой нового строительства и замедлением деловой активности. Собственникам приходится дольше искать арендаторов и конкурировать уже не только расположением и характеристиками объекта, но и ценой.
Для компаний, рассматривающих новый склад или расширение площадей, выбор стал шире. Но среднюю ставку нельзя воспринимать как универсальный рыночный тариф: предложения ниже нее сосредоточены прежде всего в объектах, которые уже построены либо близки к завершению и требуют скорейшего заполнения.
Построено, но не введено
Официальная статистика ввода отражает не весь объем потенциального предложения. В Московском регионе полностью построены 16 складских зданий общей площадью 540 тыс. кв. м, ввод которых откладывается. Все они реализуются спекулятивно — для последующей аренды или продажи — и пока не имеют арендаторов или покупателей.
Эти объекты еще не вошли в эксплуатационную статистику, но физически готовы выйти на рынок при появлении спроса. Особенно заметен этот фактор в сегменте крупных универсальных комплексов: 83% готовых, но не введенных зданий относятся к формату Big Box.
Разрыв между заявленным и фактическим вводом сохраняется и в более широком строительном портфеле. До конца 2026 года девелоперы анонсировали запуск еще 4,6 млн кв. м складских площадей. IBC Real Estate прогнозирует, что из-за переносов итоговый объем нового строительства за год составит около 3 млн кв. м.
Сроки запуска хотя бы один раз переносились по 148 объектам общей площадью 3,8 млн кв. м. Для 47 зданий задержка достигла года и более. Одни девелоперы откладывают получение разрешения на уже завершенные здания, другие замедляют стройку на ранних стадиях.
Переносы сокращают объем формально введенных площадей, но не снимают давления с рынка. Они лишь откладывают момент, когда готовые и близкие к завершению объекты вступят в прямую конкуренцию с существующими складами.
Субаренда задает нижнюю границу
Дополнительное давление создает рост субарендного предложения. Такие площади выходят на рынок по ставкам 7 000–8 000 рублей за кв. м в год — заметно ниже средней запрашиваемой ставки существующих складов класса А.
Сравнивать прямую аренду и субаренду только по цене некорректно: данные не раскрывают сроки договоров, состояние помещений и ограничения использования. Тем не менее субарендные площади становятся самостоятельной ценовой альтернативой и усиливают конкуренцию для собственников, в том числе внутри одного складского парка.
На рынке сложились три ценовых уровня. По проектам на ранней стадии девелоперы сохраняют ставки 10 000–11 000 рублей за кв. м в год. Объекты высокой степени готовности предлагаются примерно по 8 900 рублей. Субаренда опускает нижнюю границу до 7 000–8 000 рублей.
Для арендатора такой разброс расширяет выбор, но усложняет сравнение. Низкая ставка сама по себе не отражает полной стоимости размещения и не учитывает сроки доступа к складу, договорную конструкцию и характеристики помещения.
Читайте также: Ритейл выводит лишние склады на рынок и давит на ставки
Цикл еще не завершен
IBC Real Estate считает снижение незавершенным. Компания прогнозирует, что к концу 2026 года ставки могут опуститься до 8 500–9 000 рублей за кв. м в год.
Это оценка средней рыночной динамики, а не гарантированный уровень каждой сделки. Уже сейчас часть предложения находится ниже прогнозного диапазона, тогда как проекты на ранней стадии сохраняют более высокие условия. Дальнейшее движение будет зависеть от того, сколько готовых и строящихся объектов выйдет на рынок и насколько быстро свободные площади найдут арендаторов.
Пока готовые площади накапливаются быстрее, чем находятся арендаторы, переговорное преимущество останется на стороне спроса.
