На складском рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области свободных помещений становится меньше, но аренда продолжает дешеветь. По данным NF GROUP, в III квартале 2026 года доля вакантных площадей сократилась с 5,1% до 3,1%, тогда как средневзвешенная ставка снизилась ещё на 2%, до 10 200 руб. за кв. м в год. Спрос восстанавливается после роста свободного предложения в первой половине года, однако девелоперы продолжают вводить спекулятивные склады, часть которых пока не имеет арендаторов. Сокращение вакантности ещё не вернуло собственникам прежние ценовые позиции.
Ставки снижаются, свободных складов становится меньше
По итогам III квартала 2026 года средневзвешенная ставка аренды складов в Петербурге и Ленинградской области составила 10 200 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. За квартал она снизилась на 2%. Аналитики NF GROUP ожидают, что к концу года ставка опустится до 10 тыс. руб. за кв. м.
Вакантность движется в противоположном направлении. Во II квартале доля свободных площадей с учётом субаренды достигла 5,1% — максимума за десять лет наблюдений NF GROUP. К концу сентября она сократилась до 3,1%. По прямой аренде свободными оставались 2,9% площадей.
За три месяца вакантность уменьшилась на два процентных пункта. Восстановление спроса уже отражается на заполненности складов, но не на арендных ставках.
Двумя годами ранее ситуация была иной: новые объекты практически полностью находили арендаторов ещё до завершения строительства.
От дефицита к свободному предложению
В 2024 году почти все доступные площади в спекулятивных проектах Петербурга и Ленинградской области были законтрактованы до ввода объектов в эксплуатацию. Вакантность в течение года не превышала 1,2%.
Спекулятивные склады, в отличие от объектов, возводимых под конкретного заказчика или для собственных нужд, предназначены для сдачи на открытом рынке. Чем выше предварительная контрактация, тем меньше помещений остаётся доступными после завершения строительства.
В первой половине 2026 года часть таких объектов вводилась без заключённых договоров аренды. NF GROUP называет это одной из причин роста вакантности до десятилетнего максимума.
Помещения, которые в 2024 году находили арендаторов ещё на стадии строительства, теперь в ряде случаев оставались свободными и после ввода.
Во втором полугодии спрос увеличился, и вакантность начала сокращаться. Однако даже на уровне 3,1% она остаётся выше показателей 2024 года.
Изменился и масштаб спекулятивного строительства. После резкого сокращения ввода в 2025 году девелоперы вновь увеличили объёмы проектов, рассчитанных на арендный рынок.
Спекулятивное строительство возвращается
За девять месяцев 2026 года в Петербурге и Ленинградской области ввели 83 тыс. кв. м спекулятивных складов. Это на 37% больше, чем за весь 2025 год, когда объём ввода составил 61 тыс. кв. м, а доля таких проектов сократилась до 11% — минимума за последние пять лет.
По прогнозу NF GROUP, при соблюдении заявленных девелоперами сроков к концу 2026 года ввод спекулятивных складов достигнет 141 тыс. кв. м. Объём окажется в 2,3 раза выше прошлогоднего, а доля таких объектов в общем вводе увеличится до 30%.
За высокими темпами роста стоит в том числе низкая база сравнения. В 2024 году объём спекулятивного строительства превышал 550 тыс. кв. м, обеспечивая 77% всего складского ввода. Даже при реализации прогноза NF GROUP результат 2026 года останется значительно ниже рекордного уровня.
Для арендаторов существенен прежде всего объём помещений, ещё не обеспеченных договорами. В строящихся объектах, запланированных к вводу до конца 2026 года, доступны более 27 тыс. кв. м. Это 34% общего объёма складских площадей, которые должны выйти на рынок в оставшейся части года.
Впрочем, не весь новый ввод автоматически увеличивает вакантность. Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге, прогнозирует, что часть предлагаемых помещений будет законтрактована до конца года.
Дальнейшая динамика свободного предложения будет зависеть от скорости заключения договоров аренды в новых объектах.
Читайте также: Запрашиваемые ставки аренды складов в Петербурге снизились на 7% при сокращении вакантности
Спрос восстанавливается быстрее ставок
Рост спроса в начале второго полугодия сократил долю свободных складов, но не изменил направление арендных ставок. При этом причины двух процессов подтверждены в разной степени.
NF GROUP связывает увеличение вакантности в первом полугодии в том числе с вводом спекулятивных объектов без предварительных договоров аренды. Последующее сокращение доли свободных площадей сопровождалось активизацией спроса.
Причины продолжающегося удешевления аренды определены менее точно. Новое спекулятивное предложение сохраняется, однако оценить его влияние на ставки без сведений об объёмах сделок, фактическом поглощении площадей и условиях новых договоров нельзя.
Часть объектов по-прежнему выходит на рынок без заранее заключённых договоров. Даже после сокращения вакантности арендные ставки не вернулись к росту.
К концу года аналитики NF GROUP ожидают некоторого увеличения вакантности относительно III квартала. По прямой аренде показатель может достичь 3,5%, с учётом субаренды — 3,6%. Возобновление снижения доли свободных площадей компания прогнозирует только в 2027 году.
Прогноз NF GROUP на конец 2026 года одновременно предусматривает дальнейшее снижение ставок. Оснований говорить об устойчивом ценовом развороте пока нет.
Арендаторам — выбор, собственникам — конкуренция
Снижение ставок и продолжающийся ввод спекулятивных объектов сохраняют для арендаторов возможность выбирать помещения в условиях, отличных от дефицитного 2024 года.
Средневзвешенная ставка в 10 200 руб. за кв. м в год служит ориентиром для оценки регионального рынка, но не определяет стоимость конкретного объекта. Прогноз NF GROUP о её снижении до 10 тыс. руб. к концу года также не гарантирует пересмотра условий каждого договора.
Сохраняющееся свободное предложение имеет значение для компаний, планирующих расширение складских площадей или пересмотр действующих арендных соглашений. У них остаётся возможность сопоставлять предложения, хотя доступность помещений и коммерческие условия могут различаться.
Для собственников восстановление спроса пока не сопровождается повышением средневзвешенной арендной платы. Новые спекулятивные объекты пополняют предложение, а часть площадей ещё предстоит сдать.
В отличие от 2024 года, когда практически все доступные помещения в новых спекулятивных проектах находили арендаторов до ввода, теперь собственникам приходится учитывать конкуренцию со стороны незаконтрактованных площадей.
К концу 2026 года NF GROUP прогнозирует ставку аренды на уровне 10 тыс. руб. за кв. м в год и вакантность 3,6% с учётом субаренды. При этом в строящихся объектах, запланированных к вводу до конца года, остаются доступными более 27 тыс. кв. м.
Арендаторы сохраняют возможность выбора, собственники — конкуренцию за заполнение новых площадей. Сроки восстановления ставок по-прежнему неопределённы: сокращение вакантности уже началось, но новое предложение ещё предстоит поглотить.
