На ключевых региональных рынках России сохраняются свободные складские площади, но крупных готовых помещений в предложении больше нет. По данным CORE.XP, в III квартале 2026 года на восьми исследованных рынках не осталось свободных блоков площадью более 30 тыс. кв. м, хотя тремя месяцами ранее они составляли 40% вакансии. Для компаний, планирующих размещение крупных распределительных центров, ограничением становится не столько общий объём свободных площадей, сколько возможность арендовать необходимое пространство в одном объекте.
Крупные блоки исчезли за квартал
Во II квартале 2026 года помещения площадью более 50 тыс. кв. м занимали 35% свободного предложения на региональных рынках, исследованных CORE.XP. Ещё 5% приходилось на блоки размером 30–50 тыс. кв. м. К концу сентября обе категории исчезли из структуры вакансии.
Оставшиеся свободные площади сосредоточились в помещениях меньшего размера.
Для арендатора, которому необходим распределительный центр площадью более 30 тыс. кв. м, несколько небольших складов не всегда могут заменить единый комплекс. Разделение операций между площадками требует иной организации хранения, обработки и перемещения товаров.
Отсутствие крупных блоков в свободном предложении не означает, что таких объектов нет в регионах. Статистика CORE.XP характеризует доступные помещения, а не весь существующий складской фонд.
Свободных площадей стало меньше почти наполовину
По оценке CORE.XP, в III квартале 2026 года объём свободных качественных складских площадей на ключевых региональных рынках сократился на 45% относительно предыдущего квартала — до 484 тыс. кв. м.
Доля вакансии с учётом субаренды снизилась с 6,2% до 3,4% — минимального значения с начала года. В I квартале показатель составлял 5%.
Изменилось и распределение свободных площадей по размеру помещений. Доля блоков менее 10 тыс. кв. м увеличилась с 27% до 38%. Помещения размером 10–20 тыс. кв. м заняли 33% предложения против 14% кварталом ранее, а блоки площадью 20–30 тыс. кв. м — 29% против 19%.
К концу III квартала всё свободное предложение в размерной структуре CORE.XP приходилось на помещения менее 30 тыс. кв. м.
Для арендаторов с разными потребностями в площади условия выбора существенно различались. Компании, которой достаточно относительно небольшого склада, по-прежнему были доступны предложения соответствующего формата. Оператор, ищущий единую площадку значительно большего размера, подходящих свободных блоков в исследованном предложении уже не находил.
Причины столь быстрого изменения структуры вакансии не установлены. Данные CORE.XP не позволяют определить, сколько крупных помещений было сдано в аренду, продано или выведено из предложения по другим причинам. Связывать их исчезновение исключительно с усилением спроса было бы преждевременно.
Читайте также: Крупные складские блоки теряют спрос, небольшие форматы набирают вес
Разная вакансия — не всегда разный выбор
На региональных рынках ситуация неоднородна. Максимальная доля свободных площадей среди восьми исследованных рынков зафиксирована в Казани — 10%. Минимальная — в Самаре, где вакансия составляет 2%.
В Санкт-Петербурге показатель за квартал сократился с 5% до 2%, в Новосибирске — с 11% до 4%. В Краснодаре вакансия снизилась с 7% до 4%, в Ростове-на-Дону — с 4% до 3%.
В Екатеринбурге и Нижнем Новгороде доля свободных складских площадей, напротив, увеличилась: с 3% до 4% и с 2% до 3% соответственно.
Но региональная статистика не позволяет определить, где проще найти крупный склад. Даже при 10-процентной вакансии свободные площади могут быть распределены между множеством небольших помещений. Низкий показатель также ничего не говорит о размере отдельных блоков.
CORE.XP не приводит разбивку помещений по размерам отдельно для каждого региона. Поэтому сравнивать доступность крупных складов в Казани, Самаре или других городах только по доле вакансии некорректно. При выборе площадки для распределительного центра необходимы характеристики конкретных свободных объектов.
Новое строительство замедляется
За девять месяцев 2026 года в регионах России было введено 1,712 млн кв. м складских площадей — на 46% меньше, чем за аналогичный период предыдущего года, по данным CORE.XP.
Сократилась и доля относительно новых объектов в свободном предложении. На склады, введённые в эксплуатацию в 2025–2026 годах, по итогам III квартала приходилось 42% вакансии против 58% кварталом ранее.
Замедление строительства добавляет неопределённости в вопрос о восстановлении предложения крупных готовых помещений. Общий объём ввода, однако, не равнозначен площади, которая после завершения строительства будет доступна в аренду.
Новый объект может изначально предназначаться конкретному пользователю или не предусматривать блоков необходимого размера. Даже увеличение строительной активности не гарантирует расширения свободного предложения крупных складов.
Данных о количестве строящихся крупных блоков и сроках их возможного выхода на рынок у CORE.XP нет. Оценить продолжительность ограниченного выбора таких помещений пока невозможно.
Варианты размещения для крупных арендаторов
Отсутствие больших свободных блоков ограничивает прежде всего компании, которым необходимо сосредоточить значительный объём складских операций на одной площадке. При планировании крупного распределительного центра общей статистики вакансии недостаточно.
Если готового объекта нужного размера нет, компания может начать поиск и резервирование площади раньше, рассмотреть размещение в нескольких меньших помещениях либо строительство под конкретные требования.
Использование нескольких складов предполагает разделение операций между площадками. Строительство под заказ связано со сроками готовности объекта. Аренда существующего комплекса зависит от наличия подходящего предложения.
Выбор между этими вариантами определяется не только размером помещений, но и организацией складской работы и сроками размещения. Данные CORE.XP не позволяют сравнить их экономическую эффективность или установить, насколько широко арендаторы уже используют альтернативные форматы.
При планировании складской сети компаниям необходимо учитывать размеры доступных блоков, характеристики объектов и сроки появления новых площадей. Общая доля вакансии не заменяет этих сведений.
На восьми ключевых региональных рынках, исследованных CORE.XP, в III квартале 2026 года свободных складских блоков свыше 30 тыс. кв. м не оказалось. Сроки появления новых крупных помещений остаются неизвестными. Для компаний, планирующих региональные распределительные центры, это ограничение необходимо учитывать ещё до выбора конкретного объекта.
