Аренда складов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области продолжает дешеветь, хотя доля свободных площадей сокращается, а объём сделок за девять месяцев 2026 года уже превысил результаты каждого из двух предыдущих лет. По данным NF GROUP, средневзвешенная запрашиваемая ставка на готовые склады класса А снизилась до 10 200 рублей за квадратный метр в год, а вакантность — до 3,1%. Рост объёма складских сделок пока не сопровождается повышением запрашиваемых ставок на готовые помещения. При этом крупные контракты заметно влияют на статистику сделок, но не отражают напрямую условия аренды готовых складов.
Ставки снижаются третий квартал подряд
Стоимость аренды складов класса А в Петербурге и Ленинградской области последовательно сокращается с начала года. После достижения 11 тыс. рублей за квадратный метр в год по итогам 2025-го средневзвешенная запрашиваемая ставка снизилась до 10 750 рублей в I квартале 2026 года, 10 400 рублей — во II квартале и 10 200 рублей — в III квартале.
За девять месяцев снижение составило около 7,3%. Только в июле—сентябре ставка сократилась на 2%, по данным NF GROUP.
Нынешняя динамика прервала продолжительный период удорожания складской недвижимости. С конца 2020 года до конца 2025-го запрашиваемая ставка выросла с 4 450 до 11 тыс. рублей за квадратный метр в год. В 2026 году направление изменилось: ставки снижаются каждый квартал, несмотря на увеличение объёма заключённых сделок.
При этом 10 200 рублей — не универсальная цена складского метра. NF GROUP рассчитывает средневзвешенную запрашиваемую ставку для готовых объектов класса А без НДС и операционных расходов. Фактические условия договоров могут отличаться от этого ориентира, а полная стоимость аренды для конкретной компании не ограничивается базовой ставкой.
Вакантность сокращается вместе со ставками
По итогам III квартала 2026 года доля свободных площадей с учётом субаренды составила 3,1%, уменьшившись за три месяца на 2 процентных пункта. Без учёта субаренды показатель опустился до 2,9%.
За тот же период средневзвешенная запрашиваемая ставка снизилась на 2%.
Сокращение вакантности обычно свидетельствует о более плотном использовании складского фонда. В Петербурге оно пока не сопровождается ростом стоимости аренды. Причём ставки снижаются с начала года, тогда как наиболее заметное сокращение вакантности пришлось на июль—сентябрь.
Вакантность характеризует долю свободных площадей в складском фонде, а средневзвешенная ставка — стоимость предложения готовых объектов класса А. Сокращение доли свободных помещений не раскрывает их характеристик и условий, на которых собственники готовы заключать договоры. Динамика вакантности зависит также от размера всего складского фонда и не равнозначна изменению абсолютного объёма доступных площадей.
Статистика NF GROUP фиксирует одновременное снижение вакантности и арендных ставок, но не устанавливает его причину. Для такой оценки нужны данные о структуре свободных объектов и фактических условиях заключённых договоров.
Читайте также: За пределами Москвы и Петербурга объём складских сделок упал на 44% против 15% в столице
Крупные контракты поддерживают статистику спроса
За девять месяцев 2026 года объём сделок со складской недвижимостью классов А и В в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достиг 353 тыс. кв. м. По оценке NF GROUP, это больше, чем было заключено за каждый из двух предыдущих полных лет.
Основная активность пришлась на III квартал — 294 тыс. кв. м, или около 83% девятимесячного результата. Значительную часть объёма обеспечили отдельные крупные контракты.
Один из них — строительство комплекса площадью 100 тыс. кв. м в формате build-to-suit для последующей аренды федеральным ретейлером. На эту сделку пришлось около 28% всего объёма за девять месяцев.
В отличие от аренды существующего складского комплекса, build-to-suit предполагает строительство объекта под конкретного заказчика. Такой контракт увеличивает совокупный объём сделок, но не характеризует напрямую спрос на готовые помещения, по которым рассчитывается средневзвешенная запрашиваемая ставка.
Изменился и состав арендаторов и покупателей. На компании онлайн-торговли за девять месяцев пришлось 40% объёма сделок против 13% по итогам 2025 года. Розничная торговля обеспечила ещё 30%, транспортные и логистические компании — 15%.
Онлайн-торговля вновь заняла первое место в структуре спроса. Однако её доля не раскрывает, какая часть сделок заключена в отношении готовых складов, а какая связана с индивидуальными проектами. Сопоставлять эти показатели со ставками аренды готовых объектов без учёта структуры сделок некорректно.
Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев предостерегает от преждевременных выводов о восстановлении рынка. По его оценке, спрос остаётся неравномерным, а отдельные крупные сделки существенно влияют на общие показатели. Говорить об устойчивом восстановлении спроса пока рано.
Контракт на 100 тыс. кв. м приходится почти на треть девятимесячного объёма сделок, но не даёт оснований судить о сопоставимом росте спроса на готовые склады. Совокупная статистика объединяет разные классы объектов и форматы сделок, тогда как арендные ставки отражают условия предложения в более узком сегменте.
NF GROUP ожидает дальнейшего снижения ставок
Аналитики NF GROUP прогнозируют, что к концу 2026 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складов класса А опустится до 10 тыс. рублей за квадратный метр в год — примерно на 2% ниже уровня III квартала.
Одновременно компания ожидает увеличения вакантности с учётом субаренды до 3,6%. Возможный рост доли свободных площадей NF GROUP связывает с выходом на рынок новых складских объектов.
После заметного сокращения вакантности в III квартале консультанты допускают некоторое увеличение свободного предложения к концу года. Прогнозируемый показатель при этом останется ниже уровня, зафиксированного по итогам II квартала.
Прогноз NF GROUP относится к средневзвешенной запрашиваемой ставке, а не к условиям отдельных договоров. Стоимость аренды конкретного объекта может отличаться от общего рыночного ориентира.
Новые ориентиры для арендных переговоров
Последовательное снижение ставок даёт арендаторам основание сопоставить действующие договоры и новые предложения с текущими рыночными условиями.
Разница между среднерыночными 11 тыс. рублей за квадратный метр в год на конец 2025-го и 10,2 тыс. рублей по итогам III квартала 2026 года заметна. Но она не гарантирует возможности снизить платежи по действующему договору: средневзвешенная запрашиваемая ставка не отражает индивидуальные условия сделки.
Сравнение базовой аренды без НДС и операционных расходов с полной стоимостью эксплуатации конкретного объекта может привести к неверной оценке экономического эффекта. Возможную экономию следует оценивать по условиям конкретных предложений, а не только по средневзвешенной ставке.
Для собственников ситуация менее однозначна. Доля свободных помещений заметно сократилась, сделки заключаются активнее, чем в предыдущие годы, но средневзвешенная запрашиваемая ставка продолжает снижаться. Одних показателей вакантности и общего объёма сделок недостаточно, чтобы рассчитывать на повышение стоимости аренды.
К концу 2026 года NF GROUP ожидает дальнейшего снижения ставок и некоторого увеличения вакантности. Для арендаторов это повод проверить актуальность коммерческих условий, для собственников — оценить конкурентоспособность конкретного предложения без опоры исключительно на совокупную статистику.
Объём складских сделок растёт, доля свободных площадей сокращается, но запрашиваемые ставки на готовые объекты продолжают снижаться. Пока эти показатели расходятся, рекордная активность рынка не даёт собственникам оснований рассчитывать на повышение ставок, а арендаторам — гарантии снижения фактических расходов.
