Узбекистан вошел в число лидеров по потенциалу складского девелопмента, но главный сигнал в другом: рынок качественных складов уже не успевает за ростом торговли, e-commerce и дистрибуции. Для девелоперов, 3PL-операторов и ритейла это означает ранний вход в рынок с дефицитом площадей, высокой загрузкой и ограниченным запасом инфраструктуры.
По данным IBC Global, представленным на Central Asia Warehouse Summit, Узбекистан занял 7-е место в глобальном рейтинге складских рынков. При этом по складской компоненте — вакансии, ставкам и обеспеченности — страна показала один из самых напряженных профилей в выборке. Совокупный объем качественных складов классов A и B составляет 795 тыс. кв. м, дефицит оценивается почти в 400 тыс. кв. м, а вакансия в сегменте A держится на уровне 1,5%.
Этот дефицит формируется на фоне быстрого роста экономики и внутреннего спроса. В 2025 году ВВП Узбекистана вырос на 7,7% и впервые превысил $145 млрд, население страны в 2026 году превысило 38,2 млн человек. Для логистики это означает простую вещь: потребительский рынок растет быстрее, чем вводятся современные складские мощности.
Именно поэтому складской вопрос выходит за рамки девелопмента. Обеспеченность качественными складами классов A и B в Узбекистане составляет всего 0,02 кв. м на человека — почти в 19 раз ниже, чем в России. Даже с учетом еще 370 тыс. кв. м в стройке и проектировании рынок остается в зоне острого дефицита, где новые площади вымываются еще до ввода.
Картину дополняет структура спроса. На e-commerce и маркетплейсы приходится 35% нового спроса на склады, на 3PL и дистрибуцию — 28%, на доставку из офлайн-ритейла — 18%. Еще 12% приходится на региональные склады, 7% — на light industrial и мультитемпературные форматы. На этом фоне ставки аренды держатся около $12 за кв. м в месяц, а в классе B — на уровне $10,6 без OPEX и НДС. Экспансия Uzum Market, Olma и Korzinka усиливает этот спрос и ускоряет переход рынка от традиционной торговой модели к современной логистической инфраструктуре.
Для бизнеса это уже не история про «перспективный рынок», а про необходимость принимать инфраструктурные решения заранее. Девелоперам рынок дает высокий спрос, но требует быстрых запусков. Ритейлу и e-commerce — более длинного горизонта планирования и раннего резервирования мощностей. 3PL-операторам — возможность занять позицию в растущем сегменте до того, как дефицит станет еще жестче.
Узбекистан входит в фазу, где логистика становится ограничением для дальнейшего роста торговли. В таких условиях выигрывают не те, кто позже приходит на готовую инфраструктуру, а те, кто заходит в рынок до того, как дефицит станет системным.
