Помещения с пунктами выдачи заказов маркетплейсов предлагают облагать налогом на имущество по кадастровой стоимости. Дополнительные расходы могут затронуть не только собственников недвижимости, но и операторов ПВЗ — через повышение арендных ставок. Ассоциация развития сети пунктов выдачи заказов (АРС ПВЗ) обратилась в Госдуму и Минэкономразвития с просьбой не распространять специальный налоговый режим на пункты выдачи, поскольку они выполняют преимущественно логистическую, а не торговую функцию.
Кадастровая стоимость меняет налоговую базу
Предлагаемые поправки предусматривают включение пунктов выдачи заказов в сферу действия статьи 378.2 Налогового кодекса. Она устанавливает особенности налогообложения недвижимости, используемой в том числе под офисы, торговые объекты, предприятия общественного питания и бытового обслуживания.
Для организаций налог на имущество по общему правилу рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости недвижимости. Для объектов, подпадающих под специальный режим, применяется кадастровая стоимость. Балансовая стоимость помещения, особенно давно находящегося в собственности, может значительно отличаться от кадастровой оценки, поэтому смена налоговой базы способна увеличить ежегодные платежи.
Самостоятельный налог на деятельность пунктов выдачи не вводится. Как поясняет руководитель направления налоговой практики Tax Compliance Федор Петрик, поправки расширяют основания для применения кадастровой стоимости вместо среднегодовой.
По оценке главы Союза бухгалтеров и налоговых консультантов Евгении Мемрук, для организаций налоговая нагрузка может достигать 2% кадастровой стоимости объекта в год. Для предпринимателей на упрощённой системе налогообложения или патенте последствия могут оказаться более чувствительными: включение недвижимости в региональный кадастровый перечень в определённых случаях лишает их освобождения от налога на имущество.
Размер платежа зависит от статуса собственника, характеристик недвижимости, действующих ставок и применимых правил.
Налог собственника — расходы арендатора
Налогоплательщик и оператор ПВЗ нередко оказываются разными лицами. Собственник сдаёт помещение, а предприниматель организует приём, кратковременное хранение, выдачу и возврат заказов.
Увеличение налога повышает расходы арендодателя на содержание недвижимости. По оценке Евгении Мемрук, дополнительная нагрузка может отразиться на арендных ставках. Однако само по себе изменение налога арендную плату не меняет: перенос расходов на арендатора зависит от условий договора и договорённостей сторон.
Оператор ПВЗ может не иметь прямых налоговых обязательств по помещению, но столкнуться с увеличением стоимости его использования. Если арендодатель компенсирует налоговые расходы повышением ставки, дополнительная нагрузка войдёт в затраты на обслуживание заказов. Если договор не позволяет пересмотреть платёж, расходы останутся у собственника до возможного изменения договорённостей.
Масштаб возможного эффекта пока оценить нельзя. Для расчёта нужны кадастровая стоимость конкретного объекта, действующая налоговая нагрузка и условия аренды. Оснований прогнозировать повсеместное повышение ставок нет.
Границы нового режима остаются спорными
Неопределённость сохраняется и в критериях отнесения помещений к объектам кадастрового налогообложения.
АРС ПВЗ оспаривает подход, при котором значение приобретает договорная связь пользователя помещения с цифровой платформой. По мнению ассоциации, сопоставимые объекты могут оказаться в разных налоговых условиях.
Пункт выдачи маркетплейса и помещение для получения заказов интернет-магазина могут выполнять одинаковые операции, но при предлагаемом порядке их налоговый режим способен различаться в зависимости от организационной модели.
Ассоциация также указывает на неурегулированные вопросы определения фактически используемой площади, дат начала и прекращения деятельности ПВЗ, учёта многобрендовых точек и пунктов выдачи внутри других коммерческих объектов.
АРС ПВЗ предлагает применять специальный режим только к помещениям, где под выдачу заказов фактически используется более половины площади на протяжении шести месяцев налогового периода. Ассоциация также выступает за исключения для отдельных форматов, включая постаматы, временные стойки и некоторые объекты в малых населённых пунктах.
Эти ограничения предложены отраслевым объединением и не являются действующими критериями кадастрового налогообложения. Окончательный круг объектов будет зависеть от принятой редакции поправок.
Читайте также: Ретейлеры предложили сбор 5% с оборота товаров, рискуя снизить доходность ПВЗ
Торговая недвижимость или логистическая инфраструктура
По словам Евгении Мемрук, специальный режим кадастрового налогообложения создавался для коммерческой недвижимости, балансовая стоимость которой могла значительно отстать от рыночной.
Пункты выдачи занимают помещения на первых этажах жилых домов и в торговых центрах — площади, которые могут использоваться и обычными магазинами. При сопоставимых характеристиках недвижимости налоговые обязательства собственников способны различаться в зависимости от деятельности арендатора.
Федор Петрик рассматривает предлагаемые изменения как попытку сблизить налогообложение недвижимости в традиционной и электронной торговле.
АРС ПВЗ возражает против приравнивания пунктов выдачи к торговым объектам. Обычный ПВЗ принимает, хранит и передаёт покупателям товары, заказанные через цифровую платформу. Проведение расчётов на его территории, по позиции ассоциации, само по себе не превращает помещение в торговый объект.
Петрик также обращает внимание на то, что законодательство о платформенной экономике разграничивает деятельность пунктов выдачи и торговых объектов.
Предмет спора — критерий налогообложения: коммерческое использование помещения или характер выполняемых в нём операций. От его выбора зависят круг объектов, подпадающих под специальный режим, и налоговые условия для разных форматов выдачи заказов.
Что учитывать владельцам помещений и ПВЗ
Для собственников недвижимости определяющими будут статус объекта, его включение в региональный кадастровый перечень и применимый порядок расчёта налога. Значение имеет и фактическое использование помещения под ПВЗ, хотя критерии его учёта остаются предметом спора. Предпринимателям на специальных налоговых режимах необходимо учитывать условия освобождения от налога на имущество.
Для операторов ПВЗ ключевой вопрос — допускает ли действующий договор пересмотр арендной платы и может ли изменение налоговых расходов собственника стать основанием для него.
Отдельная проблема — порядок включения помещений в кадастровые перечни и исключения из них. АРС ПВЗ предлагает предусмотреть предварительное уведомление собственников, возможность представить возражения и исключение объекта после прекращения его использования под пункт выдачи.
Неопределённость критериев затрудняет оценку будущих обязательств владельца недвижимости и возможных расходов арендатора.
Повышение затрат не станет автоматическим последствием поправок для всех ПВЗ. Налоговая нагрузка непосредственно приходится на собственника, а её перенос в арендную плату зависит от договора. Для операторов пунктов выдачи определяющими станут окончательные границы кадастрового режима и условия пересмотра аренды.
