В 2025 году международные бренды освободили в России на 81% больше торговых площадей, чем заняли. Несмотря на продолжающийся выход новых игроков, рынок торговой недвижимости фиксирует устойчивый тренд на оптимизацию офлайн-присутствия и смещение фокуса в сторону онлайн-каналов. К таким выводам пришли аналитики IBC Real Estate по итогам года.
Ключевые итоги 2025 года
В России появилось 12 новых международных брендов (—47% г/г)
Новыми игроками занято 9,7 тыс. кв. м, освобождено 17,6 тыс. кв. м
Объем закрытых площадей превысил открытия на 81%
83% новых брендов работают в сегменте одежды и обуви
Большинство новых игроков открывают 1–2 магазина, делая ставку на онлайн
Замедление экспансии: рынок входит в фазу охлаждения
По данным IBC Real Estate, после всплеска активности в 2023–2024 годах темпы выхода международных брендов на российский рынок заметно снизились. В 2025 году свои первые магазины открыли лишь 12 новых игроков, тогда как в предыдущие два года этот показатель был почти вдвое выше.
С начала 2023 года в России суммарно появилось 60 международных брендов, однако текущая динамика указывает не на масштабную экспансию, а на осторожное тестирование рынка. Большинство новых брендов ограничиваются минимальным физическим присутствием, используя магазины скорее как витрину, чем как основной канал продаж.
География: Москва доминирует, регионы — точечно
Основная часть открытий в 2025 году пришлась на Москву. Международные бренды, вышедшие на рынок с 2023 года, в 2025 году заняли в столице 6,9 тыс. кв. м, но одновременно закрыли 13,8 тыс. кв. м, что составило 79% всех закрытий в Москве и Санкт-Петербурге.
Фактически международные игроки в столице расторгли в два раза больше договоров аренды, чем заключили новых.
В Санкт-Петербурге динамика оказалась схожей: по количеству магазинов открытия лишь незначительно превысили закрытия, но по площади рынок также остался в минусе.
Открытий больше, чем закрытий — но площади сокращаются
Интересная особенность 2025 года — дисбаланс между количеством магазинов и занимаемой площадью. За год международные бренды открыли 34 магазина, закрыв 32. Однако по метражу ситуация противоположная: занято 2,7 тыс. кв. м, освобождено 3,8 тыс. кв. м (+41%).
Это отражает смену формата: новые магазины становятся компактнее, а закрытия затрагивают более крупные локации, открытые ранее в рамках агрессивной экспансии.
Стратегии ритейлеров: три сценария оптимизации
Аналитики IBC Real Estate выделяют три ключевые модели поведения международных брендов на российском рынке.
1. Полный уход с рынка
Такой путь выбрали турецкие бренды AC&Co и Mudo, вышедшие в Россию в 2023 году.
2. Отказ от офлайна и фокус на онлайн
Армянский бренд 22|11 cosmetics и китайский производитель техники TECNO закрыли все физические магазины, сосредоточившись на e-commerce.
3. Частичное сокращение сети
Наиболее распространенный сценарий, характерный прежде всего для fashion-брендов (Club, DUB, Ecru, Maag, OVS, Replay, Vilet и др.), которые оптимизируют число магазинов без полного ухода из офлайна.
Онлайн как точка роста
Фактически онлайн стал базовым каналом присутствия для новых международных брендов. По данным IBC Real Estate:
-
88% брендов, вышедших в 2023–2025 годах, представлены онлайн;
-
69% развивают собственные интернет-магазины;
-
66% работают с универсальными маркетплейсами;
-
50% — со специализированными онлайн-площадками.
Как правило, бренды открывают 1–2 магазина, а основной объем продаж формируют через цифровые каналы, сохраняя контроль над ассортиментом и клиентскими данными.
Комментарий аналитика
Руководитель департамента исследований и аналитики Екатерина Ногай отмечает, что с конца 2024 года на рынке торговой недвижимости закрепилась тенденция на оптимизацию занятых площадей. По ее оценке, развитие электронной коммерции, трансформация состава арендаторов после 2022 года и усиление конкуренции со стороны российских ритейлеров формируют новые потребительские привычки.
В этих условиях, подчеркивает эксперт, международные бренды все чаще делают ставку на онлайн-каналы, которые обеспечивают больший охват аудитории при меньших операционных затратах.
Что это означает для логистики и ТЦ
Для логистики и девелопмента торговой недвижимости происходящие изменения означают:
-
рост роли e-commerce логистики и last mile;
-
снижение спроса на крупные офлайн-форматы со стороны новых брендов;
-
повышение значимости гибких, компактных торговых пространств;
-
усиление давления на арендодателей в части условий и ставок.
Торговые центры все чаще превращаются не в каналы продаж, а в элементы омниканальной экосистемы — шоурумы, точки контакта с брендом и сервисные хабы.
Вывод
Рынок международного ритейла в России входит в фазу структурной перестройки. В 2025 году объем освобожденных площадей существенно превысил новые открытия, а офлайн перестал быть основным драйвером роста. Для новых брендов физическое присутствие становится вспомогательным инструментом, тогда как ключевая конкуренция смещается в онлайн — с прямыми последствиями для логистики, коммерческой недвижимости и цепочек поставок.
