Качество торгового центра предлагают оценивать не только по архитектуре и инженерному оснащению, но и по составу арендаторов, организации поставок, управлению и эксплуатации. IBC Real Estate и Ассоциация торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) разработали новую классификацию торговой недвижимости с пятью классами — Prime, A, B+, B− и C. Для собственников она может стать инструментом оценки действующих объектов, для ритейлеров — дополнительным ориентиром при выборе торговых площадок.
Стареющий фонд требует новых критериев качества
Российский фонд торговой недвижимости преимущественно состоит из объектов, построенных более десяти лет назад. По оценке IBC Real Estate, общая площадь качественных торговых центров превышает 27 млн кв. м, причём почти 80% объектов в рассматриваемом фонде открылись более десяти лет назад.
За это время изменились потребительские предпочтения, состав торговых операторов и требования к торговым пространствам. Одни центры обновили концепции и пул арендаторов, другие не смогли в полной мере адаптироваться. IBC Real Estate связывает неоднородность рынка в том числе с несвоевременным обновлением торгового предложения, ростом вакантности и снижением посещаемости отдельных объектов.
Сократилось и новое строительство. По расчётам компании, в 2012–2021 годах ежегодно вводилось в среднем 1,3 млн кв. м торговой недвижимости. За последние пять лет среднегодовой показатель снизился до 400 тыс. кв. м. При общем сокращении девелоперской активности продолжают появляться районные торговые центры с арендопригодной площадью до 20 тыс. кв. м, нередко в составе жилых комплексов.
В одном конкурентном поле работают объекты разных поколений, масштабов и концепций. Возраст, расположение и площадь не дают исчерпывающего представления об их качестве. Даже при близких физических характеристиках торговые центры могут существенно различаться инженерным оснащением, составом арендаторов, организацией эксплуатации и условиями обслуживания магазинов.
Прежде участники рынка использовали собственные системы оценки либо международные стандарты, которые, по мнению IBC Real Estate, не в полной мере учитывали российскую специфику. Совместная разработка компании и АТЭР предлагает единый набор критериев, охватывающий как характеристики здания, так и организацию его работы.
От Prime до C: как устроена новая классификация
Классификация предусматривает четыре основных класса — Prime, A, B+ и B−. Объекты, не соответствующие требованиям ни одного из них, относятся к классу C.
В основе системы — 53 критерия, распределённые по 12 группам. Помимо инженерных систем, архитектуры и транспортной доступности, оцениваются состав арендаторов, управление, логистика, безопасность, сервисы для посетителей, телекоммуникационная инфраструктура и сертификация.
Для Prime предусмотрено 44 обязательных критерия и девять факультативных. Для A — соответственно 42 и 11, для B+ — 30 и 23, для B− — 19 и 34. Различаются и сами нормативы.
Минимальная ширина торговых галерей для Prime составляет 8 м, для A, B+ и B− — 6 м. Высота этажа в торговой галерее не менее 4,5 м обязательна для Prime и A, но считается факультативным критерием для двух младших классов.
Для Prime и A обязательна подземная либо крытая многоуровневая наземная парковка, для B+ и B− достаточно организованной охраняемой. Прямой доступ с парковки в здание по принципу «сухие ноги» обязателен только для Prime.
Требования к транспортной доступности также дифференцированы. Для Prime, A и B+ торговый центр должен находиться не более чем в десяти минутах ходьбы от остановки наземного общественного транспорта, обслуживаемой как минимум двумя маршрутами. Для B− этот критерий факультативный.
В старших классах строже и требования к составу арендаторов, разгрузке и эксплуатации. Сопоставление характеристик с критериями классификации даёт собственнику возможность определить направления улучшения объекта, а арендатору — сравнить условия работы на разных площадках.
При этом методология допускает исключения. В каждом из четырёх основных классов возможно несоответствие двум обязательным критериям. Дополнительно разрешается компенсировать невыполнение ещё трёх обязательных требований факультативными — по три факультативных за один обязательный.
Один сильный показатель не определяет класс объекта. Современные инженерные системы не компенсируют автоматически недостатки транспортной доступности, а удобное расположение само по себе не делает торговый центр объектом Prime. Оценивается совокупность характеристик с учётом предусмотренных исключений.
Арендаторы становятся критерием качества
Состав арендаторов новая классификация рассматривает не только как результат коммерческой политики собственника, но и как характеристику самого объекта.
Для Prime необходимо присутствие операторов всех ключевых товарных категорий, определённых методологией. Для класса A установлено требование не менее восьми категорий, для B+ и B− — не менее пяти.
Одновременно ограничивается концентрация площадей в одной товарной категории. Для Prime и A доля крупнейшей категории не должна превышать 40%, для B+ и B− установлен порог 60%. Даже современное здание с качественной инфраструктурой может не соответствовать высшему классу из-за структуры торгового предложения.
Особое место занимает общественное питание. Для Prime и A операторы общепита должны занимать не менее 5% общей арендопригодной площади — GLA (Gross Leasable Area). Требования к набору заведений различаются.
В Prime должны работать не менее пяти отдельных ресторанов полного профиля, фудкорт с общей посадочной зоной, небольшие кафе и кофейни. Для A минимальное количество ресторанов полного профиля снижается до трёх. В классах B+ и B− достаточно наличия операторов общественного питания без аналогичного количественного норматива.
Классификация учитывает и якорных арендаторов. Для Prime и A предусмотрено не менее одного якорного оператора на каждые 20 тыс. кв. м GLA. При этом один из них должен относиться к категории одежды и обуви. Для младших классов требования менее жёсткие.
Ещё один показатель — структура торговых форматов. При оценке учитываются иностранные fashion-операторы, магазины off-price и second-hand, продуктовые дискаунтеры. Для Prime присутствие последних трёх форматов не предусмотрено, для A их совокупная доля ограничена 15% арендопригодной площади. В B+ и B− соответствующий критерий факультативный.
Торговая концепция оказывается в одном ряду с инженерией, планировкой и транспортной инфраструктурой. Состояние здания уже нельзя оценивать отдельно от того, какие арендаторы в нём работают.
Читайте также: Ввод новых торговых центров приблизился к минимумам: арендаторы стали фильтром запуска
Логистика и эксплуатация входят в оценку класса
Значительная часть требований относится к процессам, которые покупатель обычно не видит: разгрузке товаров, внутренним маршрутам поставок, обслуживанию оборудования и организации эксплуатации.
Для Prime и A обязательна выделенная зона разгрузки, изолированная от посетительских потоков. Количество разгрузочных мест должно обеспечивать обслуживание основных товарных потоков, а для продуктовых арендаторов предусмотрено не менее одного разгрузочного поста на 1 тыс. кв. м.
Въезд в разгрузочную зону должен осуществляться с отдельной дороги, не пересекающей движение посетителей. Доставка от разгрузочных постов до помещений арендаторов организуется по изолированным техническим коридорам. Пересечение с покупательскими потоками исключается либо допускается вне рабочего времени торгового центра.
Для B+ и B− требования мягче. Организованная разгрузочная зона обязательна, но отдельные подъездные маршруты и изолированные коридоры для доставки товаров относятся к факультативным критериям.
Различается и организация вертикального транспорта. Для Prime и A предусмотрены грузовые или сервисные лифты во всех функциональных зонах, а также отдельный лифт для транспортировки пищевой продукции и снабжения предприятий общественного питания. Пересечение грузовых и пассажирских потоков должно быть исключено. Для B+ и B− достаточно наличия как минимум одного грузового или сервисного лифта.
Требования к обращению с отходами также различаются: для Prime и A обязательны изолированная зона накопления, пресс-компактор, раздельный сбор и вывоз без пересечения с посетительскими маршрутами; для B+ и B− — выделенная зона, отделённая от основных путей движения покупателей.
Управление объектом оценивается не менее подробно. Для Prime необходима единая управляющая компания, обслуживающая не менее трёх объектов совокупной торговой площадью от 50 тыс. кв. м. Для A установлен порог портфеля в 30 тыс. кв. м. Для B+ достаточно наличия управляющей компании, для B− этот критерий факультативный.
Отдельно нормируется численность эксплуатационного персонала. На каждые 10 тыс. кв. м общей площади для Prime требуется не менее 2,6 штатной единицы эксплуатационной службы, для A — 2,4, для B+ и B− — 2. В расчёт включаются инженерно-технический персонал и диспетчеры, в том числе работники подрядных организаций в пересчёте на полную занятость, но не сотрудники клининга и охраны.
Круглосуточная эксплуатация с непрерывным контролем инженерных систем обязательна для Prime и A. Для B+ и B− она остаётся факультативным требованием.
Эти нормативы регулируют повседневную работу торгового центра: магазины должны регулярно получать товары, предприятия общественного питания — организовывать поставки продукции, управляющая компания — обеспечивать работу инженерных систем и общих пространств. Условия выполнения таких операций учитываются наряду с характеристиками здания и составом арендаторов.
Класс качества — не показатель доходности
Для владельцев торговых центров новая система создаёт основу для сопоставления действующего объекта с установленными требованиями — от ширины галерей и транспортной доступности до структуры арендаторов, разгрузочной инфраструктуры и организации управления.
В IBC Real Estate считают, что классификация может помочь собственникам определить сильные стороны объектов и направления дальнейшего развития. Особенно актуальной компания называет такую оценку для действующих торговых центров, которые не полностью реализуют свой коммерческий потенциал.
Арендаторы получают дополнительные ориентиры при выборе помещения. Помимо расположения и условий аренды, можно сопоставлять технические возможности здания, состав торговых операторов, доступность разгрузки, режим эксплуатации и качество управления.
Однако принадлежность к определённому классу сама по себе не характеризует коммерческую эффективность торгового центра.
Методология устанавливает требования к объектам, но не связывает классы Prime, A, B+ или B− с конкретными арендными ставками, доходностью или посещаемостью. Более высокий класс не гарантирует собственнику больший доход, а арендатору — более высокую выручку.
Соответствие критериям также не следует смешивать с формальной процедурой подтверждения класса. IBC Real Estate и АТЭР определили требования и правила их сочетания, но опубликованная методология не раскрывает в полном объёме организационный порядок независимого подтверждения результатов оценки.
Собственник может использовать классификацию для определения приоритетов улучшения объекта, ритейлер — при сравнении площадок. Коммерческие показатели и фактические условия работы при этом требуют отдельного анализа.
Классификация делает различия между торговыми центрами измеримыми. Но соответствие требованиям Prime или A характеризует качество объекта, а не результаты его бизнеса.
