Рынок объектов формата light industrial в Санкт-Петербурге и Ленинградской области остаётся относительно небольшим по объёму, но уже демонстрирует динамику полноценного сегмента: по данным NF Group, за год средневзвешенные арендные ставки выросли на 9%, а интерес девелоперов поддерживается устойчивым спросом со стороны малого и среднего бизнеса.
Рынок: 116 тыс. кв. м и продолжающийся ввод площадей
По итогам III квартала 2025 года совокупный объём недвижимости формата light industrial в Санкт-Петербурге и Ленинградской области достиг 116 тыс. кв. м. С января по сентябрь рынок пополнился 11,8 тыс. кв. м новых площадей, до конца года ожидается ввод ещё около 25 тыс. кв. м.
Фактически формат находится в стадии формирования:
-
доля light industrial в общей структуре складской и индустриальной недвижимости региона пока невелика;
-
проекты выводятся точечно, в локациях с устойчивым спросом со стороны малого и среднего бизнеса и производственных компаний;
-
девелоперы тестируют разные модели — от компактных корпусов для кросс-докинга и сборки до площадок под лёгкое производство и сервиса.
Для логистических операторов и e-commerce это создаёт окно возможностей: такие объекты позволяют размещать «последнюю милю» и микро-склады ближе к потребителю, не заходя в классические крупные складские парки.
Ставки аренды: плюс 9% за год
Средневзвешенные арендные ставки на объекты light industrial в регионе закрепились на следующих уровнях:
-
класс А — около 11,9 тыс. руб./кв. м/год;
-
класс B — около 10,5 тыс. руб./кв. м/год (без НДС и ОРЕХ).
Стоимость покупки объектов по итогам III квартала 2025 года:
-
класс А — порядка 105 тыс. руб./кв. м;
-
класс B — около 64 тыс. руб./кв. м.
Эти показатели в целом соответствуют итогам первого полугодия, однако в годовом выражении арендные ставки в сегменте light industrial увеличились в среднем на 9% для обоих классов.
На фоне этого:
-
себестоимость строительства корпусов класса А выросла на 5% по сравнению с III кварталом 2024 года;
-
для класса B стоимость строительства, по оценке NF Group, осталась примерно на прежнем уровне.
[умозаключение] Рост ставок при умеренном увеличении строительных затрат говорит о том, что рынок постепенно выходит из стадии «нишевого продукта» и становится для девелоперов экономически привлекательным: доходность перекрывает удорожание строительства, особенно в наиболее востребованных локациях.
Почему light industrial интересен рынку
Илья Князев, директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, отмечает, что несмотря на пока скромные абсолютные объёмы, сегмент развивается последовательно: растут как арендные ставки, так и интерес девелоперов. Это связано с устойчивым спросом со стороны малого и среднего бизнеса, которому нужны относительно небольшие, но хорошо расположенные и функциональные площадки.
Для арендаторов формата light industrial это, как правило:
-
компактные блоки с возможностью совмещать склад, офис и лёгкое производство;
-
доступ к транспортным магистралям и городской застройке;
-
меньшие первоначальные затраты по сравнению с крупными складскими комплексами.
Для логистики и e-commerce такие объекты становятся инфраструктурой ближе к конечному потребителю — для локальных хабов, сервисных центров, сборки и кросс-докинга.
Риски и драйверы для девелоперов и арендаторов
При текущих параметрах рынка ключевые тенденции для участников можно описать так:
Для девелоперов:
-
рост арендных ставок и ограниченный объём готового предложения создают окно для новых проектов;
-
формат требует точного выбора локаций и гибкой планировки — стандартные «большие коробки» здесь работают хуже;
-
повышение стоимости строительства, особенно в классе А, стимулирует более аккуратное отношение к бюджету и спросу.
Для арендаторов:
-
конкуренция за качественные площади будет усиливаться, особенно в классах А и B с хорошей транспортной доступностью;
-
арендаторам стоит заранее фиксировать долгосрочные условия размещения, учитывая тренд на рост ставок;
-
light industrial становится реальной альтернативой как устаревшим производственным корпусам, так и «переразмеренным» складским блокам.
Итог для рынка логистики и e-commerce
Сегмент light industrial в Санкт-Петербурге и Ленинградской области находится в стадии формирования, но уже демонстрирует признаки устойчивого роста: ограниченный объём предложения, двузначная динамика арендных ставок и интерес со стороны девелоперов и бизнеса.
Для участников рынка логистики, распределительных сетей и онлайн-ретейла это сигнал внимательно отслеживать новые проекты и формировать стратегию размещения: в ближайшие годы именно такие объекты могут стать базой для развития городской логистики, сервисных центров и локальных производственных кластеров.
