Во второй половине III квартала 2026 года спрос на склады в Московском регионе восстановился быстрее, чем ожидала NF GROUP, а объем свободного предложения начал сокращаться. Средневзвешенная запрашиваемая ставка класса А снизилась за квартал лишь на 1,5%, а прогноз NF GROUP на конец года был пересмотрен с 9,5 тыс. до 10 тыс. руб. за кв. м в год. Летний сценарий дальнейшего заметного снижения ставок отступает, хотя сам рынок к росту цен пока не перешел.
Ставка удерживается у 10 тыс. рублей
По итогам III квартала средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды складов класса А в Московском регионе составила 10,1 тыс. руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов. За три месяца она снизилась с 10,3 тыс. руб., или на 1,5%.
После первого полугодия NF GROUP допускала снижение ставки к концу 2026 года до 9,5 тыс. руб. Теперь компания оценивает ее примерно в 10 тыс. руб. за кв. м в год — почти на сентябрьском уровне.
Рост цен еще не начался: ставка остается ниже, чем кварталом ранее. Но ожидаемая глубина коррекции заметно уменьшилась.
Спрос обогнал прогноз
К концу сентября объем сделок со складской недвижимостью в Московском регионе уже превысил прежний прогноз NF GROUP на весь 2026 год — 1,1–1,3 млн кв. м. Теперь компания допускает годовой результат около 2 млн кв. м, более чем в полтора раза выше верхней границы предыдущей оценки.
Перелом пришелся на вторую половину III квартала. В его начале сохранялась динамика первого полугодия: доступное предложение росло, ставки снижались. Затем спрос усилился, и объем незаконтрактованных площадей начал уменьшаться как в готовых складах, так и в строящихся объектах высокой степени готовности.
Пока свободных площадей становилось больше, давление на запрашиваемую арендную плату сохранялось. Более быстрое поглощение предложения сузило пространство для дальнейшего столь же заметного снижения ставок.
NF GROUP не раскрывает структуру нового спроса по типам арендаторов. Связывать восстановление рынка преимущественно с маркетплейсами, ритейлом, 3PL-операторами или производственными компаниями эти данные не позволяют.
Читайте также: Ставки на склады класса А в Москве снижаются, но темп падения замедляется
Вакантность снижается неравномерно
Доля свободных складских площадей с учетом субаренды снизилась с 6,5% по итогам первого полугодия до 6% на конец III квартала. В абсолютном выражении доступное предложение за три месяца сократилось на 7% — с 1,865 млн до 1,734 млн кв. м.
Основной вклад в снижение внесла субаренда. На конец II квартала в таком формате предлагалось 625 тыс. кв. м, на конец III квартала — 434 тыс. кв. м. Свободное предложение по прямой аренде за тот же период, напротив, выросло с 1,240 млн до 1,301 млн кв. м.
Поэтому снижение общей вакантности пока не равно возвращению дефицита. Избыток предложения уменьшается, но прямой рынок аренды не сжимается теми же темпами.
У арендаторов по-прежнему остается выбор, хотя условия уже не столь однозначно работают в их пользу, как предполагалось летом. Для собственников сокращение совокупного свободного предложения снижает давление на запрашиваемые ставки, но конкуренция за арендатора сохраняется.
Летний сценарий пришлось пересмотреть
После первого полугодия NF GROUP ожидала, что к концу 2026 года объем свободных складских площадей с учетом субаренды достигнет 2,3–2,5 млн кв. м. Теперь оценка снижена до 1,5–1,7 млн кв. м, а доля вакантности — до 5–5,5%.
Одновременно изменился прогноз по ставке: вместо 9,5 тыс. руб. за кв. м компания теперь ориентируется примерно на 10 тыс. руб. Восстановление спроса оказалось сильнее, а накопление свободных площадей — слабее летних ожиданий.
Оснований переносить эту динамику на 2027 год пока нет. Текущая оценка NF GROUP предполагает стабилизацию ставки вблизи сентябрьского уровня, а не начало быстрого роста.
Рынок складской аренды в Московском регионе остается между прежним избытком предложения и новым дефицитом. Первый сокращается, второй пока не сформировался. Для арендаторов дальнейшее удешевление становится менее предсказуемым; у собственников появляется больше оснований удерживать ставку около нынешнего уровня.
