Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складов класса А в Московском регионе к сентябрю 2026 года снизилась до 10 140 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов — на 7% относительно конца 2025-го. По оценке NF GROUP, давление на ставки создают растущая вакансия и высокий объем нового строительства. Для арендаторов выбор стал шире, однако оживление спроса во втором полугодии уже замедляет коррекцию.
Снижение замедляется
В конце 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды складов класса А составляла 10 900 руб. за кв. м в год. В I квартале 2026 года она опустилась до 10 500 руб., во II квартале — до 10 250 руб., к сентябрю — до 10 140 руб.
В масштабе девяти месяцев снижение остается заметным, но внутри года темп стал слабее. Между концом 2025-го и I кварталом ставка потеряла 400 руб. за кв. м, затем еще 250 руб. во II квартале и 110 руб. к сентябрю.
Текущий уровень заметно ниже пика 2024 года, когда ставка достигала 12 000 руб. за кв. м в год. Разница с сентябрем 2026-го составляет 1 860 руб. за кв. м.
NF GROUP допускает дальнейшее снижение — до 9 500 руб. за кв. м в год к концу 2026 года. Это прогнозный ориентир: его реализация будет зависеть от того, насколько быстро арендаторы поглотят свободные и вновь вводимые площади.
Вакансия усилила конкуренцию
За девять месяцев 2026 года доля вакантных площадей в Московском регионе выросла на 2,6 процентного пункта и в сентябре достигла 6,9% с учетом субаренды.
Для аренды доступно более 2 млн кв. м складов. Около 1,7 млн кв. м приходится на прямую аренду, еще 330 тыс. кв. м — на субаренду.
Такой объем экспозиции усиливает конкуренцию между собственниками. У потенциального арендатора больше объектов для сравнения, а пространство для обсуждения коммерческих условий стало шире. NF GROUP связывает рост предложения именно с большей гибкостью в переговорах между сторонами.
При этом 10 140 руб. за кв. м — средневзвешенная запрашиваемая ставка, а не цена конкретной сделки. Эти данные не отражают возможные скидки, арендные каникулы и другие уступки, поэтому переносить средний показатель на отдельный объект некорректно.
Новый ввод продолжает давить на рынок
За январь—сентябрь 2026 года в Московском регионе, по оценке NF GROUP, ввели 1,68 млн кв. м складов классов А и В — на 83% больше, чем за тот же период годом ранее.
До конца года компания оценивает потенциальный дополнительный ввод еще в 620 тыс. кв. м. Около 350 тыс. кв. м из этого объема остаются незаконтрактованными.
Если заявленные сроки будут соблюдены, совокупный ввод качественных складских площадей в 2026 году может достигнуть 2,3 млн кв. м — максимального значения за последние 12 лет. Около 56% этого объема, по оценке NF GROUP, придется на спекулятивные проекты.
Для аренды существенна именно незаконтрактованная часть нового строительства. Такие площади выходят на открытый рынок без заранее закрепленного пользователя и напрямую пополняют предложение.
По оценке NF GROUP, к концу 2026 года объем свободных складских площадей в Московском регионе может достичь 2,3–2,4 млн кв. м. Пока этот объем продолжает расти, давление на запрашиваемые ставки сохраняется.
Читайте также: Вакантность складов растет: что меняется для арендаторов Московского региона
Спрос начал возвращаться
За январь—сентябрь 2026 года объем сделок со складскими объектами классов А и В в Московском регионе превысил 1,4 млн кв. м. На регион пришлось 53% общего объема складских сделок в России за этот период.
NF GROUP фиксирует оживление спроса с начала второго полугодия. Партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости компании Константин Фомиченко связывает с этим и более стабильное поведение ставок: заметное снижение последних месяцев стало менее выраженным.
В NF GROUP при этом не считают коррекцию завершенной. Компания ожидает незначительного снижения средневзвешенной ставки в ближайшие кварталы под давлением продолжающегося ввода незаконтрактованных объектов.
Возврат к росту NF GROUP прогнозирует не ранее 2027 года. По итогам следующего года компания оценивает ставку в 9 700–9 800 руб. за кв. м в год без НДС и операционных расходов.
Предложение пока растет достаточно быстро, чтобы удерживать давление на собственников. Но активизация спроса уже сокращает масштаб дальнейшего снижения.
У арендаторов больше выбора, но не бесконечно больше времени
Для компаний, которые рассматривают аренду склада класса А в Московском регионе, 2026 год изменил сразу два параметра сделки: ставки снизились, а объем свободных площадей вырос. На фоне крупного нового ввода это расширило выбор и усилило переговорную позицию арендаторов.
При этом рассчитывать на продолжительное снижение теми же темпами становится сложнее. Спрос во втором полугодии оживился, а NF GROUP говорит уже о незначительной дальнейшей коррекции.
Рынок остается под давлением предложения, но этот дисбаланс становится менее односторонним. Для арендаторов окно более широкого выбора сохраняется — его продолжительность будет определяться скоростью поглощения свободных и новых площадей.
