Складской рынок Московского региона уходит от прежнего дефицита площадей: свободных объектов становится больше, запрашиваемые ставки снижаются, а у арендаторов появляется пространство для переговоров. По оценке NF GROUP, доля вакантных складов классов А и B с учетом субаренды к концу 2026 года может достигнуть 8,2% против 4,3% по итогам 2025 года и 1,3% в I квартале прошлого года. Для компаний, которые планируют релокацию, расширение или пересмотр складского портфеля, меняется не только бюджет аренды, но и логика выбора объекта.
Предложение снова становится фактором сделки
По прогнозу NF GROUP, к концу 2026 года объем свободных складских площадей классов А и B в Московском регионе может увеличиться до 2,4–2,6 млн кв. м. По итогам I квартала 2026 года в аренду предлагалось 1,7 млн кв. м: 997 тыс. кв. м приходилось на прямую аренду, 699 тыс. кв. м — на субаренду. Общий объем существующих складских площадей к концу года может составить 30,7 млн кв. м.
В условиях низкой вакантности арендатор часто принимал решение быстро: подходящих объектов было мало, а компромисс по локации, срокам или техническим параметрам становился частью сделки. Теперь выбор возвращается в переговоры. Больше вариантов — больше сравнений, больше времени на согласование, выше чувствительность к деталям.
Партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин Фомиченко приводит характерный пример: если раньше по крупному запросу у компании могло быть два-три релевантных предложения, то теперь подборка может включать 10–15 вариантов. Арендаторы внимательнее сравнивают локации, технические параметры, сроки доступности и коммерческие условия.
Запрашиваемая ставка становится началом разговора
Расширение свободного предложения уже отражается в ставках. По оценке NF GROUP, средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды готовых складских площадей класса А в Московском регионе к концу 2026 года может снизиться до 9 500 руб. за кв. м в год без учета НДС и операционных расходов. В I квартале 2025 года показатель составлял 12 320 руб. за кв. м в год, по итогам I квартала 2026 года — 10 500 руб.
Для бизнеса все заметнее разрыв между стартовым предложением и итоговой экономикой сделки. По оценке NF GROUP, средняя корректировка ставки по итогам переговоров составляет около 10%, а по отдельным объектам может быть выше. Наиболее заметный торг возникает по площадям с менее конкурентной локацией, ограниченной функциональностью или длительным сроком экспозиции.
Это не повсеместное снижение цен. Качественные склады с удачным расположением и современными характеристиками остаются устойчивее. Давление сильнее там, где объект проигрывает конкурентам по параметрам, напрямую связанным с операционной эффективностью арендатора.
Субаренда добавляет гибкости
Субаренда стала заметной частью доступного предложения. В I квартале 2026 года на нее приходилось около 41% всех площадей, выставленных в аренду, — 699 тыс. кв. м. По оценке NF GROUP, такой объем может указывать на пересмотр компаниями потребности в ранее занятых складах и оптимизацию портфеля площадей.
Для арендаторов это дополнительный источник выбора: на рынок выходят площади с иной структурой сроков, условий и готовности к сделке. Но субаренда не объясняет весь рост вакантности. NF GROUP прогнозирует, что к концу 2026 года ее объем может сократиться до 550–600 тыс. кв. м, тогда как основной прирост свободных площадей придется на прямую аренду.
Читайте также: Ритейл выводит лишние склады на рынок и давит на ставки
Если этот сценарий реализуется, рост предложения будет шире, чем временное высвобождение ранее занятых площадей. Для арендатора это важная разница: переговорное окно формируется не только за счет субарендных вариантов, но и за счет прямого предложения на рынке.
Цена метра уже не единственный ориентир
Для компаний, которым нужен склад в Московском регионе, 2026 год может стать более удобным периодом для сравнения альтернатив и пересмотра условий. Но широкий выбор не упрощает решение автоматически. Более низкая ставка по объекту с менее удачной локацией или ограниченной функциональностью может проигрывать по итоговой экономике более дорогому, но операционно подходящему складу.
Запрашиваемая ставка перестает быть единственным ориентиром. На первый план выходит полная конфигурация сделки: насколько объект подходит под текущие операции, как быстро он доступен, какие параметры критичны для бизнеса и где находится реальный предел переговоров.
Для собственников складов рост вакантности повышает значение качества актива. Объекты с сильной локацией и современными характеристиками сохраняют более устойчивую позицию. Площади с менее конкурентными параметрами будут чаще конкурировать не только ставкой первого предложения, но и готовностью к индивидуальной настройке условий.
К концу 2026 года складской рынок Московского региона может стать более сбалансированным: не дешевым для всех и не безусловно выгодным для арендатора, а более избирательным. Рост вакантности возвращает в сделку переговорное пространство. Для бизнеса это повод считать не только цену квадратного метра, но и реальную стоимость складского решения в операционной модели компании.
