2025 год станет для российского рынка торговой недвижимости переломным: объём ввода качественных площадей может достичь 647 тыс. кв. м — максимума за последние десять лет. По данным IBC Real Estate, столь масштабный рост — на 57% выше уровня 2024 года — формирует новую планку для девелоперов и перераспределяет конкурентное поле между столичными и региональными проектами. Однако уже в 2026 году рынок ожидает резкое охлаждение темпов строительства.
Рекорд десятилетия: объём ввода возвращается к докризисным масштабам
За 11 месяцев 2025 года в эксплуатацию вышло 53 торговых объекта, и ещё 3 готовятся к открытию до конца года. При реализации всех заявленных проектов итоговый объём ввода достигнет 647 тыс. кв. м, что в 1,6 раза превышает результат 2024 года и станет пиком с 2015-го.
Для сравнения: рекорд по площади по-прежнему принадлежит 2021 году — 911 тыс. кв. м, но тогда этот объём обеспечили всего 25 ТЦ, в то время как 2025-й станет рекордным по числу новых объектов.
Причина — активизация проектов, заложенных в 2022–2023 годах, когда девелоперы стремились занять освободившиеся ниши на фоне трансформации международного ритейла и изменения структуры потребления.
География строительства: Москва и Санкт-Петербург вновь задают тон
Почти половина всех новых площадей — 298 тыс. кв. м (24 объекта) — приходится на Центральный федеральный округ. При этом Москва формирует 74% ввода в рамках ЦФО — 17 торговых центров общей площадью 224 тыс. кв. м.
В числе объектов, открывшихся в IV квартале:
-
Avenue Sever (60,3 тыс. кв. м),
-
Краски (37,4 тыс. кв. м),
-
комьюнити-центр ОМА (8,8 тыс. кв. м).
Санкт-Петербург завершает год с объёмом 124 тыс. кв. м (4 ТЦ). Среди ключевых открытий — HOLLYWOOD (60 тыс. кв. м) и АстраМолл (5 тыс. кв. м). Рекорд сформировали также крупные проекты: Парк Молл (32 тыс. кв. м) и NEBO (25,7 тыс. кв. м).
Таким образом, обе столицы демонстрируют возвращение к крупноформатному развитию, которое рынок не видел с 2021 года.
Региональный рынок: рост количества объектов при сдержанных объёмах
Несмотря на доминирование столиц, 45% ввода в 2025 году приходит на регионы — 295 тыс. кв. м, что всего на 6% ниже прошлогоднего уровня. Основной формат — районные торговые центры до 20 тыс. кв. м, составляющие 89% нового регионального ввода.
Активность распределена следующим образом:
-
Тюмень — открыт 1 объект, ещё 2 готовятся;
-
по 2 объекта — в Краснодаре, Красноярске и Перми;
-
Калуга — 1 открытие и ещё один объект на подходе.
Регионы подтверждают устойчивый спрос на локальные форматы, особенно в новых жилых массивах, где торговая инфраструктура играет роль опорного элемента городской среды.
Городская обеспеченность торговыми площадями: столицы не в лидерах
Несмотря на масштабные объёмы строительства, Москва и Санкт-Петербург не входят в число наиболее обеспеченных торговыми площадями городов России:
-
Москва занимает 5-е место — 501 кв. м на 1000 жителей,
-
Санкт-Петербург — 7-е место — 448 кв. м на 1000 жителей,
-
лидер — Самара — 738 кв. м на 1000 жителей.
Это означает, что потенциал развития торговой инфраструктуры в регионах остаётся значительным — особенно за пределами городов-миллионников.
Крупнейшие проекты года: возвращение больших форматов
Среди открытий 2025 года отдельного внимания заслуживают два наиболее масштабных проекта:
-
Avenue Sever в Москве,
-
HOLLYWOOD в Санкт-Петербурге.
Оба ТЦ имеют площадь 50–100 тыс. кв. м, что роднит их с последними крупными проектами прежних лет — ГОРОД Косино (72,8 тыс. кв. м, 2021) и Охта Молл (78 тыс. кв. м, 2016).
Это важный сигнал: несмотря на тренды экоммерса, крупноформатные объекты сохраняют инвестиционную привлекательность в столичном сегменте — при условии грамотной локации и мультифункциональной концепции.
2026 год: рынок ожидает замедление и структурный переход
Аналитики IBC Real Estate прогнозируют, что в 2026 году объём строительства торговых центров заметно снизится из-за:
-
роста стоимости строительства и отделочных работ,
-
трансформации потребления на фоне ускоренного роста e-commerce,
-
отсутствия новых крупных проектов в девелоперском «портфеле».
Ожидаемые значения ввода:
-
Россия — 425 тыс. кв. м (—34% г/г),
-
регионы — 250 тыс. кв. м (—15% г/г),
-
Москва — 159 тыс. кв. м (—29%),
-
Санкт-Петербург — 16 тыс. кв. м (—86%).
Огромная разница между 2025-м и 2026-м формирует эффект «контраста»: текущий всплеск ввода — скорее исключение, чем новая норма.
Среднесрочная перспектива: точечные крупные проекты и рост районных ТЦ
Новые крупноформатные объекты в стране можно пересчитать по пальцам. В активной стадии строительства сегодня находятся:
-
ТЦ «Золотой» в Екатеринбурге — 137,9 тыс. кв. м,
-
МФК «Олимпийский» в Москве — 120 тыс. кв. м.
Оба объекта планируется ввести в эксплуатацию в течение двух ближайших лет, однако сроки могут корректироваться.
При этом массовым трендом становится развитие районных ТЦ в жилых кварталах, где востребованы объекты с компактным набором услуг и упором на повседневный спрос.
Будущее — в перераспределении форматов и сервисной модели
Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate, отмечает, что рекорд 2025 года стал возможен благодаря выводу крупных объектов в двух столицах.
Но в течение следующих лет девелоперам предстоит адаптироваться к новой реальности:
«Фокус рынка смещается в сторону районных ТЦ и объектов в новых жилых районах. Важным станет не только строительство, но и трансформация действующих ТЦ, развитие сервисов и персонализация».
Что означает текущая динамика для логистики и девелопмента
Рост нагрузки на строительные цепочки в 2025 году
Высокий объём одновременного ввода требует от подрядчиков и поставщиков материалов точной координации поставок.
Перемещение фокуса в регионы
Региональные рынки становятся драйверами спроса на малые форматы, что создаёт новые точки роста для локальных девелоперов.
Повышение значимости операционной эффективности ТЦ
При торможении строительства в 2026–2027 гг. усиливается конкуренция между существующими объектами: управление трафиком, сервисами и арендаторами выходит на первый план.
Адаптация под e-commerce
Торговые центры всё чаще интегрируют пункты выдачи, дарксторы и логистическую инфраструктуру, что меняет требования к планировочным решениям.
Вывод
2025 год станет для российского рынка торговой недвижимости рекордным по объёму ввода, но одновременно — точкой перехода к более умеренной и структурно выверенной модели развития. Быстрый рост в столицах, стабильный региональный спрос и сокращение крупноформатных проектов формируют новый ландшафт, где на первый план выходит операционная эффективность и поиск гибких концепций.
