В 2026 году российский рынок торговой недвижимости может показать парадоксальную динамику: на фоне перетока потребительского спроса в онлайн ожидается ускорение ввода торговых площадей. По прогнозу NF Group, по итогам 2026 года в России может появиться 638 тыс. кв. м торговой недвижимости — на 21% больше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2025 году показатель вырос лишь на 9%, до 528 тыс. кв. м.
Однако этот рост не означает «ренессанса» классических торговых центров. Скорее, речь о коротком окне, сформированном накопленным «отложенным вводом», региональным смещением девелоперской активности и изменением функции ТЦ — от торговли к услугам и досугу. А за этим окном может последовать спад нового строительства из-за дефицита новых проектов и ухудшения инвестиционной экономики.
Откуда берётся рост ввода: не новые проекты, а «разморозка» старых
Ключевое объяснение — на рынок выходят объекты, ввод которых ранее неоднократно откладывался. NF Group прямо связывает прирост с завершением комплексов, сроки которых сдвигались. CORE.XP уточняет масштаб явления: около 67% строящихся объектов перенесли дату ввода на 2026 год.
Для девелопера это типичная стратегия «дожать проект», когда:
-
стройка уже далеко зашла, и остановка приводит к необратимым потерям;
-
ввод логичнее синхронизировать с якорными арендаторами и предарендой, чем выводить объект в «пустой» рынок.
Отдельная причина — ввод площадей в Москве в рамках программ мест приложения труда и комплексного развития территорий, где торговая функция часто встроена в более широкую градостроительную логику.
Главный драйвер — регионы: там торговый центр всё ещё «точка притяжения»
Структура ввода в 2026 году смещена в регионы. По оценке Nikoliers, 71% нового строительства придётся на регионы; Москва и Подмосковье — 20%, Санкт-Петербург и Ленобласть — 9%.
Почему именно регионы дают прирост:
-
в крупных городах выше насыщенность и конкуренция, а значит — выше риск недозагрузки и сложнее финансовая модель проекта;
-
в регионах ТЦ часто выполняет роль многофункционального «общественного пространства» (досуг, услуги, общепит), и спрос на такие форматы устойчивее.
Отсюда и форматная специфика: новые региональные проекты чаще малоформатные (до 20 тыс. кв. м общей площади), а ввод крупных комплексов переносится на более поздние сроки.
«Меньше торговли, больше услуг»: как меняется модель ТЦ
Трансформация функции торговых центров — уже не прогноз, а наблюдаемая реальность. Характерная формулировка прозвучала ещё в 2022 году: торговые центры становятся пространствами, где «меньше торговли, больше услуг и развлечений».
Для рынка это означает переход:
-
от «арендного метра под товар» к «арендному метру под трафик и время пребывания»;
-
от доминирования fashion-ритейла к смешанному набору: сервисы, детские форматы, общепит, развлечения, медицинские и образовательные услуги.
Вакантность пока под контролем — но риски растут
Владельцы ТЦ стараются минимизировать риск простоя и выводят новые объекты «под арендаторов», отмечают представители отрасли. На этом фоне вакантность в Москве по итогам 2025 года оценивается в 6,2%.
Но уже к концу 2026 года, по оценке CORE.XP, вакантность может увеличиться до 8,3% — на ожиданиях спада оборота розничной торговли.
Для девелопера и управляющей компании это развилка:
-
либо усиливать долю «нецикличных» арендаторов (услуги, досуг, частично — социальная инфраструктура),
-
либо готовиться к росту затрат на маркетинг, tenant-mix и уступки в коммерческих условиях.
Инвестиционная экономика ухудшается: рост ввода не отменяет будущий спад
На стороне капитала картина жёстче. По данным Ricci, к концу 2025 года объём инвестиций в торговые объекты упал на 48%, до 50–55 млрд руб. Это прямой индикатор того, что для инвестора классическая торговая недвижимость стала менее привлекательной по соотношению риск/доходность.
Дальше — самое важное для горизонта 2–3 лет: на рынке мало новых проектов, поэтому ввод в перспективе может снижаться. Этот тезис прямо формулируют аналитики IBC Real Estate. Более того, в отношении 2026 года нет единого взгляда: помимо сценария NF Group (+21% до 638 тыс. кв. м), существует оценка IBC Real Estate, что новый ввод к концу 2026 года может сократиться на 34%, до 425 тыс. кв. м.
Иными словами, рынок одновременно видит:
-
пик ввода за счёт «перенесённых» объектов,
-
и ограничение будущего pipeline из-за слабой инвестиционной мотивации запускать новые стройки.
Что это значит для логистики и цепей поставок
1. Регионы = новая география распределения запасов
Смещение ввода в регионы (71% площадей) усиливает спрос на:
-
региональные распределительные мощности (РЦ и кросс-доки);
-
предсказуемую «последнюю милю» до ТЦ и арендаторов;
-
локальную сервисную логистику для общепита и услуг (регулярные мелкие поставки, холодовая цепь, возвраты тары).
Для FMCG и food-арендаторов это означает большее значение «городской логистики» и расписаний поставок (time slot management), особенно в малоформатных ТЦ с ограниченными разгрузочными зонами.
2. Переход к услугам меняет профиль снабжения
Сервисно-досуговая модель повышает долю поставок:
-
для общепита (сырьё, полуфабрикаты, напитки, расходники),
-
для развлечений и детских форматов (оборудование, запчасти, расходные материалы),
-
для бытовых и медицинских услуг (расходники, стерильные материалы, техника).
Это другие SLA: частота, стабильность, прослеживаемость, требования к температурным режимам и санитарным нормам — и, как следствие, рост роли 3PL, способных управлять разнородной номенклатурой.
3. Вакантность и колебания трафика повышают требования к гибкости
Если вакантность вырастет до 8,3% в Москве , а в регионах появятся новые «точки притяжения», ритейлу придётся чаще пересматривать формат присутствия. Для логистики это означает:
-
более короткие горизонты планирования,
-
рост роли пополнения «малыми партиями»,
-
повышенное значение возвратной логистики при закрытии/релокации точек.
Практические выводы для игроков рынка
Девелоперам и УК
-
Рассматривать 2026 год как окно для «упаковки» объектов под предаренду: именно она будет ключом к финансированию и устойчивости на фоне падения инвестиций.
-
Закладывать tenant-mix, устойчивый к снижению оборота ритейла: услуги и досуг как базовый «стабилизатор» трафика.
Ритейлерам
-
Планировать региональную экспансию не как копию московской модели, а как отдельную логистическую архитектуру: доставка, возвраты, SLA, локальные поставщики. Структура ввода подтверждает, что новые метры будут прежде всего «не в столице».
-
В договорах аренды и операционных соглашениях заранее фиксировать режимы поставок, доступ к разгрузке и требования к последней миле — именно эти детали становятся критичными в малоформатных ТЦ.
3PL и перевозчикам
-
Видеть в региональном вводе драйвер спроса на регулярную городскую доставку и управляемые supply chain для арендаторов, особенно в food & services.
-
Предлагать УК и якорным арендаторам комплексные решения по слотам, консолидации поставок и снижению нагрузки на рампы: это прямая экономия для объекта и рост качества сервиса для арендатора.
Итог
Рост ввода торговых центров в 2026 году может оказаться «эффектом переноса сроков», а не началом нового строительного цикла. При этом география роста — регионы — и трансформация формата ТЦ в сторону услуг меняют требования к операционной модели: от управления вакантностью и арендаторами до перестройки снабжения и городской логистики. Ключевой вопрос для рынка — смогут ли новые метры быть запущены «под трафик», а не «под бетон», в условиях падения инвестиций и риск-прогнозов по вакантности.
