Ещё недавно торговые центры в России выглядели уязвимыми: рост e-commerce и уход ряда международных брендов в 2022 году создали ощущение, что офлайн будет проигрывать по определению. Однако к 2025 году стало очевидно, что рынок не столько «спас» старую модель, сколько пересобрал её. Молл перестаёт быть местом для шопинга как единственной причины визита и превращается в lifestyle-платформу — пространство, где потребитель проводит время, а арендаторы продают не только товар, но и опыт.
Для логистики и цепей поставок это важный сдвиг: торговый центр становится точкой концентрации спроса «здесь и сейчас», а значит — меняются требования к пополнению, last mile, обратной логистике и к операционному дизайну магазина. Для инвесторов же меняется другое: устойчивость арендного потока всё меньше зависит от одной категории (fashion) и всё больше — от способности объекта управлять трафиком и временем пребывания посетителя.
Почему прогнозы об «упадке моллов» оказались преждевременными
Онлайн не заменяет «реальность», а вытесняет рутину
Интернет-торговля сильна в повторяемых и стандартизируемых покупках. Но там, где важны впечатления, выбор «вживую», примерка и досуг, офлайн сохраняет конкурентное преимущество. Это особенно заметно в fashion и сегментах, где решение о покупке связано с восприятием качества и эмоцией: формат «витрины» и «примерки» остаётся трудно заменимым цифровым интерфейсом.
Молл становится «городской площадью»
Ключевое изменение в России — смещение мотива визита: торговый центр всё чаще выбирают как место семейного досуга, спорта, гастрономии и событий. На смену фудкортам в ряде объектов приходят гастрономические кластеры с более высоким средним чеком и более длительным временем пребывания.
Глобальный тренд усиливает локальную трансформацию
Мировая практика показывает, что моллы расширяют набор функций: от VR-развлечений и выставок до wellness-зон, коворкингов и медицинских сервисов. В российском контуре эта логика адаптируется через микс арендаторов и событийную программу, что повышает устойчивость трафика даже при высокой конкуренции со стороны маркетплейсов.
Ключевые факты 2025 года: вакантность и новый tenant-mix
Рынок подтверждает трансформацию цифрами.
-
В Москве вакантность в ключевых торговых центрах по итогам I полугодия 2025 года снизилась до 5,5% — минимального значения за десятилетие.
-
В Санкт-Петербурге вакантными остаются 3,5% площадей.
-
В новых объектах Москвы последних трёх лет крупнейшей категорией арендаторов становятся «спортивные пространства» — 21% площадей, что выше доли магазинов одежды и обуви (16%).
Эта структура важна: спорт, гастрономия и развлечения генерируют регулярный трафик и удлиняют время пребывания, а значит — повышают обороты арендаторов и стабильность арендного дохода собственника.
Что это означает для логистики и операционной модели ритейла
Поставки становятся «ритмом объекта», а не «ритмом категории»
Когда в объекте растёт доля услуг и досуга, меняется профиль пиков. В торговом центре выше роль вечерних и уикенд-нагрузок, а также событийных всплесков. Это усиливает требования к:
-
частоте пополнения полки и backroom-запасам у арендаторов,
-
слотовому планированию разгрузки,
-
скорости обработки поставки «последней сотни метров» (от дока до магазина),
-
управлению out-of-stock в «пиковые часы».
Качество сервисной логистики становится частью клиентского опыта
В lifestyle-модели потребитель менее терпим к сбоям: отсутствие размеров, очереди из-за нехватки персонала, провалы в доступности товара и медленная обработка возврата напрямую влияют на восприятие объекта, а не только конкретного магазина. Это повышает ценность:
-
точного прогнозирования по дням недели,
-
эффективной reverse logistics (особенно для fashion и электроники),
-
омниканальных сценариев (заказ онлайн — примерка/выкуп офлайн).
ТЦ усиливают роль «микро-фулфилмента» в городе
Для части арендаторов торговый центр превращается в гибрид: не только торговая точка, но и элемент городской логистики (самовывоз, быстрые доставки, возвраты). На уровне операционного дизайна это стимулирует развитие:
-
мини-складов и зон выдачи,
-
интеграции POS/OMS с доставкой,
-
сервисов «клик-энд-коллект» как способа удержать клиента в офлайне.
Почему торговые центры снова интересны инвесторам
Уникальность локации становится ключевым барьером для конкурентов
Складскую инфраструктуру относительно быстро можно нарастить на периферии. А качественный молл в сложившемся центральном районе воспроизвести трудно из-за стоимости земли и регуляторных ограничений. Это поддерживает ценность существующих объектов и ограничивает риск «избыточного предложения».
Восстановление потребления может усилить арендный поток
В 2025 году потребительская активность была под давлением, но оборот непродовольственной розницы вырос на 7,5%. По мере изменения макроусловий торговые центры могут получить поддержку не только за счёт смены арендаторов, но и за счёт роста оборотов действующих.
Инструменты коллективных инвестиций делают актив «массовым»
Торговая недвижимость всё чаще упаковывается в инструменты коллективных инвестиций: на российском рынке в закрытые паевые инвестфонды (ЗПИФ) уже структурировано более 900 млрд руб. коммерческой недвижимости, но на торговые объекты приходится лишь около 10%. На этом фоне заявленная для инвесторов доходность свыше 11% годовых (без учёта потенциального роста стоимости паёв) возвращает торговые объекты в инвестиционную повестку.
Практические выводы для девелопера, арендатора и 3PL
Девелоперу / управляющей компании
-
Измерять успех не только вакантностью, но и временем пребывания, повторными визитами и «долей досуга» в структуре трафика.
-
Проектировать логистику объекта как сервис: окна разгрузки, маршруты внутри ТЦ, стандарты безопасности, цифровые пропуска для поставщиков.
Арендатору
-
Пересчитать модель пополнения под «вечер и выходные», встроить буферы под события и промо.
-
Синхронизировать омниканал: выдача, возвраты, управление остатками в торговом зале и на складе.
3PL и операторам городской логистики
-
Предлагать услуги «под ритм молла»: частые короткие рейсы, точные слоты, обработка возвратов и перемещение между точками.
-
Развивать сервисы консолидации поставок для арендаторов, чтобы снижать нагрузку на доки и повышать предсказуемость приемки.
Итог
Торговые центры не «вернулись» к прошлому — они сменили роль. В новой модели молл конкурирует с онлайн-ритейлом не ассортиментом, а опытом и функцией «городской площади». Это делает объект более сложной операционной системой: выигрывают те, кто умеет управлять трафиком, временем пребывания и логистической дисциплиной внутри здания. Для инвестора это возвращает понятный критерий ценности: качественная локация + устойчивый арендный поток, подкреплённый современным tenant-mix и сервисной инфраструктурой.
