Посещаемость торговых центров в России в 2025 году продолжила снижаться: показатель Mall Index (число посетителей на 1 тыс. кв. м) с начала января по середину декабря сократился на 3% год к году, тогда как в 2024 году падение оценивалось в 2%. Тренд уже трансформирует экономику торговой недвижимости: растёт вакантность, усиливаются переговоры по ставкам и ускоряется необходимость реконцепции объектов. Для ритейла и логистики это сигнал более глубокого уровня: потребитель меняет модель поведения — от импульсных покупок к рациональному выбору и «цифровому» сравнению, а значит, торговые площади и цепочки поставок должны перестраиваться под новую воронку спроса.
Материал ниже — не про «кризис ТЦ» как явление, а про то, какие управленческие решения в закупках, запасах, последней миле и форматах присутствия становятся критичными в 2026 году.
Что происходит с трафиком: падение умеренное в среднем, но резкое у отдельных форматов
Снижение Mall Index на 3% — это средняя температура по рынку. Внутри неё — сильная дифференциация по категориям и форматам:
-
DIY-магазины показали наиболее выраженное падение посещаемости: —18% год к году. В материале это связывают, в том числе, с угнетением спроса на жильё.
-
Электроника и бытовая техника: —9% трафика в традиционной рознице — переток в онлайн здесь исторически наиболее «естественный».
-
Продуктовые магазины в ТЦ: —8%, на фоне конкуренции форматов «у дома» и дискаунтеров.
-
Fashion, парфюмерия и косметика: —6%.
-
Общепит — удержал показатели на уровне прошлого года, а детские развлекательные центры получают дополнительный трафик, поскольку их услуги нельзя «перенести в онлайн».
Важный нюанс для операторов ТЦ и якорных арендаторов: негативный тренд сильнее проявляется в крупноформатных объектах; по оценкам участников рынка, у части торговых центров снижение трафика может достигать 20–30%.
Почему потребитель «остывает»: не один фактор, а новая дисциплина выбора
В материале снижение трафика связывают с двумя группами причин:
-
Давление онлайн-каналов — потребитель всё чаще выбирает цифровую точку входа в покупку, даже если финальная транзакция происходит офлайн.
-
Макроэкономика и переход к сберегательной модели: домохозяйства перераспределяют расходы в пользу повседневных нужд и отказываются от импульсных покупок. При этом покупатель становится «более осведомлённым»: сравнивает, читает отзывы, отслеживает скидки и только затем принимает решение.
Для цепочек поставок вывод прямой: спрос становится менее эмоциональным и более плановым, а значит, растёт роль точности ассортимента, доступности товара и качества исполнения — от наличия до доставки и возврата.
Торговая недвижимость: рост вакантности и «дорогая» реконцепция
Экономика ТЦ ухудшается не только из-за трафика, но и из-за структуры расходов. В материале отмечается, что падение посещаемости и товарооборота запускает диалог об изменении условий аренды, однако пространство для существенных скидок ограничено — из-за роста затрат на содержание объектов.
Фактура рынка это подтверждает:
-
Вакантность в Москве в 2025 году достигла 9,5%, увеличившись на 2,5 п. п. год к году.
-
Объём введённых в России торговых площадей составил 12,7 тыс. кв. м, что на 8% ниже год к году и является минимальным значением за три года.
Одновременно рынок фиксирует сокращение или уход ряда fashion-сетей из офлайна, что дополнительно ухудшает наполнение и привлекательность центров.
2026 год: продолжение тренда, но с региональными различиями
Ожидания на 2026 год в материале также осторожно-негативные. По оценке Focus Technologies, Mall Index:
-
в регионах может дополнительно снизиться на 3%,
-
в Санкт-Петербурге — остаться на уровне 2025 года,
-
в Москве — прибавить около 1%.
Это важная «карта решений» для сетей: единой стратегии на всю страну становится недостаточно — потребуется региональная настройка ассортимента, запасов, промо и модели присутствия.
Что это означает для логистики и supply chain: четыре изменения, которые уже идут
1) Сдвиг от «трафика» к «исполнению»
Если потребитель приходит в ТЦ реже, цена ошибки в наличии растёт: один «out of stock» чаще означает не потерю импульса, а потерю покупки в пользу онлайн-конкурента. Для ритейла это означает необходимость:
-
повышать точность прогнозирования спроса по SKU,
-
усиливать дисциплину пополнения,
-
сокращать время между выявлением дефицита и доотгрузкой.
2) Омниканальность перестаёт быть маркетинговым словом и становится операционной моделью
ТЦ в 2026 году жизнеспособны там, где офлайн поддержан сервисом: самовывоз, быстрый возврат, «заказ онлайн — примерка/получение офлайн». Это тянет за собой:
-
интеграцию складов и магазинов в единую доступность,
-
развитие ship-from-store / store-as-fulfillment (где применимо),
-
перестройку reverse logistics (возвраты из онлайна в офлайн и обратно).
3) Категорийная логистика: продукты «в ТЦ» проигрывают удобству «у дома»
Падение трафика продуктовых магазинов в ТЦ на 8% — это сигнал о переигрывании удобством и частотой покупок.
Для FMCG и операторов недвижимости вывод практический: формат «продукты как якорь» работает хуже без связки с удобной доступностью (вход/выход, парковка, быстрая покупка) и/или без сопутствующих сервисов.
4) ТЦ как «досуг + сервис» усиливает требования к операционной устойчивости
Стабильность общепита и рост роли развлечений означают: центры будут ещё больше зависеть от арендаторов, которые создают «повод приехать».
Для логистики это означает другой профиль потоков: меньше «коробочного ритейла», больше сервисных и food-поставок, более частая доставка, чувствительность к качеству и срокам, необходимость тонкой работы с доступом на объект.
Практические шаги для бизнеса
Для операторов торговых центров
-
Реконцепция на основе трафикогенерации: усиливать категории, которые не мигрируют в онлайн (досуг, сервисы, общепит), и строить сценарии посещения вокруг них.
-
Инфраструктура под омниканал: выделенные зоны выдачи/возврата, понятная навигация, доступ для курьеров и сервисных поставок без конфликта с клиентскими потоками.
-
Переговорная стратегия: вместо «скидка всем» — гибкие модели (процент с оборота, совместные промо, KPI по трафику/конверсии) с учётом того, что расходы на содержание растут.
Для ритейлеров в ТЦ
-
Переоценить роль магазина: магазин всё чаще становится шоурумом/точкой сервиса; метрика успеха — не только выручка с кв. м, но и вклад в онлайн-продажи, возвраты, удержание.
-
Сократить «времена реакции» в цепочке: ускорить пополнение, точнее управлять размерными рядами и сезонностью, снизить потери от промо-волатильности.
-
Заложить региональные сценарии на 2026: регионы и столицы будут расходиться по трафику, значит, различаться должны и модель запаса, и промо-календарь.
Для 3PL и last mile операторов
-
Пакет решений для ТЦ: доставка в магазины + сервисные окна + возвраты + хранение коротких буферов (где это возможно).
-
Оптимизация «последних 500 метров»: доступ, регламенты, безопасность, временные слоты — в 2026 году это становится частью конкурентоспособности логистического провайдера.
Итог
Снижение трафика торговых центров в 2025 году — не всплеск и не случайность, а продолжение структурного сдвига: потребитель меньше покупает импульсно, больше сравнивает и чаще завершает покупку онлайн. На этом фоне ТЦ входят в фазу, где ценность создают не квадратные метры, а сценарии посещения и качество операционного исполнения — от tenant mix до омниканальной логистики. 2026 год, судя по прогнозам, закрепит тренд, а выиграют те игроки, кто быстрее адаптирует цепочки поставок и форматы присутствия к новой дисциплине спроса.
