Доля свободных помещений стрит-ритейла на ключевых торговых улицах Москвы по итогам 2025 года снизилась до 7,2% — свободными оставались 71 блок. Рынок фактически вернулся к уровням конца 2010-х, но причины этого сдвига лежат не только в восстановлении спроса: на ситуацию заметно влияет дефицит нового предложения и перераспределение спроса в пользу общепита.
Что произошло: вакансия на «центральных коридорах» стала редкостью
По оценке IBC Real Estate, вакантность на 12 основных торговых улицах Москвы составила 7,2% по итогам 2025 года (—1,1 п. п. к позапрошлому году).
Альтернативные замеры дают близкую картину, но с разной «глубиной» оптимизма: NF Group оценивает вакансию в 4,9% (—1,2 п. п. за год), IBC Global — около 6,5%.
Важно не само расхождение процентов, а вывод: быстро закрывающихся свободных блоков становится больше, чем устойчиво пустующих локаций. Это подтверждается и косвенными индикаторами — доля временно закрытых магазинов в центре оценивается примерно в 1,2%, то есть «витрины на паузе» почти исчезли.
Почему стрит-ритейл «сильнее» ТЦ
Контраст с торговыми центрами заметен: по предварительным оценкам, вакансия в ТЦ за тот же период выросла с 5% до 6,5%.
У стрит-ритейла есть структурные преимущества, которые особенно важны в период дорогих денег:
-
Меньшие площади — ниже входной билет. Типовой блок на улице проще «потянуть» по аренде и ремонту, чем крупный формат в ТЦ.
-
Гибкость концепции. Помещения на первых этажах легче адаптировать под сервис, кофейню, небольшой магазин, шоурум или пункт выдачи (при соблюдении требований локации).
-
Дефицит нового предложения. На центральных улицах физически сложно нарастить качественный объём — и это поддерживает низкую вакансию даже при точечных закрытиях.
Кто занял улицы: общепит как главный «поглотитель» площадей
Наибольшую активность в 2025 году, по оценкам консультантов, демонстрировали операторы общественного питания, занявшие 30–35% новых площадей.
Логика понятна: в центре Москвы растёт роль «экономики впечатлений» и коротких визитов (кофе, ланч, быстрые встречи), а у общепита — понятные метрики трафика и частоты покупок.
Для рынка это означает сдвиг требований к помещениям:
-
выше ценность витринности, вывесок и обзорности потока,
-
возрастает роль инженерии (электромощности, вентиляция, вытяжка, мокрые точки),
-
увеличиваются бюджеты на fit-out и последующую эксплуатацию.
География вакантности: где «всё занято», а где ещё можно торговаться
Картина по улицам остаётся неоднородной:
-
Нулевая/почти нулевая вакансия отмечалась на Рождественке, Большой Ордынке и Сретенке (в отдельных локациях свободные блоки исчезали в течение года).
-
Минимум (менее 3%) — на старом Арбате, Остоженке, Никольской.
-
Выше среднего — Мясницкая (около 5,3%) и Покровка (5,5%), где спрос «упирается» в экономику: высокие ставки, подорожание заёмного финансирования и рост капитальных затрат.
-
Кузнецкий Мост сохранял заметную вакансию — порядка 11%, хотя и ниже, чем годом ранее.
-
Столешников переулок выбивается из общего тренда: вакансия оценивалась в 24,7%, что связывали с проблемой заполнения конкретного объекта.
Практический вывод для арендаторов: в «перегретых» коридорах переговорная сила смещается к собственнику, а там, где вакансия держится выше, ключевым аргументом становится не ставка, а CAPEX и условия договора (каникулы, распределение работ, индексация).
Ставки: рынок стал дороже, но рост распределён неравномерно
По оценке IBC Global, аренда помещений 300–400 кв. м в центре Москвы в 2025 году обходилась в среднем в 2,3 млн руб. в месяц.
Нижняя граница ставок, по данным консультантов, с 2024 года выросла на 15,6–23% — до 74 000 руб. за кв. м в год; верхняя сохранялась на уровне 360 000 руб. за кв. м в год.
При этом на отдельных улицах возможна и обратная динамика: на Тверской сообщалось о снижении ставки из-за ухода крупных арендаторов (оценка падения — до 35% в годовом выражении).
В среднем по Москве, по данным SimpleEstate:
-
помещения до 300 кв. м: +11% до 3333 руб./кв. м в месяц (≈ 39 996 руб. в год),
-
от 300 кв. м: +8% до 2119 руб./кв. м в месяц (≈ 25 428 руб. в год).
Что это меняет для логистики, e-commerce и городской инфраструктуры
Сжатие вакантности в центре Москвы — не только про недвижимость. Для логистики «последней мили» и омниканальных сетей это влияет на три параметра:
-
Цена точки как часть юнит-экономики. Дорогая аренда и рост CAPEX вынуждают ритейл и сервисы жёстче считать эффективность точки (трафик, конверсия, средний чек) — и чаще выбирать компактные форматы.
-
Сдвиг в пользу общепита и сервисов. Это меняет дневные пики доставки: больше регулярных поставок небольшими партиями, выше требования к тайм-слотам и соблюдению ограничений центра.
-
Рост роли «правильных» помещений. Локации с подходящей инженерией и возможностью законно работать с интенсивным потоком становятся дефицитным ресурсом — и конкуренция за них повышает барьеры входа.
2026 год: умеренный рост ставок и налоговые риски
Консультанты не ждут резких изменений по ставкам: прогнозы по центру Москвы — рост в среднем на 5–7%.
Ключевые риски смещаются в плоскость издержек арендаторов — обсуждается расширение применения НДС для компаний на УСН, что может повысить налоговую нагрузку на малый и средний бизнес и повлиять на устойчивость части резидентов.
Отдельно важно уточнение: тезис о «повышении НДС до 22%» встречается в некоторых публикациях, но требует аккуратного обращения и проверки в первичных нормативных источниках; на практике для рынка стрит-ритейла в 2026 году более прикладным фактором выглядит именно расширение охвата НДС для части компаний, а не изменение базовой ставки.
Практический чек-лист: как действовать участникам рынка
Арендаторам (ритейл, общепит, сервисы):
-
заранее считать полный бюджет входа: аренда + ремонт + инженерия + эксплуатация;
-
фиксировать в договоре механизм индексации и распределение CAPEX;
-
закладывать сценарий налоговых изменений в финансовую модель.
Собственникам и инвесторам:
-
усиливать продуктовую упаковку объекта (инженерия, качество фасада, прозрачные условия);
-
переходить от «ставки любой ценой» к управлению устойчивостью арендатора (меньше простаиваний, меньше кассовых разрывов);
-
готовить гибридные условия (каникулы, phased fit-out), если локация не в «нулевой вакантности».
Операторам городской логистики и last mile:
-
пересматривать зоны обслуживания и тайм-слоты под рост общепита и сервисов;
-
предлагать поставки «малой партией, но чаще» как стандарт для центра;
-
учитывать, что дефицит помещений в хороших локациях будет усиливать конкуренцию за точки.
Вывод
Московский стрит-ритейл по итогам 2025 года вошёл в режим ограниченного предложения: вакансия на ключевых улицах опустилась к уровням конца 2010-х, а свободные блоки закрываются быстрее. Для бизнеса это означает более жёсткую конкуренцию за «правильные» помещения, рост значимости CAPEX и инженерии, а для городской логистики — перераспределение спроса в пользу частых поставок малым объёмом, особенно в сегменте общепита.
