Инвестиции в помещения стрит-ритейла в Москве по итогам 2025 года выросли на 10% и достигли 873 млрд руб. На фоне ограниченного нового предложения и роста арендных ставок сегмент всё чаще рассматривается как «понятная» ставка на денежный поток: доходность приблизилась к уровню банковских вкладов, а порог входа остаётся ниже, чем у крупных торговых центров.
Для логистической отрасли эта динамика важна не только как инвестиционная история. Стрит-ритейл — это инфраструктура «последних метров»: пункты выдачи, дарксторы, микросклады, сервисные точки и общепит, которые напрямую влияют на качество клиентского опыта в e-commerce и омниканальном ритейле. Дефицит качественных помещений и рост ставок в 2026 году способны изменить экономику «городской логистики» — от размещения ПВЗ до стоимости последней мили.
Кратко
Объём инвестиций в стрит-ритейл Москвы в 2025 году — 873 млрд руб. (+10% год к году).
Сделки концентрируются в поясе между ТТК и МКАД (61% от объёма), заметны Новая Москва (15%) и зона Садовое кольцо—ТТК (13%).
Средняя доходность сегмента оценивается около 9,5% по итогам 2025 года.
Ставки аренды качественных площадей выросли в среднем на 10% за 2025 год — до 4,3 тыс. руб. за кв. м в месяц.
Новое предложение сокращается: 13,8 тыс. лотов в 2025 году (—9% год к году).
Риски 2026 года: дефицит качественных площадок, рост цен на лоты (на 15–20% год к году — как возможный сценарий), а также увеличение налоговой нагрузки с 1 января 2026 года.
Почему инвесторы усилили интерес к «уличным» помещениям
Доходность и «быстрый» денежный поток
Сегмент притягивает инвесторов сочетанием предсказуемой арендной модели и сравнительно короткого горизонта возврата вложений. Руководитель направления торговой недвижимости IBC Real Estate Владимир Чернусь фиксирует, что доходность стрит-ритейла приблизилась к банковским вкладам. Оценка средней доходности — около 9,5% по итогам 2025 года.
В деловой логике это «инструмент сохранения капитала с купоном», где ключевую роль играют:
-
качество локации (пешеходный поток, транспортная доступность, видимость),
-
устойчивость арендатора,
-
потенциал индексации ставок.
Рост арендных ставок как драйвер переоценки
Ставки аренды на качественных площадках за 2025 год выросли в среднем на 10% — до 4,3 тыс. руб. за кв. м в месяц. Это автоматически повышает инвестиционную привлекательность объекта: в модели инвестора растёт чистый операционный доход, а вместе с ним — оценка актива.
Дополнительный фактор — рост цен на помещения в новых жилых проектах: по оценке руководителя DNA Realty Антона Белых, за последние три года цены увеличились в 1,5–2 раза.
География спроса: где «покупают улицу»
Структура сделок в 2025 году показывает, что спрос тяготеет к «жилым» локациям с устойчивым спросом и понятным профилем арендаторов:
-
зона между ТТК и МКАД — 61% сделок,
-
Новая Москва — 15%,
-
Садовое кольцо—ТТК — 13%.
С точки зрения логистики именно эти районы чаще всего становятся «каркасом» для сетей ПВЗ, сервисных точек и небольших форматов ритейла, которые обслуживают высокую плотность заказов и повторных покупок.
Главный разворот 2025 года: предложение сокращается, конкуренция растёт
На первый взгляд рост жилищного строительства должен расширять базу для стрит-ритейла: в 2025 году в Москве введено 7,4 млн кв. м новостроек (+12,9% год к году, данные Росстата). Но фактическая экспозиция торговых помещений, доступных рынку, пошла в другую сторону: объём нового предложения в сегменте в 2025 году снизился на 9% — до 13,8 тыс. лотов.
Одна из причин — поведение девелоперов: часть торговых помещений удерживается до близких сроков ввода, чтобы выйти на продажу по более высокой цене. Второй мотив — владельцы активов не спешат продавать из-за отсутствия сопоставимых по соотношению «риск/доходность» альтернатив.
Итог — рост конкуренции за качественные помещения: выигрывают объекты с правильной планировкой, инженерией и возможностью быстро адаптироваться под арендаторов «быстрого оборота» (кофейни, аптеки, дарк-форматы, ПВЗ).
Что это означает для компаний в логистике и e-commerce
Дорожает «последний метр»
Рост ставок в стрит-ритейле неизбежно повышает стоимость владения и аренды площадей под:
-
пункты выдачи,
-
дарксторы и микрофулфилмент,
-
сервисные точки возвратов,
-
экспресс-форматы.
Для операторов это означает пересборку P&L по локациям: где-то придётся повышать плотность операций (заказов/выдач), где-то — менять формат (меньшая площадь, иной график, больше автоматизации).
Усиливается ценность точного выбора локации
В условиях дефицита качественного предложения «ошибка адреса» становится дороже. Внутренним заказчиком выбора помещений всё чаще будет выступать не только коммерческий блок, но и операционный контур: логистика, клиентский сервис, управление возвратами.
Растёт роль гибридных форматов
Площади в стрит-ритейле всё чаще должны «делать два дела одновременно»: выдавать заказы и продавать сопутствующие товары, работать как точка сервиса и как мини-склад. Такая модель помогает выдерживать рост арендной нагрузки.
2026 год: сценарии роста и сценарии охлаждения
В оценках рынка уже виден разворот дискуссии: от «роста как нормы» к вопросу «на какой цене рост закончится».
С одной стороны, при дальнейшем снижении ключевой ставки инвестиционная активность в сегменте может увеличиться. С другой — риск перегрева в качественных локациях становится ощутимым: ожидаются дефицит подходящих площадок и рост стоимости, который может «вытолкнуть» часть инвесторов.
Директор практики «Недвижимость» Neo Арина Матвеева ожидает сокращения объёма инвестиций из-за дефицита качественного предложения и роста налоговой нагрузки с 1 января 2026 года, что способно снизить спрос со стороны малых и средних инвесторов. Дополнительный риск — удорожание лотов: Антон Белых называет возможный рост цен на 15–20% по итогам 2026 года как фактор, который тоже может охладить спрос.
Ключевые параметры рынка стрит-ритейла Москвы
| Показатель | Значение | Комментарий |
|---|---|---|
| Инвестиции в стрит-ритейл | 873 млрд руб. | 2025 год, +10% г/г |
| Инвестиции годом ранее | 796 млрд руб. | 2024 год, +5% г/г |
| Доля сделок ТТК—МКАД | 61% | концентрация спроса |
| Доля Новой Москвы | 15% | заметная зона активности |
| Доля Садовое—ТТК | 13% | «премиальная» география |
| Средняя доходность | ~9,5% | оценка по итогам 2025 года |
| Аренда качественных площадей | 4,3 тыс. руб./кв. м/мес. | 2025 год, +10% г/г |
| Новое предложение | 13,8 тыс. лотов | 2025 год, —9% г/г |
| Ввод новостроек в Москве | 7,4 млн кв. м | 2025 год, +12,9% г/г (Росстат) |
Частые вопросы
Почему стрит-ритейл выигрывает у других форматов коммерческой недвижимости?
Потому что сочетает относительно низкий порог входа, понятную арендную модель и возможность быстро находить арендатора в «жилых» локациях при стабильном спросе на сервисы повседневного потребления.
Если строят больше жилья, почему новых торговых помещений становится меньше?
Часть девелоперов удерживает помещения до более поздней стадии проекта, рассчитывая продать дороже; кроме того, владельцы качественных лотов не торопятся выходить из активов при отсутствии сопоставимых альтернатив по доходности.
Что в 2026 году может охладить рынок?
Дефицит качественных площадок, их высокая стоимость, рост налоговой нагрузки с 1 января 2026 года, а также потенциальное удорожание лотов на 15–20% год к году как один из сценариев.
Как это связано с логистикой?
Стрит-ритейл формирует инфраструктуру «последних метров» для e-commerce и омниканального ритейла. Дорожающие и дефицитные помещения повышают стоимость размещения ПВЗ, дарк-форматов и сервисных точек, влияя на экономику последней мили.
Выводы и рекомендации
-
Стрит-ритейл в Москве закрепился как инвестиционный инструмент с доходностью порядка 9,5% и растущими ставками аренды, что поддержало рост вложений до 873 млрд руб. по итогам 2025 года.
-
Одновременно рынок упирается в предложение: новый объём лотов снижается, и это усиливает конкуренцию за качественные помещения.
-
На 2026 год ключевой риск — дефицит «правильных» площадок и рост стоимости, усиленный изменениями налоговой нагрузки.
Практический фокус для компаний, завязанных на городскую логистику: пересчитать экономику локаций «последних метров», усилить критерии выбора помещений (инженерия, поток, доступность, гибкость планировки) и заранее планировать альтернативные сценарии размещения сети — до того, как дефицит качественных лотов начнёт определять условия рынка.
