В восьми крупнейших торговых центрах Санкт-Петербурга международные бренды занимают 70 тыс. кв. м, или 21% всех занятых площадей. Российские ритейлеры контролируют 52%, еще 27% приходится на мультибрендовые магазины. Для рынка торговой недвижимости это показатель более глубокого сдвига: офлайн-розница перестраивается под новую модель спроса, в которой ритейлеры сокращают число магазинов, концентрируются на ключевых локациях и все активнее переносят рост продаж в онлайн-каналы.
Кратко для практиков
- В восьми крупнейших ТЦ Санкт-Петербурга работает 268 магазинов зарубежных брендов, которые занимают 70 тыс. кв. м, или 21% площадей.
- В выборку вошли объекты совокупной арендопригодной площадью 750 тыс. кв. м — это около 30% качественных торговых площадей города.
- Всего в этих ТЦ представлено 775 арендаторов, из них 545 специализируются на продаже непродовольственных товаров и занимают 330 тыс. кв. м.
- Российские ритейлеры занимают 171 тыс. кв. м, или 52% площадей; мультибрендовые магазины — 89 тыс. кв. м, или 27%.
- У 87% игроков в крупнейших ТЦ города открыто лишь 1–3 магазина, и только у 13% — более трех.
- Средняя площадь магазина составляет 330 кв. м: у ритейлеров с 1–3 магазинами — до 200 кв. м, у сетевых игроков с более чем тремя магазинами — до 540 кв. м.
- Средняя вакантность в восьми крупнейших ТЦ достигает 16%, а в отдельных объектах варьируется от 4 до 43%.
Что произошло
IBC Real Estate проанализировала состав арендаторов крупнейших торговых центров Санкт-Петербурга с арендопригодной площадью свыше 70 тыс. кв. м. В исследование вошли восемь объектов: «Балкания NOVA», «Галерея», «Лето», «МЕГА Дыбенко», «МЕГА Парнас», «Охта Молл», «Питер Радуга» и «Питерлэнд». Их совокупная арендопригодная площадь составляет 750 тыс. кв. м, что эквивалентно 30% качественных торговых площадей города.
На этих площадках работают 268 магазинов зарубежных брендов. Они занимают 70 тыс. кв. м, или 21% общего объема площадей. При этом российские ритейлеры представлены 380 игроками и контролируют 171 тыс. кв. м, или 52%. Еще 46 арендаторов — мультибрендовые магазины с российскими и иностранными марками; на них приходится 89 тыс. кв. м, или 27% площадей.
Если смотреть только на непродовольственный сегмент, в восьми крупнейших ТЦ представлено 545 ритейлеров, которые занимают 330 тыс. кв. м. Всего же арендаторов в этих объектах насчитывается 775, если учитывать также продуктовые магазины и операторов услуг — аптеки, мастерские, кино, рестораны и кафе.
Почему это важно для рынка торговой недвижимости
Структура арендаторов в крупнейших ТЦ Петербурга показывает, что офлайн-розница все заметнее переходит от экспансии к точечному присутствию. Ритейлеры уже не стремятся покрывать рынок большим числом физических точек. Напротив, они все чаще ограничиваются 1–3 магазинами в ключевых локациях и параллельно усиливают онлайн-продажи. Именно такую стратегию аналитики называют одной из причин роста вакантности.
Для собственников торговых центров это означает смену базовой модели заполняемости. Если раньше устойчивость объекта во многом обеспечивалась масштабным сетевым развитием арендаторов, то теперь спрос на площади становится более избирательным. Локация, формат объекта, набор арендаторов и способность быстро обновлять концепцию начинают влиять на доходность сильнее, чем сам размер ТЦ.
Для ритейла это тоже важный сигнал. Офлайн-магазин все чаще рассматривается не как основной канал роста, а как часть омниканальной модели: точка контакта с брендом, шоурум, элемент клиентского опыта или витрина в сильной торговой локации.
Как меняется стратегия ритейлеров в Санкт-Петербурге
Исследование показывает очень высокую концентрацию на ограниченном числе точек. У 87% игроков в крупнейших ТЦ Санкт-Петербурга работает лишь 1–3 магазина, и только 13% имеют более трех. Это важный маркер: даже крупные бренды стали осторожнее относиться к физической экспансии.
Из этого же следует и различие в размерах магазинов. Средняя площадь в выборке составляет 330 кв. м. Но у компаний с 1–3 магазинами показатель не превышает 200 кв. м, тогда как у сетевых игроков с более чем тремя точками он достигает 540 кв. м. Иными словами, офлайн-рынок делится на две модели: компактное присутствие в ключевых точках и более крупные магазины у тех, кто все еще строит сеть через физические форматы.
Для логистики и цепей поставок это не второстепенная деталь. Чем меньше число магазинов и выше роль онлайн-канала, тем сильнее меняется распределительная логика. Ритейлеру уже не нужно поддерживать столь же широкую сетку пополнения офлайн-точек. Вместо этого растет значение точного управления запасами, быстрой подпитки ключевых магазинов и интеграции складской логистики с e-commerce.
Почему международные бренды уступают площади российским игрокам
В крупнейших ТЦ города международные бренды занимают только 21% площадей, тогда как российские — 52%. Это отражает сразу два процесса.
Первый — последствия ухода части иностранных игроков с российского рынка. Второй — рост электронной торговли, который изменил экономику офлайн-присутствия и усилил давление на традиционные магазины. Именно на это прямо указывает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай: по ее оценке, структура торговой недвижимости Петербурга отражает общерыночные тенденции, в которых более половины площадей занимают российские ритейлеры, тогда как международные игроки контролируют менее трети. Она связывает это одновременно с массовым уходом крупных зарубежных брендов и ускоренным развитием e-commerce, из-за чего международным ритейлерам сложнее конкурировать за лояльность аудитории в офлайн-рознице.
Отдельно показательно и то, насколько ограничено по-настоящему масштабное присутствие. Во всех восьми крупнейших ТЦ представлены лишь три российских бренда — Love Republic, Modi и Sokolov. Среди международных брендов во всех объектах работает только итальянский Intimissimi. Это означает, что единое покрытие даже ключевых торговых центров города становится редкостью.
Вакантность в ТЦ Санкт-Петербурга: что стоит за показателем 16%
Средняя доля вакантных площадей в восьми крупнейших ТЦ составляет 16%, но внутри выборки разброс очень велик — от 4 до 43% в зависимости от формата объекта, локации и состава арендаторов.
Это уже не просто следствие отдельных ошибок в управлении объектами. Скорее речь идет о структурном давлении на рынок. Покупатель приходит в торговый центр не только за покупкой, но и за впечатлением. При этом прирост оборота ритейла все сильнее уходит в онлайн. В такой ситуации многие бренды пересматривают портфель магазинов, закрывают нерентабельные точки и открываются точечно. Одновременно владельцы ТЦ вынуждены чаще заниматься реконцепцией объектов, обновлять состав арендаторов и искать новые поводы для визита.
Для рынка складской и транспортной логистики это тоже имеет последствия. Когда спрос смещается из офлайна в онлайн, часть товарных потоков уходит из классической модели «распределительный центр — магазин» в более сложные схемы исполнения заказов: через дарксторы, фулфилмент, курьерскую доставку и гибридные форматы. Чем выше вакантность в ТЦ и ниже плотность традиционной розницы, тем сильнее давление на прежнюю логистическую архитектуру.
Крупные арендаторы и концентрация площадей
Хотя общая модель рынка становится более фрагментированной, крупные блоки в ТЦ по-прежнему контролируют единичные игроки. Только восемь российских и три международных бренда арендуют в крупнейших торговых центрах Санкт-Петербурга более 5 тыс. кв. м. В этот список входят Askona, Befree, Hoff, Koton, MAAG, New Yorker, O’STIN, RE, Sela, СИН и «Снежная Королева». Совокупно на эти 11 игроков приходится 82 тыс. кв. м, или 25% всех занятых площадей в восьми ТЦ.
Для собственников ТЦ это означает, что устойчивость объекта по-прежнему во многом зависит от ограниченного круга сильных арендаторов. Для поставщиков и логистических операторов — что часть товарооборота остается сосредоточенной в нескольких крупных сетях, даже если в целом рынок становится более раздробленным.
Что это значит для логистики, ритейла и e-commerce
На первый взгляд тема долей брендов в ТЦ относится только к торговой недвижимости. Но фактически она напрямую связана с логистикой и цепями поставок.
Если ритейлер открывает лишь 1–3 магазина в ключевых локациях и делает ставку на онлайн-канал, ему нужна другая модель товародвижения. Меняется роль магазина в цепочке: он может стать не только точкой продаж, но и маркетинговым флагманом, showroom-форматом или частью омниканального маршрута клиента. В такой системе растет значение центральных складов, точного пополнения, работы с остатками и быстрой доставки до конечного покупателя.
Для закупок это означает более осторожное планирование ассортимента для офлайна. Для складов — рост значения гибкой комплектации и управления запасами по каналам. Для транспорта — смещение фокуса с классической магазинной дистрибуции к более дробным и быстрым поставкам в рамках омниканальной модели.
Именно поэтому динамика вакантности и структура арендаторов в ТЦ — это не только вопрос девелоперов, но и индикатор того, как меняется вся розничная экономика города.
Основные риски для собственников ТЦ и арендаторов
Первый риск — дальнейшее снижение роли традиционного магазина как единственного канала продаж. Если рост оборота продолжит концентрироваться в электронной торговле, давление на трафик в ТЦ сохранится.
Второй риск — зависимость от ограниченного числа крупных арендаторов. Когда четверть занятых площадей сосредоточена у 11 игроков, любое изменение их стратегии заметно влияет на объект.
Третий риск — необходимость более частой реконцепции. ТЦ уже не могут рассчитывать на долгий цикл неизменной модели: они вынуждены быстрее обновлять tenant-mix и сам формат пространства.
Четвертый риск — усложнение омниканальной конкуренции. Для международных брендов, сохранивших присутствие на рынке, задача становится двойной: одновременно удерживать офлайн-аудиторию и адаптироваться к изменению цифрового поведения покупателей.
FAQ: частые вопросы по теме
Какую долю площадей занимают международные бренды в крупнейших ТЦ Санкт-Петербурга?
70 тыс. кв. м, или 21% от общего объема площадей.
Какую долю контролируют российские ритейлеры?
171 тыс. кв. м, или 52% площадей.
Какова средняя вакантность в крупнейших ТЦ города?
16%, при этом в зависимости от объекта показатель колеблется от 4 до 43%.
Сколько арендаторов и магазинов анализировалось?
В восьми крупнейших ТЦ учтены 775 арендаторов, из них 545 — ритейлеры непродовольственных товаров, занимающие 330 тыс. кв. м.
Насколько активно ритейлеры расширяют сеть магазинов?
У 87% игроков в крупнейших ТЦ Санкт-Петербурга работает 1–3 магазина, и только у 13% — более трех.
Почему рынок приходит к такой структуре?
По оценке IBC Real Estate, на это влияют последствия ухода части иностранных брендов и активное развитие электронной торговли, из-за чего ритейлеры концентрируются на ключевых локациях и оптимизируют офлайн-присутствие.
Вывод
Рынок крупнейших ТЦ Санкт-Петербурга все явственнее показывает новую розничную реальность: международные бренды уже не доминируют в офлайне, российские игроки занимают более половины площадей, а вакантность остается высокой на фоне роста электронной торговли и точечной стратегии открытия магазинов.
Для торговой недвижимости это означает необходимость более частой реконцепции объектов. Для ритейла — переход к модели «меньше магазинов, больше точности». Для логистики и цепей поставок — перестройку в сторону омниканальности, где магазин становится лишь одним из узлов в более сложной системе исполнения спроса.
