Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали основные тренды развития складского рынка Московского региона с момента появления первых спекулятивных складских комплексов в 2005 году. За почти 14 лет развития складского рынка аналитики выделили следующие основные тренды: стабильный рост спроса и достижение им исторического максимума в 2018 году, перераспределение спроса от логистических операторов, доля которых в 2005-2008 гг. составляла около 43% от общего объёма спроса, в сторону ритейлеров (доля которых в период с 2005 – 2008 гг. составляла около 17%, а по предварительным итогам 2018 г. доля ритейлеров составила около 37% от общего объема сделок), серьезные качественные конструктивные изменения складов.
Дорога вверх
Как отмечает Сергей Кузичев, директор департамента складской недвижимости Knight Frank, в России рынок качественных складов является наиболее «молодым» из всех сегментов коммерческой недвижимости. Еще в начале 2000-х рынок складов Московского региона был представлен объектами времен советской постройки, а также складами класса А, построенными конечными пользователями для ведения собственной операционной деятельности. В 2018 году рынку качественной складской недвижимости исполнилось 14 лет. 2005 год принято считать началом становления рынка складской недвижимости Московского региона, так как именно тогда, с приходом на столичный рынок специализированных складских девелоперов (таких как Raven Russia, MLP, PNK), началось строительство больших объемов спекулятивных складов. Спрос в разы превышал предложение, объекты сдавались в аренду еще на этапе строительства. И если в 2005 году общий объем качественной складской недвижимости в Московском регионе составлял около 3 млн кв. м, то по предварительным итогам 2018 года данный показатель достигает 14,2 млн кв. м. а доля вакантных площадей находится на уровне 5% или около 745 тыс. кв. м.
Объем предложения складской недвижимости в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research 2018
Доля вакантных площадей по предварительным итогам 2018 г. находилась на уровне 5% или около 745 тыс. кв. м.
Источник: Knight Frank Research 2018
Спрос находится на историческом максимуме: по предварительным итогам 2018 года в Московском регионе арендовано и куплено около 1,6 млн кв. м. Несмотря на незначительное снижение среднего уровня запрашиваемой ставки аренды в первой половине года, к концу 2018 аналитики Knight Frank наблюдают ее незначительное увеличение, которое связано в том числе с пересмотром некоторыми девелоперами коммерческих условий в сторону увеличения не в последнюю очередь за счет высокого уровня спроса.
Источник: Knight Frank Research 2018
Аналитики Knight Frank характеризируют текущее состояние рынка как сбалансированное. Однако, важно отметить, что ни новые склады класса А, ни более ранние аналоги, уже не арендуются как «горячие пирожки», арендаторы и покупатели стали все больше внимания уделять расположению с точки зрения удобства выстраивания логистических цепочек поставок и качественным характеристикам объекта.
Как отмечает Сергей Кузичев, важно не только количественное, но и качественное изменение складского рынка, в том числе совершенствование конструктивных особенностей склада. Например, сейчас при строительстве складов класса А используются сэндвич панели, которые не перегреваются летом и не переохлаждаются в зимнее время года, специальные тепловые завесы рядом с погрузочно-разгрузочными доками, светодиодные светильники с датчиками движения, уход от встроенных мезонинов, отбойники у погрузочно-разгрузочных зон, офисные группы отделываются антивандальными материалами и т.д. Также если ранее стандарт по количеству доковых ворот был на уровне 1 на 1000 кв. м склада, то сейчас этот показатель уже составляет в большинстве случаев 1 на 650-700 кв. м.
Логисты уступили ритейлу
За последние 14 лет существенно изменился и портрет арендатора. Если в 2006-2008 гг. основную долю в структуре спроса формировали логистические операторы, то сейчас их место заняли ритейлеры. По словам аналитиков Knight Frank, это свидетельствует об изменении их схемы взаимодействия с клиентами. До 2008 года логистические операторы самостоятельно арендовали большие объемы складских площадей и привлекали на данные площади клиентов. Сейчас же ситуация прямо противоположная: ритейлеры арендуют или покупают складские площади и либо выстраивают логистику самостоятельно, либо привлекают профессиональных логистических операторов. Стоит также отметить рост доли компаний Интернет-торговли, которая существенно выросла и продолжит увеличение в перспективе нескольких лет. При этом аналитики Knight Frank, подчеркивают, на рынке наблюдается мультиканальное (multi-channel) развитие торговли, т.е. offline-ритейлеры запускают online платформы, а online-ритейлеры открывают шоу-румы, пункты обслуживания/выдачи заказов. Зачастую ритейлеры (как online, так и offline) не располагают отдельными складами для обслуживания торговых точек и online заказов, а также не всегда выделяют на складе отдельные зоны хранения и комплектации для торговых точек и для online-заказов.
Динамика распределения спроса по типу арендаторов/покупателей в Московском регионе
Источник: Knight Frank Research 2018
Гонки на выживание
Один из вызовов современной логистики – обеспечить доставку конечным потребителям. Если раньше логистические операторы, преимущественно работали в сегменте B2B, то сейчас одной из основных задач является обеспечение высокого уровня сервиса и своевременной доставки заказа до клиента (т.е. доля B2С в логистике увеличивается). По словам Сергея Кузичева, скорость доставки заказа до покупателя является ключевым конкурентным преимуществом. Если 10 лет назад покупатель был готов ждать свой заказ в течение 2-3 дней, то сейчас срок доставки заказа не должен превышать сутки. А также новой «фишкой» ритейлеров, доставляющих покупки стало то, что помимо заказа, курьер привозит потенциальному покупателю дополнительные вещи. Например, покупатель заказал куртку, и при получении заказа курьер предлагает купить шапку, перчатки и шарф.
Логистика для «спонтанных покупок»
Новым же трендом для нашей страны стало развитие omni-channel, т.е. перекрещивание различных каналов продаж. В данном случае покупатель получает возможность сделать заказ, где угодно, и получить его в любом удобном месте. Например, он может сделать заказ через мобильное приложение, а забрать в offline магазине. Или покупатель может сделать заказ недостающего размера или отсутствующего артикула через специальный терминал в offline магазине, а получить дома. На западе омниканальный ритейл появился около 5-6 лет назад, в России – около 2-3 лет назад.
Для обеспечения скорости и качества доставки для omni-channel ритейла логистическим операторам приходится серьезно корректировать текущие бизнес-процессы, модифицировать WMS систему для отслеживания статуса исполнения заказа на складе, оборудовать автомобили системами контроля, отслеживающими расположение и т.д. Выстраивание логистики для omni-channel ритейла позволяет решать такие задачи как сбор сложного заказа, состоящего из нескольких позиций, зачастую расположенных на различных складах, его последующая доставка до покупателя; доставка товара как домой, так и в торговую точку, пункт самовывоза.
На текущий момент многие ритейлеры, развивающие как offline, так и online каналы продаж используют склады класса А, которые по своим конструктивным характеристикам удовлетворяют текущие потребности. В основном данные объекты расположены на расстоянии от 7,5 км до 30 км (в пределах Московского Малого Кольца) – на долю таких складов приходиться около 57% от общего объема предложения складской недвижимости в Московском регионе. Однако по мере роста автоматизации, которая подразумевает оснащение склада глубинными стеллажами, конвейерными системами, подъемниками для паллета, спутник шаттлами, высокоскоростными сортировочными системами и т.д., могут меняться и конструктивные особенности, и топология здания склада, а следовательно, как прогнозируют аналитики Knight Frank, и спрос на современные конструктивные склады будет расти, с другой стороны, снижаться спрос на устаревающие форматы.
Распределение общего объема складской недвижимости в Московском регионе по расстоянию от МКАД
Будущее рынка – за «близкими и малыми» форматами
Аналитики Knight Frank прогнозируют, что что в перспективе 5-10 лет рынок складской недвижимости будет достаточно активно развиваться в черте города и в непосредственной близости от МКАД, общий объем городских складов увеличится на 20-30%, часть объектов будет отреставрирована. В настоящий момент в пределах МКАД общий объем складской недвижимости составляет около 1 млн кв. м, при этом склады представляют из себя старые производственные здания, часто многоэтажные с низкими потолками, маленькой нагрузкой на пол, отсутствием системы пожаротушения. Однако даже такие здания пользуются большим спросам и сдаются по ставкам, зачастую эквивалентным ставкам за класс А за пределами МКАД. Это связано с расположением складов в черте города и возможностью максимально быстро доставлять заказ до конечного пользователя.
К наиболее вероятным форматам развития складов в городе можно отнести склады «последней мили» и light industrial, что является новым для России форматом, поскольку их технико-экономические параметры не стандартизированы. Ряд крупных девелоперов пробуют спекулятивно в небольших объемах строить новые форматы складов, однако все они расположены на удалении от МКАД. Например, компания KR Properties строит технопарк формата light industrial «Перерва» площадью более 30 000 кв. м в Москве, компания «Строительный Альянс» на территории логопарка «Сынково» также строит складской комплекс в формате light industrial и т.д.
