На фоне роста ввода новых объектов и умеренного спроса, рынок складской недвижимости Петербурга вступает в фазу балансировки. Впервые за несколько лет вакантность ощутимо растёт, а арендные ставки замирают.
Ввод новых объектов ускоряется, но арендаторы выжидают
По данным консалтинговой компании Nikoliers, в первом полугодии 2025 года в Санкт-Петербургской агломерации введено 243 тыс. кв. м складских площадей — при том что общий спрос за год, по прогнозу, составит не более 240–260 тыс. кв. м. До конца года ожидается запуск ещё около 270 тыс. кв. м, что приведёт к рекордному объёму нового предложения: 510 тыс. кв. м, из которых 35% — спекулятивные проекты (строительство без якорного арендатора).
Половина всех введённых в I полугодии объектов пришлась на крупный проект для Ozon (формат build-to-suit) в Порошкино, однако BTS-сделок в Петербурге больше не фиксировалось. Тогда как по стране доля таких сделок — 22%, и основными заказчиками выступают продуктовые сети.
Вакантность растёт: предложение опережает спрос вдвое
Скачок нового предложения ведёт к росту вакансии:
-
по итогам первого полугодия уровень свободных площадей вырос с 1,1% до 2,5%;
-
с учётом субаренды (120 тыс. кв. м) совокупная вакантность достигает 4,5% — наиболее высокий показатель за последние годы.
Часть свободных объектов (около 25%) сразу выставляется на продажу.
На фоне инфляционного давления и высокой ключевой ставки, арендаторы берут паузу, рассчитывая на улучшение условий: инвестиционные планы откладываются, а сделки становятся точечными.
Цены стабильны, но переговорные позиции усиливаются
Несмотря на рост вакансии, средневзвешенные ставки аренды в классе А и В остаются стабильными:
-
класс A — 10 290 руб./кв. м/год,
-
класс B — 8 720 руб./кв. м/год.
Однако, как отмечают в Nikoliers, ставка часто корректируется на этапе переговоров. В условиях избытка предложения арендаторы получают больше рычагов в переговорах, особенно в спекулятивных объектах.
Light Industrial: Петербург отстаёт от Москвы в 5 раз
Сегмент Light Industrial (LI) в 2025 году в Петербурге не демонстрировал ввода новых объектов, но сохраняет значительный потенциал.
Регион располагает 76 тыс. кв. м готовых LI-площадей — 1,3% от всего складского фонда агломерации.
-
Средняя ставка аренды в LI выросла на 6,9%, до 10 440 руб./кв. м/год.
-
Средняя цена продажи — 102 тыс. руб./кв. м (+13%).
В 2026 году планируется запуск 150 тыс. кв. м новых LI-объектов, включая индустриальный парк «Альянс» на Волхонском шоссе. Совокупный портфель проектов на стадии планирования и строительства — 460 тыс. кв. м, что в 5,2 раза меньше московского объёма.
Рынок складской недвижимости Петербурга входит в фазу «переизбытка предложения». Новые объекты вводятся активными темпами, но спрос возвращается на уровень до пандемии. Основные драйверы развития — e-commerce и ритейл — сократили активность, а арендаторы всё чаще занимают выжидательную позицию.
2025 год станет точкой перезапуска рыночного баланса, где основное значение приобретёт гибкость девелоперов, разнообразие форматов и способность адаптироваться к новой модели спроса.
