В 2022 году ожидается существенное увеличение объемов ввода, но это почти не окажет влияния на объем свободных площадей.
По данным компании JLL, по итогам 2021 года максимальная базовая арендная ставка на готовые складские помещения класса А в локации А-107 в Московском регионе увеличилась до 5,5 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов), а средние ставки аренды выросли до 5,1 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов). Таким образом, прирост данного показателя за четвертый квартал составил 12%. В целом за год ставки аренды увеличились более чем на 30%, что является рекордным ростом за всю историю московского рынка складской недвижимости.
Динамика арендной ставки и спроса на складском рынке Московского региона
Источник: JLL
«Столь высокие темпы роста арендных ставок в Московском регионе обусловлены целым рядом факторов: низкой вакантностью, высоким спросом на складские площади, увеличением себестоимости строительства и затрат на рабочую силу, а также ростом стоимости заемного финансирования и земельных участков. При этом многие из этих факторов оказывали влияние на складской рынок в течение всего прошлого года, что и привело к рекордному росту арендных ставок, – говорит Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Мы ожидаем, что к концу 2022 года максимальные базовые ставки аренды в новых спекулятивных проектах в Московском регионе продолжат расти и достигнут отметки 6,5 тыс. рублей за кв. м в год (без НДС и операционных расходов)».
Ключевые факторы роста ставок аренды на склады в Московском регионе
|
Фактор |
Изменение за последний год |
|
Бум спроса на склады со стороны конечных пользователей |
+55% |
|
Увеличение стоимости строительства |
+37% |
|
Снижение вакантности |
с 2,8% до 0,4% |
|
Рост стоимости земельных участков |
+50% |
|
Повышение ключевой ставки |
с 4,25% до 8,5% |
|
Увеличение спроса со стороны инвесторов |
+60% |
|
Высокая инфляция |
с 4,9% до 8,4% |
|
Рост стоимости рабочей силы |
+30% |
Источник: JLL
На конец 2021 года в Московском регионе свободно 87 тыс. кв. м складских площадей, что составляет 0,4% от общего объема предложения. Это рекордно низкая вакантность для складского рынка Московского региона за всю его историю. По прогнозам JLL, в 2022 году доля свободных площадей сохранится на низком уровне (менее 0,5%), несмотря на существенное увеличение предложения.
Динамика вакантности на складском рынке Московского региона
Источник: JLL
В 4-м квартале 2021 года на рынке складской недвижимости Московского региона появилось 285 тыс. кв. м новых площадей, а в целом за год – почти 1,2 млн кв. м. Тем самым совокупный объем рынка составил 20,7 млн кв. м. По прогнозам JLL, в 2022 году будет введено еще 1,8-2 млн кв. м, что на 50-60% выше значения прошлого года. Но даже при таком высоком объеме он не станет рекордным: в 2013 году на рынок вышло свыше 2,6 млн кв. м складских площадей.
Однако следует учитывать, что во вводе 2022 года лишь 30% относятся к спекулятивному строительству, а остальные 70% строятся либо по схеме built-to-suit, либо под собственные нужды. Но даже эти 30% площадей с высокой вероятностью найдут арендаторов до ввода в эксплуатацию, не оказывая влияния на вакантность.
Другим фактором роста арендных ставок является рекордный объем спроса. По итогам 2021 года он достиг 2,55 млн кв. м в Московском регионе, что на 55% выше, чем предыдущий максимум 2020 года. Основным драйвером спроса остаются компании сегмента e-commerce и ритейлеры, на которых пришлось 30% и 27% сделок 2021 года соответственно.
Структура сделок на рынке складской недвижимости Московского региона
Источник: JLL
«В 2022 году рынок складской недвижимости продолжит оставаться в центре внимания как арендаторов, так и инвесторов. Тем не менее, мы ожидаем небольшого снижения объема сделок в Московском регионе вследствие низкой вакантности, которая сдерживает реализацию спроса, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. Объем сделок аренды и продажи складских площадей в 2022 году составит около 2, 2 млн кв. м. При этом как в России, так и на глобальном уровне основным фокусом будут цепочки поставок, а именно минимизация риска нарушения их деятельности в долгосрочной перспективе. Оптимальная локация склада – один из ключевых элементов цепи поставок, однако в нынешних условиях минимальной вакантности и резко выросшей себестоимости строительства решить этот вопрос не так просто. Его компании и будут решать в 2022 году».
