Рынок низкотемпературных складов Московского региона в 2025 году показал редкий для последних лет скачок предложения. Объем ввода новых объектов достиг 275 тыс. кв. м против 52 тыс. кв. м годом ранее. Но этот рост не снял ключевую проблему сегмента: качественных холодильно-морозильных площадей по-прежнему не хватает. Основная причина — структура нового предложения. Большая часть введенных объектов строилась под конкретных заказчиков, прежде всего продуктовых ритейлеров, а не под открытый рынок.
Для логистики это не частный сюжет складской недвижимости, а прямой инфраструктурный вопрос. Низкотемпературные мощности становятся ограничителем роста e-grocery, продуктового ритейла и всех цепочек поставок, где критичны температурный режим, скорость обработки и плотность распределения. Пока новые объекты в основном создаются в формате built-to-suit, рынок продолжает существовать в логике дефицита: доступных площадей мало, ставки не снижаются, а решения о расширении все чаще принимаются не под абстрактный спрос, а под уже подтвержденную потребность крупных игроков.
Кратко
- В 2025 году ввод низкотемпературных складов в Московском регионе вырос до 275 тыс. кв. м, что более чем в пять раз выше уровня 2024 года.
- Около 87% нового объема пришлось на BTS-проекты для продуктовых ритейлеров, поэтому значительная часть площадей не попала в открытое предложение.
- Совокупный объем низкотемпературных складов в Москве и области достиг 4,912 млн кв. м.
- Формальная вакантность выросла до 4,6%, но почти весь свободный объем сформирован одной крупной опцией субаренды; без нее рынок остается очень напряженным.
- Средневзвешенная ставка аренды на существующие объекты класса А удержалась на уровне 18,5 тыс. руб. за кв. м в год.
- На 2026 год заявлено 239 тыс. кв. м нового строительства, что ниже результата 2025 года на 13%.
Рынок вырос по статистике, но не стал свободнее
Если смотреть только на объем ввода, 2025 год можно назвать переломным. После нескольких лет крайне ограниченного строительства рынок получил заметный прирост площадей. Общий фонд низкотемпературных объектов в Московском регионе достиг 4,912 млн кв. м. Крупнейшие новые объекты были связаны с развитием инфраструктуры продуктовых сетей: в Домодедово появился крупный объект для «ВкусВилл», в Подольске — для «Магнита», новые мощности также ввели X5 Group и специализированные cold storage-девелоперы.
Но именно состав этого ввода объясняет, почему ощущение дефицита никуда не исчезло. Когда почти девять десятых нового предложения сразу закреплены за конкретными пользователями, рынок статистически расширяется, но не становится по-настоящему ликвидным для стороннего арендатора. Для 3PL-оператора, независимого дистрибутора или e-commerce-компании это означает прежнюю проблему: найти качественный готовый объект с нужным температурным режимом все еще сложно.
Почему вакантность выросла, а выбор не появился
Формально рынок стал свободнее. По итогам 2025 года доля вакантных площадей выросла до 4,6%. Но этот показатель искажает реальную картину: 94% свободного объема сформированы одной крупной опцией субаренды, которая появилась после оптимизации площадей одним из крупных игроков продуктового ритейла. Без нее выбор на рынке готовых спекулятивных объектов остается минимальным, а средний размер доступного блока — около 1,2 тыс. кв. м.
Для рынка это важнее самой цифры вакантности. Здесь мы видим не полноценное расширение предложения, а локальную корректировку внутри уже занятой инфраструктуры. То есть рынок не получил широкий пул новых вариантов; он лишь зафиксировал один крупный высвободившийся объем. С практической точки зрения это означает, что большинство компаний по-прежнему не могут рассчитывать на быстрый вход в сегмент через аренду готового качественного объекта.
Цены перестали расти, но вниз не идут
Средневзвешенная ставка аренды на существующие низкотемпературные склады класса А в Москве и Подмосковье по итогам 2025 года сохранилась на уровне 18,5 тыс. руб. за кв. м в год. Внутри сегмента расценки различаются: холодильные объекты сдаются по 15–17 тыс. руб. за кв. м в год, морозильные — по 20–22 тыс. руб. BTS-решения находятся в диапазоне 15–16 тыс. руб. для холодильных и 18–20 тыс. руб. для морозильных площадей. Операционные расходы составляют около 3,2 тыс. руб. за кв. м в год.
Такая ценовая пауза — важный рыночный сигнал. Сегмент, похоже, уперся в предел платежеспособности арендаторов и одновременно не получил достаточного объема свободного предложения, чтобы ставки начали снижаться. Это типичная ситуация для рынка, где спрос остается устойчивым, но инвестиции в спекулятивное строительство тормозятся дорогим финансированием и высокой стоимостью самих объектов. Иначе говоря, рынок перестал дорожать ускоренно, но и поводов дешеветь у него пока нет.
2026 год выглядит осторожнее
На 2026 год заявлено 239 тыс. кв. м нового ввода — на 13% меньше, чем было введено в 2025-м. В структуре планируемого предложения около 36% приходится на объекты под нужды продуктовых ритейлеров, 33% — на спекулятивные проекты, оставшуюся долю формирует крупный объект логистического оператора. Среди крупнейших заявленных площадок — объекты для X5 Group, «Магнита», Элит Групп, HD Южный и ТЛК Евразия II.
Но дело не только в заявленном объеме. Важно, что рынок входит в фазу осторожного выжидания. Арендаторы откладывают решения, рассчитывая на стабилизацию ставок; девелоперы ждут более комфортной стоимости строительства и заемного капитала; продуктовые ритейлеры часть инвестиций уводят в региональные распределительные центры. В такой среде даже анонсированные проекты нельзя считать полностью защищенными от переноса сроков.
Почему рынок держится на продуктовых сетях
Главным драйвером спроса в сегменте остается продуктовый ритейл. Это закономерно: именно он сильнее других зависит от плотной распределительной инфраструктуры, работы с несколькими температурными режимами и короткого плеча до потребителя. Рост e-grocery только усиливает эту зависимость. Поэтому ключевыми заказчиками новых объектов выступают X5 Group, «ВкусВилл», «Магнит» и другие сети, которые могут обеспечить загрузку склада еще на этапе проектирования.
Евгений Бумагин, член совета директоров и руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости IBC Real Estate, прямо указывает: дефицит в 2025 году не был снят именно потому, что новые площади строились под конкретных заказчиков, а в ближайшей перспективе прирост предложения также будет в основном обеспечиваться BTS-проектами. По его оценке, инвесторы и девелоперы сосредоточены скорее на завершении уже запущенных объектов, чем на старте новых.
Это означает высокую концентрацию рынка. Там, где расширяются крупнейшие сети, там появляются новые мощности. Где они тормозят инвестиции, там предложение тоже замирает. Для всей холодовой логистики это не самая комфортная модель: она поддерживает рынок спросом, но не создает широкой инфраструктурной доступности для остальных участников.
Что это значит для логистики и цепей поставок
Для директора по логистике продуктовой сети главный вывод очевиден: рассчитывать на свободный рынок низкотемпературных площадей становится все менее рационально. Если компании нужны крупные мощности с определенной температурной конфигурацией, их приходится резервировать заранее или идти в BTS-модель. На таком рынке складская стратегия должна появляться раньше, чем операционная проблема. Иначе нужного объекта в нужной локации может просто не оказаться.
Для 3PL-операторов ситуация жестче. Низкая доля спекулятивного предложения ограничивает гибкость входа и масштабирования. Если у оператора нет долгосрочной договоренности с якорным клиентом или доступа к партнерской инфраструктуре, быстро нарастить присутствие в cold storage-сегменте сложно. Это сдерживает развитие специализированных сервисов и повышает порог входа в температурную логистику.
Для инвесторов вывод двоякий. С одной стороны, рынок подтверждает устойчивый спрос. С другой — высокая стоимость финансирования и строительства по-прежнему делают спекулятивные проекты рискованными. Поэтому капитал здесь будет приходить прежде всего в объекты с подтвержденным пользователем, предсказуемой загрузкой и понятной экономикой, а не просто в абстрактный рост сегмента.
Частые вопросы по теме
Почему дефицит не исчез, если ввод вырос в пять раз?
Потому что основная часть новых объектов строилась под конкретных заказчиков. Это увеличило общий объем рынка, но почти не расширило доступное предложение для сторонних арендаторов.
Означает ли рост вакантности до 4,6%, что рынок стал свободнее?
Лишь формально. Почти весь свободный объем сформирован одной крупной опцией субаренды. Без нее готовое предложение остается крайне ограниченным.
Почему ставки аренды не снижаются?
Потому что структурный дефицит сохраняется, а стоимость строительства и финансирования новых объектов остается высокой. Для полноценной коррекции рынку не хватает именно свободного качественного предложения.
Кто сегодня формирует основной спрос?
Прежде всего продуктовые ритейлеры. Драйвером выступают e-grocery, расширение распределительных центров и рост потребности в мультитемпературной логистике.
Что рынок, скорее всего, увидит в 2026 году?
Более осторожный ввод, сохранение зависимости от BTS и отсутствие полноценного разворота к свободному предложению. Сегмент остается рынком подтвержденного спроса, а не открытой ликвидности.
Вывод
Рынок низкотемпературных складов Москвы и Подмосковья в 2025 году продемонстрировал сильный прирост по вводу, но не вышел из логики дефицита. Новые мощности в основном строились под конкретных ритейлеров, вакантность выросла главным образом из-за единичной субарендной опции, а ставки аренды сохранились на высоком уровне. Для логистики, ритейла и инвесторов это означает одно: в ближайшей перспективе ключевым активом остается не просто наличие холодовой инфраструктуры, а гарантированный доступ к ней. На таком рынке выигрывает тот, кто заранее встроил складскую стратегию в модель роста, а не тот, кто начинает искать площади в момент, когда они уже нужны бизнесу.
