В Подмосковье готовится новый индустриальный парк формата light industrial — уже не на рынке острой нехватки складских площадей, а в момент, когда аренда складов в Москве и области дешевеет. IBC Real Estate фиксирует снижение арендных ставок на 25% год к году, до 9,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. По данным Nikoliers, вакантность складов Москвы и Подмосковья в первом квартале 2026 года достигла 3,7%, максимума как минимум с начала 2021 года. Для новых проектов спрос не исчезает, но становится менее гарантированным: девелоперу нужно точнее попадать в формат, локацию и цену.
Проект на другом рынке
Консалтинговая компания BlackStone выходит на рынок девелопмента с индустриальным парком БС М-4 в Домодедово. Проект формата light industrial рассчитан на 64,5 тыс. кв. м и должен быть построен к 2028 году. После реализации этого объекта компания не исключает застройки соседнего участка площадью 33 га логопарком на 150 тыс. кв. м.
Light industrial — один из заметных форматов складско-индустриального сегмента последних лет. Его основа — небольшие производственно-складские блоки для компаний, которым не нужен крупный распределительный центр, но требуется пространство для производства, хранения и операционной работы.
Директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Элеонора Богданова связывает интерес к таким объектам с длительным дефицитом качественного предложения, особенно в light industrial, и нереализованным спросом МСП на покупку небольших производственно-складских блоков.
Эта логика объясняет, почему складской сегмент продолжает привлекать капитал. Но БС М-4 выходит на рынок после того, как прежняя ценовая инерция начала ослабевать.
Дефицит перестает быть страховкой
Руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CORE.XP Антон Алябьев отмечает, что непрофильные игроки обычно заходили в складскую недвижимость в периоды заметного роста ставок из-за дефицита площадей — в 2012–2013 и 2021–2024 годах.
В 2026 году фон иной. По данным Nikoliers, доля свободных площадей на складском рынке Москвы и Подмосковья по итогам первого квартала достигла 3,7%. Для сегмента, несколько лет жившего в режиме нехватки качественного предложения, это меняет переговорную среду: у арендаторов появляется больше альтернатив, у собственников — меньше оснований опираться только на дефицит.
Читайте также: Вакантность складов растет: что меняется для арендаторов Московского региона
Ставки подтверждают разворот. IBC Real Estate оценивает среднюю арендную ставку на складах Москвы и Подмосковья в первом квартале 2026 года в 9,8 тыс. руб. за 1 кв. м в год — на 25% ниже уровня годом ранее.
Арендаторы получают больше пространства для переговоров. У девелоперов финансовая модель становится чувствительнее к срокам заполнения, цене продажи или аренды и качеству продукта. Для инвесторов растет риск ошибки в формате и цене входа.
Light industrial под коррекцией
Специализированный формат тоже попал под коррекцию. По данным IBC Real Estate, средняя ставка в объектах light industrial по итогам первого квартала 2026 года снизилась на 5,4% год к году, до 13,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Спрос на небольшие производственно-складские блоки сохраняет для формата отдельную нишу. Но рынок стал требовательнее к точности предложения. Покупателю или арендатору важны не только метраж и класс объекта, но и операционная пригодность: локация, транспортная доступность, возможность совмещать хранение и производство, параметры блока, цена входа.
БС М-4 укладывается в эту нишу. Его коммерческий результат будет зависеть не от самой вывески light industrial, а от совпадения продукта с платежеспособным спросом к моменту выхода на рынок.
Экономика без прежней инерции
Антон Алябьев из CORE.XP оценивает инвестиции в строительство объекта в Домодедово в 3,5–4 млрд руб. без НДС. Элеонора Богданова из Nikoliers приводит ориентиры продажных цен для качественных объектов в этом направлении: класс А — 125–145 тыс. руб. за 1 кв. м без НДС, класс B — 100–110 тыс. руб. за 1 кв. м. Исходя из этих уровней, продажа 64,5 тыс. кв. м может принести 6,5–9,4 млрд руб.
Этот расчет задает масштаб коммерческой возможности, но не показывает доходность. В нем нет стоимости финансирования, структуры затрат, сроков продаж, возможных скидок, темпов поглощения площадей и уровня предварительного спроса. На рынке растущих ставок такие параметры легче скрывались за общей нехваткой площадей; при снижении ставок они становятся частью базовой оценки риска.
Nikoliers прогнозирует, что по итогам 2026 года вакантность индустриальных объектов в этой локации вырастет до 5,8%. Если этот сценарий реализуется, новым проектам придется конкурировать за резидента или покупателя в более насыщенной среде.
Рынок стал разборчивее
Складская недвижимость Москвы и Подмосковья не вышла из поля интереса капитала. Новый проект в Домодедово подтверждает, что инвесторы по-прежнему видят спрос в индустриально-складском сегменте, особенно там, где классический складской продукт не закрывает потребности малого и среднего бизнеса.
Но рынок уже не выглядит односторонним, как в период дефицита. Снижение ставок и рост вакантности меняют баланс между собственником и пользователем площадей. Для арендаторов это более широкий выбор и возможность жестче сравнивать условия. Для девелоперов — необходимость точнее рассчитывать продукт и не полагаться на прежнюю скорость поглощения.
В новой фазе сильнее будут различаться проекты, которые просто добавляют метры, и проекты, которые отвечают на конкретную операционную потребность. Для light industrial эта грань особенно заметна: формат перспективен не сам по себе, а там, где за ним стоит понятная экономика пользователя.
Склады остаются в поле интереса инвесторов. Прежний дефицит уже не может быть главным аргументом в пользу нового проекта. На рынке, где свободных площадей становится больше, а ставки снижаются, устойчивость девелоперской модели будет определяться точностью — в выборе локации, формата, класса объекта и цены.
