Гибридная недвижимость вместо Big Box: что меняется?
С 30 апреля правительство Москвы вывело традиционные склады (Big Box) из программы стимулирования промышленной застройки. Постановлением № 1874-ПП льготы теперь распространяются только на объекты формата light industrial — с долей складских помещений не выше 25% и обязательной сдачей в аренду на срок не менее пяти лет. Это создает серьезный вызов для девелоперов, ранее специализировавшихся на жилой недвижимости или стандартных логистических площадках.
2,5 млн «квадратов»: рынок под давлением
По данным управляющего директора и партнера Skladman USG Евгения Нумерова, в Московском регионе в стадии реализации находятся около 2,5 млн кв. м объектов light industrial. Массовый выход на рынок подобных площадей может привести к снижению арендных ставок — особенно в менее востребованных локациях. Уже сейчас средний уровень аренды внутри МКАД и в зоне last mile составляет около 25 000 руб./кв. м (без НДС), однако через пару лет ставки могут существенно просесть.
Главный риск — однотипность и неопытные игроки
Нумеров подчеркивает, что не все девелоперы готовы к тонкостям сегмента. «Раньше построить большой склад для одного 3PL-оператора было проще, чем искать десятки арендаторов на блоки от 1 000 кв. м», — поясняет он. Теперь девелоперам придется предлагать больше разнообразия: от многофункциональных комплексов до адаптивных концепций, сочетающих логистику, торговлю и сервис.
Будущее — за интеграцией и городской логистикой
Эксперты указывают на успешные кейсы за рубежом, где light industrial развивается как интегрированная среда. Например, в Турции такие объекты дополняются торговыми галереями, фитнес-центрами и даже SPA-комплексами. Важную роль играют архитектурная концепция, благоустройство территории и транспортная доступность.
Last mile подорожает в разы
Ожидается, что стоимость земельных участков в зоне last mile (0–5 км от МКАД) вырастет в два и более раза. Уже сейчас цена достигает 120 млн руб./га. Такая динамика объясняется растущим спросом со стороны e-commerce и компаний, для которых критична близость к потребителю.
«Грамотно спроектированные объекты light industrial с акцентом на мультифункциональность станут ответом на вызовы рынка. А девелоперам стоит учесть не только формат, но и опыт в управлении многопрофильной недвижимостью», — резюмирует Евгений Нумеров.
