После двух лет стремительного роста рынок складской недвижимости в Московском регионе входит в фазу стабилизации. По прогнозу NF Group, к 2030 году аренда складов класса A может подорожать до 16 тыс. руб. за кв. м в год — даже в негативном сценарии падение ниже 11 тыс. не ожидается. Что стоит за этими цифрами — и какие риски и возможности открываются для девелоперов и арендаторов?
Цикл роста завершается — начинается переоценка стратегии
С 2021 по 2024 год рынок логистической недвижимости прошёл фазу экспоненциального роста: ставки аренды складов класса А в Подмосковье увеличились более чем вдвое. В 2023 году рост составил 55%, в 2024-м — ещё 41%. Однако к середине 2025 года темпы замедлились: по итогам первого полугодия ставка достигла 12 450 руб. за кв. м в год (без НДС и OPEX), что лишь на 4% выше уровня начала года.
Аналитики NF Group фиксируют завершение фазы перегретого спроса. Основные драйверы прошлого периода — рост e-commerce, резкое расширение логистических мощностей, сделки по формату Build-to-Suit (BTS) — исчерпали свой импульс. Часть ранее законтрактованных объектов возвращается на рынок в виде субаренды, одновременно выходят спекулятивные проекты, что повышает уровень вакантности.
Прогноз до 2030 года: рост ставок выше инфляции?
По базовому сценарию NF Group, к концу 2025 года средняя ставка стабилизируется на уровне 12 000 руб. за кв. м в год. На горизонте пяти лет возможно возобновление устойчивого роста — около 8% в год при сохранении высокого спроса и ограниченного ввода. Это означает достижение уровня 16 000 руб. за кв. м к 2030 году.
Даже при негативной макроэкономической динамике падение ставок ниже 11 000 руб. не прогнозируется. Такой «ценовой пол» объясняется высокой себестоимостью строительства, дефицитом дешёвого финансирования и продолжающимся ростом потребностей со стороны ритейла и производства.
Ставки аренды на склады класса A в Подмосковье выросли почти вдвое за два года — с 8 500 руб. в 2023 году до 12 450 руб. в середине 2025-го. Однако темпы роста замедляются, и рынок вступает в фазу стабилизации. По прогнозу NF Group, к 2030 году ожидается новая волна роста — до 16 000 руб./кв. м в год. Это отражает переход от экстенсивного роста к модели, где качество спроса и дефицит эффективных площадей становятся ключевыми драйверами.
Факторы влияния: от экономики до геополитики
Согласно оценкам NF Group, макроэкономические параметры — ВВП, розничный оборот, темпы роста e-commerce — объясняют 40–60% изменения ставок. Остальное приходится на геополитику, регуляторную среду и поведение ключевых арендаторов. При этом рынок остаётся чувствительным к волатильности: возможен переход объектов из BTS-сегмента в субаренду, а также перераспределение спроса между районами.
Отдельно стоит учитывать, что к 2025 году ожидается рост вакантности до 2% — после почти двух лет нулевого уровня. Это добавляет давления на девелоперов и делает вопрос качества проектов и гибкости условий аренды критически важным.
Время адаптироваться, а не спешить строить
Складской рынок Подмосковья входит в новую фазу, где не масштаб, а эффективность станет ключевым фактором успеха. В условиях стабилизации ставок и появления субарендных площадей выигрывают те, кто предлагает комплексное логистическое решение — с учётом требований операционной гибкости, энергоэффективности и оптимизации издержек.
