Вводные сигналы: рынок теряет импульс
После нескольких лет экспансии и ажиотажного спроса рынок складской недвижимости в Московском регионе переживает фазу резкого охлаждения. По итогам I полугодия 2025 года объем сделок снизился на 63% год к году, до 792 тыс. кв. м, сообщает CMWP. Основная причина — замедление роста маркетплейсов, которые прежде оставались ключевыми арендаторами и драйверами строительства.
Основные данные рынка
| Показатель | I полугодие 2024 | I полугодие 2025 | Изменение |
|---|---|---|---|
| Объем сделок, Москва и МО (по данным CMWP) | 2,14 млн кв. м | 792 тыс. кв. м | —63% |
| Спрос на склады (IBC Real Estate) | 1,53 млн кв. м | 891 тыс. кв. м | —42% |
| Средняя площадь сделки | 24 тыс. кв. м | 12 тыс. кв. м | —50% |
| Доля сделок в BTS-формате | 32% | 5% | —27 п. п. |
| Арендная ставка (Москва) | — | 12 100 руб./кв. м/год | — |
| Прогноз ввода складов в 2025 г. | — | 2,2 млн кв. м | — |
| Вакантность | 1,4% (оценка на 2024) | 2,1% → 3,5% (по прогнозу) | Рост |
Причины спада: не только маркетплейсы
По оценке «Яков и партнёры», темпы роста рынка e-commerce в 2025 году замедлятся до +27%, что на 8,5 п. п. ниже предыдущего года. В 2026 году рост ожидается на уровне 21,9%, а к 2030-му — лишь 9,5%. Такая динамика подрывает интерес к новым логистическим мощностям, особенно крупного формата.
Ключевые ограничители:
-
Рост стоимости заемного финансирования — девелоперы и арендаторы избегают крупных сделок.
-
Снижение доли BTS-проектов — всего 5% от общего объема, против 32% в прошлом году.
-
Высокие арендные ставки и отказ владельцев складов снижать цены.
«На фоне подорожания денег компании предпочитают оптимизировать текущие площади, а не выходить на новые локации», — комментирует Константин Фомиченко (NF Group).
«В прошлом году сделки заключались за 1–2 месяца, сейчас — за 4 месяца. Это резко снижает оборачиваемость проектов», — добавляет он.
«Владельцы площадей не готовы снижать ставки, а девелоперы не торопятся с началом строительства без якорных арендаторов», — подчеркивает Ольга Кашкарова (ГК «Ориентир»).
Рост строительного отложенного предложения
| Показатель | Значение (январь—июнь 2025) | Год к году |
|---|---|---|
| Объем складов в стадии строительства (аренда, не под заказчика) | 1,9 млн кв. м | В 3,3 раза выше |
Это говорит о растущей осторожности девелоперов, не готовых рисковать на фоне падающего спроса.
Перспективы
Если в 2020–2022 годах онлайн-ритейл подталкивал застройку логопарков, то сейчас его замедление становится фактором перегрева. В ближайшие кварталы рынок, по всей вероятности, будет адаптироваться за счет:
-
консолидации девелоперов,
-
большей доли сделок с гибкими форматами,
-
переориентации на клиентов из B2B-сегмента и госзаказа.
Снижение активности маркетплейсов, рост стоимости заемных ресурсов и устойчивая аренда делают рынок логистической недвижимости более зрелым — но менее динамичным. Инвесторам и девелоперам придется переосмыслить свои модели в сторону большей гибкости и адаптивности к новым условиям.
