По итогам первых месяцев 2025 года рынок холодильной недвижимости в Москве и МО демонстрирует сдержанную стабилизацию. Что стоит за этим — рост вакансии, насыщение потребности ритейлеров или сигнал к переосмыслению девелоперских стратегий?
Ставки аренды: на паузе
С начала 2025 года арендные ставки на низкотемпературные склады класса А в Московском регионе замерли на уровне конца 2024 года — 18,5 тыс. руб./кв. м в год. Это первая остановка после периода стремительного роста в 2023–2024 гг., вызванного дефицитом предложения и активным спросом со стороны продуктовых сетей (Источник: IBC Real Estate, май—июнь 2025).
По типу объектов:
-
холодильные склады — 15–17 тыс. руб./кв. м/год,
-
морозильные — 20–22 тыс. руб./кв. м/год.
Спекулятивные built-to-suit проекты предлагают аренду по 15–20 тыс. руб./кв. м/год. Но спрос на них снижается — бизнес осторожен к новым долгосрочным обязательствам.
Вакансия растёт, но не повсеместно
Доля свободных площадей выросла с 0,3% до 2,8% в течение первых месяцев 2025 года. Причина — выход в субаренду крупного объекта, высвобожденного ритейлером после оптимизации логистики. Однако без учёта этого единовременного события рынок по-прежнему остаётся сверхплотным: в спекулятивных объектах — почти нулевая вакансия.
Ввод в эксплуатацию: резкий всплеск
За январь—май 2025 года в эксплуатацию введено более 200 тыс. кв. м низкотемпературных складов — почти в 8 раз больше, чем за весь 2024 год. Основные проекты:
-
ВкусВилл, Домодедово — 118 тыс. кв. м,
-
Магнит, Подольск — 68 тыс. кв. м,
-
X5 Group, Новая Купавна — 16 тыс. кв. м.
Ожидаемый ввод до конца года — ещё 108 тыс. кв. м. В случае реализации всех проектов годовой объем ввода достигнет 310 тыс. кв. м — рекорд за десятилетие.
Девелоперская осторожность
Несмотря на заявленные планы по реализации более 350 тыс. кв. м низкотемпературных объектов, девелоперы не спешат запускать новые проекты. Основные причины:
-
рост стоимости строительства и инженерного оборудования,
-
ограниченный платёжеспособный спрос,
-
ориентация ритейлеров на индивидуальные схемы BTS (built-to-suit),
-
высокая финансовая нагрузка на арендаторов при текущем уровне ставок.
«Конъюнктура рынка не способствует старту новых спекулятивных проектов. Девелоперы фокусируются на завершении начатых объектов. Появление новых предложений во многом зависит от краткосрочных потребностей крупнейших ритейлеров», — резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров IBC Real Estate.
-
Рынок достиг локального плато. Высокие ставки и насыщение потребностей крупных игроков замедляют динамику.
-
Вакансия нестабильна. Даже один крупный выход на рынок может радикально изменить индикатор.
-
Спекулятивное строительство — под вопросом. Девелоперы ждут сигнала от спроса и снижения издержек.
-
BTS — ключевой формат роста. Поддержка проектов со стороны конечных пользователей — главный драйвер развития.
