Рынок низкотемпературной складской недвижимости Петербурга перешел в зону острого дефицита. Новых объектов не строят, вакантность — ниже 4%, а арендные ставки уже на 60% выше, чем у «сухих» складов. Девелоперы переходят на формат BTS, ритейл и логистика — в режим адаптации.
Объекты заморозки — в заморозке
На конец I полугодия 2025 года на рынке Петербурга и Ленобласти нет ни одного строящегося проекта низкотемпературных складов. По данным Nikoliers, новые объекты этого формата появятся не ранее 2027 года. При этом доля таких помещений составляет всего 18% от совокупного предложения (1 млн кв. м из 5,8 млн кв. м), и уровень вакантности — лишь 3,3%.
Фактически рынок уже находится в стадии «перегрева» — спрос устойчиво превышает предложение, и это при отсутствии перспектив краткосрочного увеличения объема.
Ставки растут, игроки адаптируются
Стоимость аренды мультитемпературных складов в Петербурге в среднем составляет 18 110 руб./кв. м/год, что более чем на 60% превышает ставки на «сухие» склады. Рост обусловлен высокими издержками на строительство и эксплуатацию таких объектов: по оценке аналитиков, затраты на «холодный» склад превышают «сухой» на 50% и более.
Кто в очереди за холодом?
Спрос на низкотемпературные площади остается стабильным. Основные категории арендаторов:
-
продуктовые ритейлеры,
-
логистические операторы,
-
производители пищевой продукции,
-
фармацевтические компании,
-
цветочный бизнес.
В условиях нехватки готовых объектов участники рынка всё чаще переоборудуют стандартные склады, устанавливая холодильное оборудование и модернизируя системы климат-контроля.
«Адаптация существующих помещений — вынужденная, но эффективная мера для тех, кто не готов вкладываться в новое строительство», — поясняет Илья Янеев, заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers.
Развитие — через формат BTS
На фоне инвестиционных и эксплуатационных рисков девелоперы отказываются от спекулятивного строительства в пользу формата Build-to-Suit (BTS). Сейчас лишь 39% от текущего объема предложения — это спекулятивные площади, остальные 61% — индивидуальные проекты под конкретных заказчиков.
Дефицит низкотемпературной недвижимости в Петербурге стал системной проблемой. Пока девелоперы ориентируются на BTS, а арендаторы — на дооборудование, рынок останется в фазе ценового давления. Для логистических операторов и ритейлеров это окно возможностей — зафиксировать долгосрочные контракты и диверсифицировать инфраструктуру хранения.
