Рынок складской недвижимости Московского региона в 2025 году перешёл от дефицита к более «нормальному» режиму: на фоне роста ввода до 1,9 млн кв. м доля вакантных площадей поднялась до 4,3% (с учётом субаренды), а арендные ставки начали корректироваться вниз после нескольких лет роста. Ключевое изменение — в стратегии девелоперов: всё больше проектов запускается без предварительных контрактов, и в 2026 году доля спекулятивного строительства может превысить 60%.
Поворотный 2025-й: много нового предложения и «возврат выбора» для арендаторов
По оценке NF GROUP, за 2025 год в Московском регионе ввели 1,9 млн кв. м качественных складских площадей классов A и B — в 1,5 раза больше, чем годом ранее. Общий объём рынка достиг 27,8 млн кв. м.
На стороне спроса динамика стала заметно спокойнее: объём сделок аренды и покупки складов A и B в 2025 году составил 1 593 тыс. кв. м (минус 32% к 2024 году).
В структуре спроса снизилась доля e-commerce — до 41% против 58% годом ранее, тогда как производственные компании заняли второе место с долей 20%.
Вакансия 4,3% и роль субаренды: рынок «отпускает хватку»
К концу 2025 года доля свободных площадей в складских комплексах A и B достигла 4,3% (с учётом субаренды), прибавив 3,6 п. п. за год. Существенную часть прироста обеспечила субаренда: 1,7% против значений «менее 0,1%» годом ранее.
В абсолютных цифрах объём доступных для заезда площадей на конец IV квартала 2025 года составил 1 196 тыс. кв. м, из них 719 тыс. кв. м — прямая аренда и 477 тыс. кв. м — субаренда.
Важно, что субаренда — по своей природе «временный клапан»: она отражает перераспределение уже законтрактованных объёмов, а не запуск новых проектов. Но для рынка ставок это всё равно дополнительное предложение «здесь и сейчас».
Ставки пошли вниз: минус 9% от пика
Рост вакансии стал главным драйвером коррекции. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на сухие склады класса A в Московском регионе к концу 2025 года снизилась до 10,9 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX) — примерно на 9% ниже пиковых значений 2024 года.
Логика на 2026 год также остаётся «прохладной»: при выходе на рынок дополнительного объёма незаконтрактованных площадей аналитики ожидают дальнейшее снижение ставки до 10,5 тыс. руб./кв. м в год к концу 2026-го.
Девелоперы меняют стратегию: спекулятивное строительство снова в моде
Структура ввода в 2025 году показывает, что рынок перестраивается. Доля спекулятивных проектов выросла до 49% (плюс 20 п. п. к 2024 году). Формат build-to-suit обеспечил 40% ввода, ещё 11% пришлись на собственные объекты компаний.
На 2026 год тренд усиливается: в заявленном вводе 61% площадей планируется в спекулятивном формате.
Партнёр NF GROUP Константин Фомиченко описывает ситуацию как «нормализацию» после перегрева 2023–2024 годов:
«Рынок постепенно выходит из состояния острого дефицита и становится более сбалансированным. Девелоперы снова готовы запускать проекты без предварительных контрактов, а у арендаторов появляется реальный выбор».
Прогноз на 2026 год: один из максимальных вводов за последние годы
При соблюдении заявленных сроков в 2026 году в Московском регионе может быть введено 2,6 млн кв. м складов классов A и B — один из самых высоких показателей последних лет.
При этом на начало года около половины прогнозируемого ввода оставалось незаконтрактованным — фактор, который будет поддерживать конкуренцию между объектами и давить на ставки.
Что это означает для логистики и компаний-арендаторов
-
У арендаторов появляется пространство для переговоров. На рынке, где свободных площадей больше, растёт значимость условий договора, сроков, операционных платежей и гибкости по расширению/сокращению.
-
Субаренда становится быстрым «входом» в локацию. Для части компаний это способ закрыть потребность в площади без ожидания ввода новых объектов.
-
Девелоперы конкурируют продуктом, а не только локацией. При увеличении спекулятивного предложения выигрывать будут проекты с понятной инженерией, эффективной планировкой и высокой готовностью к быстрому заезду.
Вывод
Складская недвижимость Московского региона в 2025 году перешла в фазу коррекции: высокий ввод «разморозил» рынок, вакансия выросла, а ставки начали снижаться. В 2026-м ключевой интригой станет масштаб спекулятивного предложения: если заявленные 2,6 млн кв. м выйдут на рынок в срок, баланс окончательно сместится в пользу арендатора — без резких ценовых колебаний, но с более жёсткой конкуренцией между объектами.
